Nezaplatil včas za byt, vlastník ho prodal jinému. A teď ho musí odškodnit

Zájemce o byt uzavřel 3. 4. 2015 s realitní zprostředkovatelkou smlouvu o složení blokovacího depozita (mohli bychom klidně zjednodušeně říci smlouvu o rezervační záloze nebo jen rezervační smlouvu). Více k tématu: Kdy propadá a kdy nepropadá realitce složená rezervační záloha?

Smluvní strany si dohodly úpravu podmínek uhrazení rezervační zálohy ve výši 3000 eur a s tím související práva a povinnosti. Dohodnuta byla kupní cena za převod vlastnického práva včetně provize zprostředkovatele, a to ve výši 270 000 Kč a oněch 3000 eur. Částku v cizí měně ještě téhož dne zájemce uhradil v hotovosti.

Dnes nám však nepůjde ani tak o chyby a prohřešky realitních kanceláří, na které bychom chtěli poukazovat. Nicméně uvidíme, do jakých problémů realitka uvedla účastníky obchodu tím, že formality nejspíš odflákla. Přinejmenším je podcenila a nemyslela na to, co vše se může přihodit (mnohdy realitka v praxi o věc ztrácí inkasováním provize zájem).

Realitka tak má významný podíl na tom, že potenciální kupující a prodávající vedou mezi sebou vleklý soudní spor.

Proto musíme znovu připomenout, že se nevyplatí spoléhat jen na služby realitky, je lepší ji brát jen jako pouhého zprostředkovatele. Odbornost zajistí především v oboru právních vztahů k nemovitostem a smluvním právu zběhlý právník, to v zájmu důvěry vlastní právník, ne právník protistrany.

A nejde jen o předmět sporu, i jeho vedení něco stojí. Nejprve soud prvního stupně žalobě zájemce vyhověl, ale jeho rozsudek zrušil soud odvolací. Napodruhé soud prvního stupně žalobu zamítl a jeho verdikt odvolací soud potvrdil. Věc se dostala k Nejvyššímu soudu. Jde o to, že zájemce se domáhá zaplacení 3000 eur, a to po prodávajícím, ne vrácení po realitce.

Návrh na vklad jednoduše skartovali, jenže tím od smlouvy neodstoupili

Dne 8. 6. 2015 totiž zájemce, resp. kupující uzavřel s prodávajícím smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce za kupní cenu ve výši 270 000 Kč, jež měla být uhrazena složením do advokátní úschovy nejpozději do 21 dnů ode dne podpisu smlouvy, tj. do 29. 6. 2015. Advokát byl účastníky pověřen podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí jen v případě úhrady do uvedeného data, jinak měly být podle ústní dohody účastníků listiny skartovány, nedojde-li k jiné dohodě.

Zájemce se dostal s úhradou kupní ceny do prodlení a svou platební povinnost splnil až dne 15. 7. 2015, proto návrh na vklad jeho vlastnického práva podán nebyl.

Kupní smlouvou uzavřenou dne 20. 7. 2015 pak prodávající převedl bytovou jednotku na třetí osobu a téhož dne byl podán návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Od smlouvy uzavřené se zájemcem odstoupil prodávající s časovým odstupem až v dopise ze dne 12. 10. 2015, a to z důvodu nezaplacení kupní ceny ve smluvené lhůtě.

Nový typ odpovědnosti

Podle ust. § 2913 odst. 1 občanského zákoníku (o. z.), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

Podle ust. § 2913 odst. 2 povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli.

Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 31. 3. 2021 vysvětlil, že občanský zákoník konstruuje nový odpovědností typ – tzv. kontraktní povinností k náhradě vzniká povinnost hradit škodu tomu, kdo protiprávním jednáním porušil povinnost vyplývající ze smlouvy a způsobil tím škodu buď druhé smluvní straně, anebo osobě, v jejímž zájmu mělo k plnění dojít (spis. zn. 25 Cdo 1557/2020).

Tato povinnost k náhradě škody nepočítá se zaviněním a je založena na objektivním principu. Stanoví se ovšem liberační (osvobozující) důvody. Ty lze obecně charakterizovat tak, že zahrnují skutečnosti vzniklé nezávisle na vůli škůdce, které nemohl předvídat a které mu brání ve splnění jinak možné povinnosti.

Přitom pro náhradu škody vzniklé porušením smlouvy obecně platí, že tento nárok vzniká paralelně k povinnosti plnit ze smlouvy. Není tedy vyloučeno, že povinnosti, k nimž se zavázaly, poruší dokonce obě strany smluvního vztahu.

V takovém případě se může stát, že obě ponesou povinnost k náhradě vůči smluvnímu partnerovi v rozsahu, v němž mu vznikla škoda v příčinné souvislosti s konkrétním porušením smluvní povinnosti.

Časové pořadí porušení smlouvy nemůže být bez dalšího jediným důvodem, který by vylučoval odpovědnost smluvní strany, jež svou povinnost porušila později, pokud smluvní vztah i nadále existoval. Vždy musí být zkoumáno, jaká povinnost byla porušena a zda a nakolik je s tím v příčinné souvislosti újma, jejíž náhrady se poškozená strana domáhá.

Nedojde-li k odstoupení od smlouvy, povinnost plnit ji stále trvá

Podle ust. § 1969 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel vymáhat splnění dluhu, anebo může od smlouvy odstoupit za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem. Z tohoto ustanovení vyplývá, že prodlení dlužníka s plněním jeho dluhu nemá samo o sobě žádné účinky na trvání smluvního vztahu jako takového.

I během prodlení je dlužník povinen dluh plnit a věřitel je oprávněn po něm takové splnění požadovat; jinými slovy prodlení nemá tzv. remisorní (zprošťující) účinky. U závazků se vzájemně podmíněným plněním se pak uvedené pravidlo projevuje tím, že neodstoupí-li od smlouvy dotčená smluvní strana, jíž se nedostalo řádného plnění ve sjednaném termínu, trvají nadále veškerá v ní ujednaná práva a povinnosti. Tedy jak povinnost prodlévajícího dlužníka splnit to, k čemu se zavázal, a jemu odpovídající právo věřitele dané plnění požadovat, tak rovněž povinnost věřitele dostát svým smluvně převzatým povinnostem.

To, že včas nezaplatil, neznamená, že ztratil právo na koupi bytu

Nejvyšší soud zhodnotil, že zájemce (žalobce) se zavázal zaplatit žalovanému prodávajícímu kupní cenu za prodej bytové jednotky ve výši 270 000 Kč nejpozději do dne 29. 6. 2015, přičemž tuto svou povinnost ve sjednaném termínu nesplnil a učinil tak až dodatečně dne 15. 7. 2015.

Žalovaný prodávající v subjektivním přesvědčení, že včasným nezaplacením kupní ceny smlouva bez dalšího zanikla, pak dne 20. 7. 2015 uzavřel novou kupní smlouvu se třetí osobou, na niž rovněž převedl vlastnické právo k předmětu koupě.

Po promítnutí shora specifikovaných východisek právní úpravy do podmínek projednávané věci lze uzavřít, že byť se žalobce dostal se zaplacením sjednané kupní ceny do prodlení, neměla tato skutečnost sama o sobě žádný vliv na trvání uzavřené kupní smlouvy, nedošlo-li k platnému odstoupení od smlouvy ze strany žalovaného-prodávajícího.

Taková smlouva zůstala nadále platným právním jednáním, jež zavazovalo obě strany k řádnému splnění jejich dluhu. Tzn. žalobce k zaplacení kupní ceny a žalovaného k odevzdání předmětu koupě a převodu vlastnického práva k němu.

Lze tedy uzavřít, že převedl-li žalovaný prodávající za dané situace bytovou jednotku na třetí osobu, ačkoli stále trval jeho závazek k témuž plnění vůči zájemci, jednal protiprávně. A tvrdí-li žalobce, že mu popsaným způsobem prodávající způsobil škodu v žalované výši, nelze takový jeho nárok odmítnout s pouhým konstatováním, že zájemce o nemovitost své smluvní povinnosti porušil jako první.

Nedošlo-li totiž k odklizení předmětného smluvního vztahu účastníků cestou odstoupení žalovaného prodávajícího od uzavřené smlouvy a splnil-li následně zájemce svůj dluh, byť s jistou časovou prodlevou, byl to v danou chvíli výhradně žalovaný prodávající, kdo popsaným způsobem zmařil zdárnou realizaci sjednaného obchodu, a komu je tak nutno přičítat k tíži vznik případných škod na straně žalobce, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 31. 3. 2021 (spis. zn. 25 Cdo 1557/2020).

Dokud není smlouva zrušena, platí a musí být plněna

Nejvyšší soud proto uznal jako opodstatněnou námitku žalobce, o kterou opřel své dovolání k NS. V ní vytýkal odvolacímu soudu zjednodušený právní závěr, že žalobce, který zaplatil kupní cenu po termínu splatnosti a jako první porušil smlouvu, nemůže požadovat náhradu škody způsobené porušením povinnosti žalovaného nepřevést vlastnické právo k bytové jednotce na jiného, dokud smluvní vztah mezi účastníky trval.

Rozsudek odvolacího soudu tak NS zrušil. Věc bude znovu nutno projednat, přičemž popsaný právní názor NS je závazný, a též bude třeba zhodnotit a vzít v úvahu povahu ujednání mezi žalobcem (zájemcem) a realitní kanceláří (zprostředkovatelkou).