Hlavní navigace

Na jaké vyúčtování služeb spojených s bydlením máte nárok? Jak má vypadat?

15. 1. 2021
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

 Autor: Depositphotos
A co když jej včas nedostanete? Jaké jsou náležitosti řádného vyúčtování služeb? Dokud nedostanete řádné vyúčtování služeb, nemusíte hradit nedoplatek, který z něj vyplývá, ani vám nenabíhají úroky.

Sdružení vlastníků jednotek (SVJ) majiteli bytů poslalo jen specifikaci nákladů, toho, co spotřeboval, ale neuvedli, co zaplatil na zálohách. Stačilo to? Byl v prodlení s placením nedoplatku, nebo ne? Prohrál soud, nebo vyhrál, ačkoliv nezaplatil?

O vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek (podle zákona č. 67/2013 Sb.), který upravuje jeho pravidla, lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li (vyúčtování) všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené (dodané) služby ve správné výši. Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování.

Vlastník (bytové) jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 1181 odst. 1 občanského zákoníku).

Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést (§ 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.) skutečnou výši nákladů za služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, upřesnil Nejvyšší soud (v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 26. 8. 2020).

Vymáhaný nedoplatek musí být splatný. Aby byl splatný, musí být řádně vykázaný a vyúčtovaný.

Soud proto v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku), je-li jeden nebo druhý vymáhán   soudní cestou, zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným. Skutečností, zda je vyúčtování služeb řádné (a uplatněný nárok tudíž důvodný), se soud zabývá bez ohledu na to, zda proti němu podal příjemce služeb námitky.

Vyúčtování je účetní doklad

Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užíváním bytu nebo s ním souvisejí, nyní upravuje zákon (č. 67/2013 Sb.) v jeho ust. § 7 odst. 2.

Vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb je účetní doklad, mělo by obsahovat i jeho obecné náležitosti (vyplývající z § 11 odst. 1 zákona o účetnictví), jež nejsou kryty uvedeným speciálním ustanovením; zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

Poslali jen výkaz cen spotřeby, nezohlednili zaplacené zálohy a už chtěli zaplacení nedoplatku

Ve sporu, který projednával Nejvyšší soud a vyřešil svým rozsudkem, společenství vlastníků jednotek, které se domáhalo zaplacení nedoplatku, vystavilo dne 11. 4. 2016 doklady nazvané „Vyúčtování zálohových plateb 2015“, kterými ke každé bytové jednotce žalovaného dlužníka, který vlastní v domě více bytů, zvlášť vyčíslilo náklady na jednotlivé služby za rok 2015 i celkové náklady na bytovou jednotku, neuvedlo v nich však výši zaplacených (byť jednorázově) záloh v průběhu roku 2015, ačkoli mu byla v době vypracování vyúčtování známa.

Za této situace postrádá provedené vyúčtování jednu ze základních náležitostí, kterou je vyčíslení skutečné výše záloh, zhodnotil soud. Proto nejde o vyúčtování řádné, neboť fakticky uvádí pouze výši nákladů za služby pro jednotlivé byty, aniž by byly zohledněny přijaté zálohy a vyčíslen nedoplatek.

Výše záloh uhrazených oním vlastníkem jednotek byla od celkových nákladů na služby za jím vlastněné byty odečtena až v dokladu nazvaném „Celkové vyúčtování bytových jednotek žalovaného za rok 2015“, který však není podepsaný ani datovaný, takže není zřejmé, kdo a kdy jej vyhotovil.

Ani se před soudem neprokázalo, ostatně to ani SVJ netvrdilo, že by tento doklad byl součástí provedeného vyúčtování a spolu s ním doručen. Sloužil jako poklad při vyčíslení „úhrnného nedoplatku“ pro potřeby SVJ. Proto jej soud za součást vyúčtování nepovažoval a dovodil, že vyúčtování služeb není řádné a splatné.

Vlastník se proto vůbec neocitl v prodlení, nelze mu účtovat sankce za prodlení, které jsme si přiblížili v článku Kdy má nájemník a pronajímatel nárok na úroky z prodlení neuhrazených peněz?

Za pozdní, ale i vlastně za chybné vyúčtování hrozí správci domu pokuta

Naopak je možno vyvodit sankce vůči společenství vlastníků jednotek, které jsme si ve zmíněném článku přiblížili. I když o tom se nerozhodovalo.

Uživatelé bytů tedy mají nárok na řádné vyúčtování, bez něj nemusejí uhradit vykazovaný nedoplatek, ba dokonce, i když jim vychází nedoplatek, který jsou povinni uhradit, mohou chtít pokutu za pozdní vyúčtování, a to 50 Kč za každý den prodlení.

Jak je to při pozdním nebo jen částečném placení záloh?

A když není řádné vyúčtování vlastníku nebo nájemci bytu včas předloženo, i tak už přestávají nabíhat úroky z dlužných záloh, které případně za dané zúčtovací období nezaplatil dlužník včas. Úroky z prodlení z dlužných záloh je třeba zaplatit za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny nebo kdy bylo nebo mělo být provedeno vyúčtování.

skoleni_4_3

Pokud tedy nájemce dluží pronajímateli bytu splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich část, vzniká mu nárok na úrok z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl pronajímatel provést jejich vyúčtování.

Zaplacení záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu se pronajímatel bytu nemůže domáhat po datu, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování; do té doby vzniklý nárok na úrok z prodlení z těchto záloh však nezaniká. Plyne to z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne 23. 3. 2016), o němž jsme vás informovali v článku Dlužné zálohy za služby končí s vyúčtováním. Úrok vás ale nemine.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).