Hlavní navigace

Myslíte si, že balkón je váš? Družstvo i SVJ vám na něm mohou zakázat i kouřit

Autor: Depositphotos
Veronika Doskočilová

Ačkoli k vašemu bytu náleží i balkon či lodžie, na které máte přístup jen vy ze svého bytu, nemůžete si na nich dělat, co chcete. Pokud máte sousedy nekuřáky, možná už si na balkoně ani nezapálíte.

Doba čtení: 9 minut

Čas od času se v článcích věnujeme i nějakému ze zajímavých dotazů čtenářů, které nám do redakce chodí. A nedávno nám jeden takový přišel.

Paní Marta, která nám dotaz poslala, si nedávno koupila byt v osobním vlastnictví. Součástí bytu je i balkon a sklepní kóje. Na balkon má přístup pouze paní, a to pouze ze svého bytu. Do prostoru se sklepními kójemi má přístup více lidí, ale od své sklepní kóje má opět klíče jen tato paní. Paní Marta měla za to, že veškeré části bytu a prostory, které k bytu náleží, jsou čistě v jejím vlastnictví a může si v rámci těchto prostor provozovat téměř cokoli.

Zároveň je paní Marta vášnivou kuřačkou a během dne si ráda dopřeje několik cigaret právě na balkoně. Tady ale narazila, jelikož ji sousedé po několika jejích kuřáckých sedáncích oznámili, že na svém balkoně kouřit nesmí. Údajně jde o společnou část domu a ve společných částech domu je zakázáno kouřit. A je to i uvedeno ve stanovách společenství vlastníků jednotek a ona, jakožto člen tohoto společenství, stanovy podepsala, souhlasila s nimi a musí se jimi nyní řídit.

Samozřejmě, co podepisujeme, měli bychom si vždy přečíst. A platí to i pro ono známé „zaškrtněte, že souhlasíte s podmínkami“. Pravdou ale je, že většina lidí to nedělá. Ale jak to tedy je? Opravdu vám může družstvo či společenství vlastníků jednotek diktovat či zakazovat, co smíte a nesmíte dělat na vlastním balkoně?

Společné části domu

Společné části domu jsou podle § 1222 NOZ upraveny v prováděcím předpise 366/2013. Ten pak v § 5 uvádí, co se myslí společnými částmi domu.

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,

b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,

d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti,

f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,

i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

Pro nás je důležité, že se podle § 5 myslí společnými částmi domu i balkon (předsazená konstrukce přečnívající přes nosnou zeď), terasa (venkovní část stavby) či lodžie (zastropený prostor v budově, který je otevřený navenek do prostoru). A to i v případě, že jsou ve vašem výlučném užívání a máte do nich přístup pouze vy. Užívání společných částí domu se řídí úpravou ve stanovách společenství vlastníků jednotek, které může určité činnosti omezit nebo zakázat. Vlastník jednotky má pak povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, uvedla pro Měšec.cz Adéla Kučerová, právnička advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.

Jinými slovy, pokud má SVJ ve stanovách uvedeno, že ve společných prostorech či ve společných částech domu je zakázáno kouřit, pak si na balkoně zapálit nesmíte.

Zákaz kouření projde, zákaz věšení prádla už ne

Zatímco společné části domu jsou v prováděcím předpise vyjmenovány velmi pečlivě, nikde už není specifikováno, co vlastně smí a nesmí SVJ zakázat dělat v rámci těchto prostor. Vůli společenství vlastníků jednotek se meze nekladou. Je možné upravit vesměs jakákoli pravidla týkající se užívání společných částí domu, pokud se na nich shodne dostatečný počet vlastníků jednotek, říká Adéla Kučerová.

Na druhou stranu to ale neznamená, že jste vystaveni nějaké zlovůli ze strany SVJ a to vám může diktovat a zakazovat podle libosti. Jsme  přesvědčeni o tom, že je třeba dbát přiměřenosti těchto omezení, resp. zákazu tak, aby nebylo nadmíru omezeno právo vlastníka jednotky svobodně užívat byt a společné části, dodává Adéla Kučerová.

Ačkoli někdo může být vášnivým kuřákem a s chutí si po práci dá jednu dvě cigarety na balkoně a doplní to výbornou kávou, aby se zrelaxoval, jiného obyvatele domu tím může obtěžovat. Stoupající kouř postupně pronikne do všech bytů nad tímto balkonem, kde mají zrovna ostatní obyvatelé otevřené okno. Tento závan ale nemusí každému vonět a působit na něj relaxačně. Naopak většinou tento kouř těm, kterým se do bytu dostane, působí vztek a nutnost okna zavřít a následně byt vyvětrat, až osoba pod nimi dokouří. Pokud jde navíc o pokoje, kde jsou malé děti a je těchto bytů v domě více, dá se pochopit, že si lidé na schůzi odhlasují, že v rámci stanov bude zakázáno kouřit ve společných částech domu.

Jako vlastník bytu máte navíc povinnost zdržet se všeho, co by způsobovalo nepřiměřený zásah do vlastnického práva souseda ve formě imisí, tedy i obtěžujícího pronikání kouře do sousedního bytu.

Naproti tomu zakázat věšet prádlo vám SVJ může jen těžko. Tím nikoho neobtěžujete ani neohrožujete.

U družstev je to totožné

V případě družstevního bytu je situace téměř totožná. Tam lze zákaz ošetřit hned dvěma způsoby. Vlastníkem bytu je družstvo a člen družstva užívá byt na základě nájemní smlouvy. Zákaz kouření ve společných prostorách, tedy i na balkonu či lodžii, může být ošetřen jednak přímo ve stanovách družstva a dále rovněž v nájemní smlouvě, která je mezi členem družstva a družstvem samotným uzavírána, uvedla pro Měšec.cz Bohumila Vodičková Krpcová, advokátka z advokátní kanceláře Špaček & Krpcová.

O podobě stanov rozhodují v podstatě samotní členové družstva, pokud nejde o ustanovení, od kterých se podle zákona nesmí odklonit. V případě, že si ale většina odhlasuje, že ve společných prostorách bude zákaz kouření či grilování, pak se jedná o zcela legitimní rozhodnutí. Takové rozhodnutí by však mělo odpovídat požadavkům na přiměřenost. Dle mého názoru lze zakázat takové jednání, které může objektivně obtěžovat ostatní členy družstva nebo při něm může docházet ke vzniku škody na majetku družstva či jiných členů družstva. Je pak otázkou, jak je stanovený zákaz právně vymahatelný, dodává Bohumila Vodičková Krpcová.

I tady samozřejmě platí, že na jednu stranu si členové družstva mohou ustanovit, co chtějí, ale nesmí to být v rozporu s dobrými mravy nebo nesmí jít o absolutně nepřiměřený zákaz. Kouření či grilování ale může ostatní nájemníky obtěžovat kouřem, tudíž je takový zákaz podle zákona přiměřený.

Vynalézaví Češi

Češi jsou národ vynalézavý. Paní Marta nám totiž napsala, že tento zákaz skutečně ve stanovách našla, ale kamarádka jí poradila, jak ho obejít. Stačí se jednoduše z balkonu vyklonit, čímž se už horní polovina těla nenachází ve společných částech domu, a poté si v klidu zapálit cigaretu.

To je sice úsměvné řešení, ale nikoli vyhovující. Zcela jistě nelze zákaz obejít tím, že se nájemník vykloní z balkonu a bude kouřit vykloněný, to je až absurdní řešení. Zákaz kouření, resp. grilování primárně slouží k ochraně dalších nájemníků v domě, které může kouř a zápach obtěžovat. Vykláněním se z balkonu či okna však pravděpodobně nebude takovému obtěžování kouřem či pachem zamezeno, dodává Bohumila Vodičková Krpcová.

Pokuty? Hlavně špatné sousedské vztahy

Tím, že budete porušovat odhlasovaný zákaz, ačkoli s ním nesouhlasíte, si zcela jistě vybudujete špatné vztahy s ostatními sousedy, a to poměrně rychle. S pokutou je to už diskutabilní. Ve stanovách družstev se často setkáváme s tím, že za porušení zákazu je stanovena pokuta. Pokuta však může být stanovena pouze zákonem nebo dohodou smluvních stran, tzv. smluvní pokuta. Osobně se přikláním k názoru, že stanovy bytového družstva jsou smlouvou sui generis, kterou člen družstva vstupem do družstva uzavírá. Proto je stanovami vázán a je vázán povinnostmi ze stanov vyplývajících a rovněž ze sankcí, která jsou za porušení stanoveny, informuje Bohumila Vodičková Krpcová.

Právnická veřejnost však stále vede debatu nad tím, zda lze považovat pokutu stanovenou ve stanovách jako smluvní pokutu, která byla dohodnuta smluvními stranami. A to platí i pro vlastníky bytů v rámci SVJ. Ačkoli správnost tohoto názoru soudy zatím nepotvrdily, domníváme se, že do stanov lze smluvní pokuty za porušování povinností zakotvit. Ukládány by však měly být pouze v případě porušení takových povinností, jejichž plnění je rozumné, resp. přiměřené po vlastníku jednotky požadovat za účelem zajištění dobré správy domu; výše takové pokuty by pak vždy měla být přiměřená dané situaci, resp. důležitosti porušované povinnosti, říká Adéla Kučerová.

Jste vášnivým kuřákem? Pak nejdříve čtěte

Paní Marta má tedy bohužel smůlu. Je součástí SVJ, které si do stanov odhlasovalo zákaz kouření. Jediné, co může zkusit, je podání žaloby na určení neplatnosti dané části stanov. Zákaz kouření je ale vzhledem k výše uvedenému pochopitelným krokem.

Jako mnohem snadnější varianta se tedy nabízí číst vše dopředu. Stanovy SVJ se zakládají do sbírky listin rejstříku společenství vlastníků jednotek. A ty jsou veřejně přístupné. Než se rozhodnete si byt v daném domě koupit, můžete se podívat do stanov, co se v nich píše a co zakazují. A i podle toho se pak rozhodovat, jestli byt koupíte, či nikoli.

diners2018

Stejně tak v případě, že zvažujete vstup do družstva a bydlení v družstevním bytě. Stanovy většiny družstev jsou volně dostupné v digitální podobě sbírky listin obchodního rejstříku na portálu www.justice.cz. Než se tedy rozhodnete, vyhledejte si současné stanovy družstva a podívejte se, jaká pravidla v něm platí.

Ovšem na druhou stranu ani to vám nezaručí, že si ostatní vlastníci či družstevníci toto pravidlo neodhlasují na některé z příštích schůzí. Pak vám zbude se v případě udělení pokuty obrátit na soud s žádostí o přezkum, zda je pokuta požadována oprávněně a zda je její výše přiměřená.

Našli jste v článku chybu?