Hlavní navigace

Nemovitost se prodala za méně. Má realitka nárok na provizi od prodávajícího?

Richard W. Fetter

Realitní kancelář dohodila prodávající zájemce, musela s ním však o kupní smlouvě vyjednávat sama a slevit kupujícímu více než o milion, proto odmítla zaplatit realitce půlmilionovou provizi.

Doba čtení: 6 minut

Sdílet

Realitní kancelář zažalovala prodávající o zaplacení částky 530 612 Kč jako provize z kupní ceny za zprostředkování prodeje nemovitostí.

Pozn. autora: Znovu si nemohu odpustit nad verdiktem v dalším sporu mezi realitní kanceláří a klientem a při kritice práce realitních kanceláří zhodnocení, že ty chtějí příliš mnoho peněz za málo muziky, a tak není divu, že se tu prodávajícímu, tu kupujícímu, podle toho, kdo má, či měl zaplatit provizi, stojí za to ji neuhradit a podstoupit soudní spor. Tentokrát popisovaný případ je odlišný od většinové praxe, neboť realitní kancelář měla obdržet provizi, odměnu za zprostředkování od prodávající, jakmile ta uzavře smlouvu s kupujícím, zatímco obvykle ji inkasuje realitní kancelář ihned při sjednání tzv. rezervační (depozitní) smlouvy se zájemcem o koupi, tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy, k němuž také vůbec dojít nemusí, a to od možného budoucího kupujícího, který skládá zálohu na kupní cenu ve výši provize pro realitní kancelář. Tento postup jsme podrobněji popsali a podrobili kritice a upozornili na rizika ve dvou článcích:

  1. Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás
  2. Rezervační smlouva u realitky představuje riziko. Jak ho minimalizovat?

Co bylo v exkluzivní smlouvě o zprostředkování?

2. 9. 2015 byla mezi žalující realitní kanceláří jako zprostředkovatelem a žalovanou jako prodávající jako uzavřena výhradní dohoda o poskytnutí realitních služeb (více o exkluzívních smlouvách), kterou soud právně kvalifikoval jako zprostředkovatelskou smlouvu podle § 2445 a násl. OZ.

Jejím předmětem byl závazek realitní kanceláře jako zprostředkovatele zprostředkovat pro prodávající uzavření kupní smlouvy o prodeji souboru tam popsaných nemovitostí (pozemků) mezi ní a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč včetně zprostředkovatelské provize ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH v zákonné výši oproti závazku prodávající zaplatit za to zprostředkovateli provizi. V dohodě, která byla uzavřena na dobu 6 měsíců, bylo sjednáno, že výše kupní ceny může být změněna na základě písemné dohody (možno i e-mailem) smluvních stran.

Zprostředkovatel se musí o uzavření smlouvy přičinit

Soud prvního stupně vyložil obsah smlouvy a ujednaných závazků, že realitce vzniklo právo na odměnu v dohodnuté výši při kumulativním splnění dvou podmínek, a sice že prodávající uzavřela s třetí osobou – kupujícím – zprostředkovávanou smlouvu za kupní cenu 14 500 000 Kč (či z logiky věci i za cenu vyšší) a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním realitní kanceláře. Tak tomu však nebylo. K písemné změně dohody ohledně kupní ceny nedošlo.

Soudu prvního stupně ani nepřišlo, že by realitka aktivně vyvíjela činnost, jíž vytvořila prodávající příležitost uzavřít předmětnou kupní smlouvu se třetí osobou. Omezila se pouze na předání kontaktu na pana K., který však neměl na uzavření zprostředkovávané smlouvy (tj. kupní smlouvy za kupní cenu 14 500 000 Kč) zájem.

Realitka, ač o tomto negativním stanovisku K. věděla, však další možné kupce nezprostředkovala a nevyvinula aktivitu k tomu, aby sjednané kupní ceny bylo dosaženo. Až následnými jednáními výhradně mezi prodávajícím a K. byla dne 18. 7. 2016 uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti za výrazně změněných okolností (s kupujícím – otcem K. a za výrazně nižší cenu 13 265 307 Kč).

Soud prvního stupně proto uzavřel, že mezi žalovanou prodávající a třetí osobou nedošlo k uzavření konkrétně identifikované smlouvy, na jejíž zprostředkování byla dohoda mezi účastnicemi uzavřena; realitní kancelář tak svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.

Odvolací soud měl ovšem odlišný názor. Byly podle něj splněny podmínky pro vznik nároku žalobkyně na provizi (uzavření kupní smlouvy žalovanou prodávající s realitní kanceláří vyhledanou s třetí osobou, a to přičiněním realitky). Soud měl za to, že realitní kancelář svou činností vytvořila prodávající příležitost uzavřít kupní smlouvu se třetí osobou, vyhledala zájemce o uzavření smlouvy a seznámila ji s touto třetí osobou – K. a umožnila vyjednávání o kupní smlouvě. Námitku, že se realitní kancelář aktivně neúčastnila jednání o uzavření kupní smlouvy včetně její písemné přípravy, označil za nedůvodnou, neboť takové povinnosti žalobkyně z výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb nevyplývají.

Těžko se lze divit těm, kdož nechtějí provize platit

Nicméně uvedená námitka má hluboké opodstatnění. Obvyklé provize pro realitní kanceláře jsou totiž přemrštěné a neodpovídají tomu, co realitní kanceláře svým klientům poskytují. Kdyby realitní kanceláře požadovaly provize ne ve výši 4 nebo 5 % z kupní ceny nebo paušální částky ve výši 100 až 150 tisíc Kč, ale na rozumné úrovni, řekněme 1 % – 1,5 % z kupní ceny nebo paušální částku řekněme třeba do 30 000 Kč, klienti by se nesnažili realitní kanceláře obcházet nebo z jejich úhlu pohledu podvádět. Akce vyvolává reakci.

Vysoké provize neodpovídající míře a nízké kvalitě poskytovaných služeb (jak jsme o tom psali v článku Nenaleťte falešným právníkům. Jak rozeznat advokáta od podvodníka?)  motivují jak prodávající, tak kupující se různými způsoby placení provize vyhnout. Jak se z lesa volá, tak se z lesa ozývá.

Uvažme, že koupě nemovitosti zprostředkovávaná realitní kanceláří se takhle obvykle prodraží o celých 8 až 9 % ceny – o provizi pro realitní kancelář a daň z nabytí nemovitosti pro stát. A přitom ještě opatrný prodávající nebo kupující nemůže důvěřovat odbornosti realitní kanceláře, protože tuto činnost může s prominutím vykonávat kde kdo, a proto neradno každému realitnímu makléři důvěřovat, stejně musí mít svého právníka a to jsou jen další případné náklady. A to už vůbec nemluvíme o nákladech na obsluhu hypotéky – úroky a poplatky bance, pokud nemá kupující potřebné prostředky naspořeny.

Odlišná cena znamená, že jde o neidentickou smlouvu

Nejvyšší soud ČR již v rozsudku ze dne 25. 11. 2009, spis. zn. 33 Cdo 2387/2008, posuzoval nárok žalobkyně na vrácení provize vyplacené za zprostředkování prodeje bytu podle zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem byl prodej bytu za minimální kupní cenu 980 000 Kč.

Nejvyšší soud ČR vyložil, že k zániku závazku žalované realitní kanceláře (v postavení zprostředkovatele) ze zprostředkovatelské smlouvy řádným splněním (a tím i ke vzniku nároku žalované na sjednanou odměnu) bylo třeba, aby žalobkyně jako prodávající uzavřela přičiněním žalované kupní smlouvu, kterou by předmětný byt prodala za kupní cenu 980 000 Kč či vyšší. Uzavřela-li však žalobkyně se žalovanou vyhledaným kupujícím kupní smlouvu s kupní cenou 960 000 Kč, nejednalo se o takovou smlouvu, k jejímuž zprostředkování se žalovaná zavázala a jejíž uzavření by vedlo k zániku závazku žalované splněním.

Uvedené závěry NS však v popisovaném případě odvolací soud nerespektoval, považoval-li pro vznik nároku realitní kanceláře na sjednanou provizi (vedle přičinění k tomu, že prodávající uzavřela s jí vyhledanou třetí osobou kupní smlouvu) za postačující, že mezi prodávající a třetí osobou došlo k uzavření kupní smlouvy.

Pokud byl předmětem výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb závazek zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitostí za kupní cenu 14 500 000 Kč a v předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena 13 265 307 Kč, tedy kupní ceny uvedené v dohodě nebylo při realizaci prodeje dosaženo, nešlo v případě realizované (skutečně uzavřené) kupní smlouvy o určitou kupní smlouvu, k zprostředkování jejíhož uzavření se realitní kancelář zavázala.

Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, realitní kancelář svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH nevznikl. Nejvyšší soud ČR proto svým rozsudkem spis. zn. 32 Cdo 2842/2018, ze dne 26. 9. 2018, rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že rozsudek soudu prvního stupně, který žalobu na zaplacení provize zamítl, potvrdil.

Diners

Shrnutí

Za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastnice ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly.

Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, zprostředkovatelka svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).