Může vám pronajímatel dát k úhradě i fond oprav, zahradníka a další služby?

Sehnat v dnešní době vlastní bydlení není jednoduché. Kdo byt či dům nezdědí a nemá dostatek financí na složení minimálního kapitálu pro získání hypotéky, končí často v nájemním bydlení. Na tom není nic špatného a řadě lidí nájemní bydlení dokonce vyhovuje více, než kdyby měli vlastní.

Problém ale může být, když se s pronajímatelem neshodnete na tom, co vše by mělo být součástí placeného nájmu a služeb s tím souvisejících. Někdy to vychází z neznalosti buď nájemníka, nebo pronajímatele, jindy může pronajímatel zkoušet, co si k vám může dovolit. Takže jaká máte práva a povinnosti a co už si nemusíte nechat líbit?

Nezbytné minimum stanovuje zákon

Zlaté pravidlo zní, že před podpisem smlouvy je pro obě strany nejlepší, když si spolu sednou a nechají do smlouvy zapracovat vše co možná nejdetailněji. Čím podrobnější budou výčty jednotlivých služeb, pravomocí a dalších ujednání, tím méně sporů může v budoucnu vzniknout kvůli vzájemnému nepochopení.

Obecně platí, že pronajímatel má právo po vás vyžadovat zaplacení nájmu a také služeb, které vám zajišťuje. Právě rozsah těchto služeb je dobré si ve smlouvě jednotlivě vyjmenovat. Zákon ale samozřejmě pamatuje i na to, když to neuděláte. V případě, že ujednání o rozsahu služeb ve smlouvě chybí, platí, že pronajímatel je povinen nájemci poskytovat takzvané nezbytné služby vyjmenované v občanském zákoníku, uvedla pro Měšec.cz Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Podle občanského zákoníku jsou to tyto:

Je ale potřeba přihlédnout ještě k typu bytu a jeho případnému vybavení. Podle toho se totiž rozsah nezbytných služeb může lišit. Například v bytě s kamny na tuhá paliva by se mohlo jednat o zajištění dodávek dříví, dodává Eduarda Hekšová.

Jak je to s elektřinou, plynem a „wifinou“?

Často diskutovaná bývá otázka služeb, jako jsou elektřina, plyn a internet. Zda si je musí nájemník sjednat sám na své jméno, zda má pronajímatel právo požadovat, aby zůstaly tyto služby psané na něj jakožto majitele bytu apod.

Platí, že vy a pronajímatel se můžete domluvit na tom, kdo bude tyto služby zajišťovat. Jestli vy, tedy necháte si je napsat na sebe, nebo pronajímatel a vy budete pronajímateli jen platit. Co když se ale nejste schopni domluvit? U nájmu bytu platí, že nájemci nesmí být ukládány nepřiměřené povinnosti a nesmí být zkracován na svých právech. Pokud pronajímatel požaduje, aby si nájemce sjednal smlouvu s dodavatelem energií, je na nájemci, zda smlouvu za těchto podmínek uzavře, říká Eduarda Hekšová.

Pronajímatel tedy může říct, že on smlouvu na své jméno do pronajímaného bytu uzavírat nechce. A je to na novém nájemníkovi. A vy můžete souhlasit a smlouvu podepsat, nebo nesouhlasit a hledat jiný pronájem, kde bude majitel nakloněn vaší variantě.

Určovat vám dodavatele ale nesmí

Pokud budete souhlasit, že si energie necháte přepsat na sebe, je to v pořádku a nic nezákonného se neděje. Pronajímatel ale nesmí požadovat, abyste smlouvu uzavřeli s nějakým konkrétním dodavatelem. Pokud by pronajímatel trval na konkrétním dodavateli, jednalo by se o nepřiměřené, a tedy neplatné ustanovení, takže by se jím nemusel nájemce řídit a mohl by si vybrat jiného dodavatele, upozorňuje Eduarda Hekšová.

Podle zákona máte právo najít si jakéhokoli dodavatele energií chcete. I levnějšího, než vám nutí pronajímatel.

V praxi ale k tomuto jednání dochází, protože pronajímatel nebo předchozí nájemník už mají uzavřenou smlouvu u nějakého dodavatele a výpověď této smlouvy by pro ně znamenala smluvní pokutu. To ale není vaše věc, nemáte povinnost uzavírat smlouvu s dodavatelem, kterého vám někdo určí.

Nespoléhejte na náhodu

Pokud ve smlouvě není zmínka o službách jako elektřina, plyn, internet a podobně, znamená to automaticky, že vám je pronajímatel nebude poskytovat a jejich zajištění je na vás. Jakkoli jsou tyto služby často považovány za základní služby důležité pro bydlení, zákon nestanovuje, že by je pronajímatel musel nájemníkovi nějak zajišťovat.

Pokud se na tom smluvně nedohodnete, platí, že pronajímatel svou povinnost splní tím, že zajistí služby vyjmenované zákonem, viz rámeček výše. Zbytek je na vás.

Co vám může naúčtovat? Rozhoduje „okamžitý prospěch“

Služeb, které pronajímatelé účtují svým nájemníkům, je celá řada. Ty, které stanovuje zákon, vám pronajímatel poskytnout musí. A tak má i právo vám je naúčtovat. Například za svoz komunálního odpadu pak platíte vy, a nikoli on. Kromě výše uvedeného dochází k tomu, že nájemníkům je účtován fond oprav, provoz recepce v domě a další.

I když si ale ve smlouvě s pronajímatelem budete definovat, co budete platit, neznamená to, že máte povinnost platit vše, co pronajímatel požaduje. Zákon pronajímateli přímo zakazuje požadovat po nájemci jiné plnění než samotný nájem a platby za služby poskytované pronajímatelem, uvedl pro Měšec.cz advokát JUDr. Tomáš Doležal.

Platí, že z účtovaných služeb musíte mít okamžitý prospěch. Nebo alespoň hypotetický prospěch. Typicky tedy není nájemník povinen platit příspěvek do fondu oprav, protože z této platby nemá okamžitý prospěch, informuje Eduarda Hekšová.

Naproti tomu třeba recepci v domě můžete využívat okamžitě, je vám k dispozici, a tak má pronajímatel právo za takovou službu požadovat peníze. Totéž platí s pojištěním domácnosti. A dokonce se to vztahuje i na službu zahradníka, pokud máte do prostor zahrady přístup, a můžete ji tedy využívat.

Co vám naúčtuje do nájmu, už ale neovlivníte

Jak jsme uvedli výše, často diskutovaný fond oprav vám pronajímatel do rozpisu služeb dát nemůže, a stejně tak ani náklady na správu a pojištění samotného domu. Často tak pronajímatelé volí jinou strategii. Pro pronajímatele není žádný problém tento typ plateb zakalkulovat přímo do celkové výše nájemného. Omezení v této podobě se v zákoně nenachází (pronajímatel tedy může při stanovení výše nájemného tyto platby zohlednit a nájemné o ně zvýšit, ale formálně se bude stále jednat o nájemné), dodává Tomáš Doležal.

A s tím už bohužel nic neuděláte. Máte jen možnost najít si jiný pronájem, který je levnější.

Zahrnout může i zvyšování nájemného

Kromě výčtu služeb vám může do smlouvy o pronájmu majitel zahrnout i ustanovení o pravidelném zvyšování nájmu. Ať už z důvodu vlastních, nebo s ohledem na inflaci. Pokud by si tak strany nesjednaly a zároveň by zvyšování nájemného výslovně nevyloučili, pronajímatel může takové zvýšení písemně navrhnout, dodává Tomáš Doležal.

Kromě toho má pronajímatel právo do smlouvy zahrnout i smluvní pokutu. Od 1. července 2020 došlo ke zrušení zákazu sjednávat smluvní pokutu v nájemní smlouvě, nově tedy může pronajímatel s nájemcem smluvní pokutu v nájemní smlouvě sjednat. Nemůže tak ovšem činit bez omezení, smluvní pokuta musí být v přiměřené výši a nepřiměřenou pokutu po nájemci není oprávněn požadovat, uzavírá Tomáš Doležal.