Hlavní navigace

Konec úvěrové turistiky v Čechách? Za předčasné splacení hypotéky si zřejmě připlatíme

9. 8. 2023
Doba čtení: 8 minut

Sdílet

 Autor: profit
Mají mít banky nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů, když se rozhodnete předčasně splatit hypotéku? Co bude silnější argument, právo zákazníka kdykoli s hypotékou odejít jinam, nebo reálné finanční náklady a závazky bank?

Manželům Novákovým spadlo do klína nečekané dědictví, které jim pomůže umořit dluh a hypotéku na domě. Na úvěru mají Novákovi na několik let fixovanou vcelku vysokou úrokovou sazbu. V současné době, za stávající praxe předčasného splácení úvěrů, Novákovi zaplatí jen administrativní poplatek v řádu stokorun. 

Změna je ale život, předčasné splacení hypotečního úvěru se má prodražit. Rozhodla o tom vláda. Ano, média jsou zahlcena zprávami o zpoplatnění předčasného splacení hypotečních úvěrů. Kdo od příštího roku splatí bance svou hypotéku se zafixovaným úrokem dříve, má se dočkat pokuty. Mediální zkratky o tom, jak to zdraží spotřebitelům refinancování, politické body nepřidávají. Politici tak přispěchali s komentáři, jak nenechají občany padnout a jak poplatkům nefandí. Ve věci ovšem chybí souvislosti, kontext.

Stávající zákonná úprava

Jedna z bank na svém webu k věci stávající praxe předčasného splácení úvěrů píše: Splatit úvěr můžete kdykoli, i během fixačního období. Jedinou podmínkou je uhradit bance účelně vynaložené náklady, které finanční instituci s úvěrem vznikly. Tato úhrada není zdaleka tak vysoká jako dřívější sankce za předčasné splacení hypotéky.

Ano, bývaly časy, kdy možnost předčasného splacení hypotečního úvěru nebyla tak benevolentní. Naposledy bylo hřiště na poli spotřebitelských úvěrů vykolíkováno v roce 2016. Zákon o spotřebitelském úvěru zmiňuje právo spotřebitele úvěr splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru. Klient v roli spotřebitele pak v situaci předčasně splaceného úvěru získává právo na snížení celkových nákladů. Věřitel (rozuměj banka) má oproti tomu právo „na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“.

Spory klientů s bankami vymýtily poslední vysoké poplatky za předčasnou splátku hypotéky Přečtěte si také:

Spory klientů s bankami vymýtily poslední vysoké poplatky za předčasnou splátku hypotéky

Zákon také výslovně říká, kdy banka nesmí náhradu nákladů požadovat, tedy kdy nesmí být účtován v situaci předčasného splacení žádný poplatek. Je to například v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba (není fixována). U spotřebitelského úvěru na bydlení pak třeba i do 3 měsíců poté, co poskytovatel spotřebiteli sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby. 

Stávající reálná praxe je ovšem jiná: Klient může hypoteční úvěr bez citelných nákladů předčasně vypovědět. Je to výsledek výkladu textace stávající legislativní úpravy regulí poskytování spotřebitelských úvěrů. Uvedený spotřebitelský zákon z roku 2016 předčasné splacení hypotečních úvěrů vlastně rozvolnil a otevřel této praxi dveře. Aktuálně si banky za předčasné splacení úvěru mohou účtovat spíše než ekonomicky chápané náklady cosi jako administrativní poplatek. Manželé Novákovi tak zaplatí pokutu za předčasné splacení v řádu stokorun, maximálně tak tisíc korun.

Konec úvěrové turistiky

Úvěrová turistika má skončit. Už žádné nezdůvodněné a nezpoplatněné refinancování u jiné banky v době fixace úrokové sazby. Žádné předčasné a nízkonákladové splacení úvěru z peněz z dědictví nebo nečekané výhry. Za přesunutí hypotéky k jiné bance, která nabídne výhodnější podmínky, si máme připlatit. 

Jde o zásah „shora“, o změnu legislativy. Pokud by prošla aktuálně mediálně propíraná novela zákona o spotřebitelském úvěru, zákon umožní bankám uplatnit sankce za porušení smlouvy a nedodržení doby fixace. Její maximální výše mohou být až 2 % ze zbývající nesplacené části dluhu. Pokud Novákovi dluží 1,5 mil. Kč, čekal by je poplatek až 30 000 Kč. 

Ano, česká vláda nachystala novelu zákona o spotřebitelském úvěru. Předčasné splacení hypotečního úvěru už má být opět znatelně zpoplatněno a sankcionováno, chyba textace zákona má být napravena. Největší mediální ohlas vyvolalo právě umožnění zpoplatnění předčasného splacení úvěru na bydlení. Objevila se nejedna kritika návrhu. 

Kritizuje to opozice, zazněl nesouhlas z tábora ochránců práv spotřebitelů. Nakonec kritická slova vyslovili i politici z vládních stran a vlastně není vůbec jasné, zda novela projde. Právo na předčasné splacení hypotečního úvěru se v českých kotlinách stalo součástí mediálních zkratek. Zaznívají slova o morálním rozměru, ziskuchtivosti, ale ekonomická realita a kontext zůstává tak trochu stranou.

Úprava spotřebitelských úvěrů v novém kabátě

Vláda schválila právní úpravu, která má změnit praxi rozšířeného předčasného splácení spotřebitelských úvěrů na bydlení. Je to přílepek zákona jiného, změna je život, v Česku i kvůli nepředpověditelnosti neustále se měnících regulí. 

Plánované změny týkající se předčasných splátek úvěrů spotřebiteli mají být platné od roku 2024. Splatit každoročně bez sankcí až čtvrtinu úvěru, to má novelizovaný zákon umožňovat i nadále. Staronově má platit, že zákon určí situace, kdy banka nebude mít právo klientovi předčasné splacení zpoplatnit.

Předčasně lze úvěr splatit v těchto případech:

  • Pokud se ocitnete ve složité životní situaci, jako je například úmrtí jednoho z manželů,
  • anebo v době vypršení fixace.

Nově by to bylo možné také:

  • Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou,
  • nebo v případě rozvodu. 

Zákon se má upřesnit a umožnit poskytovatelům úvěru účtovat i nepřehlédnutelný poplatek při předčasném splacení hypotéky, který více zohledňuje ekonomické náklady. Poplatek však bude tak vysoký, že se v době fixace mnohdy nevyplatí bankovní ústav měnit. Funguje to tak ale i v jiných zemích.

Obhajoba sankčního poplatku

Hraje se o to, v jakých případech se má klientovi předčasné splacení úvěru zpoplatnit. Stejně tak o stanovení maximální výše souvisejícího poplatku. Novela zákona poskytovateli úvěru chce umožnit žádat po klientovi poplatek ve výši maximálně 2 % z nesplacené části jistiny. Vláda také schválila návrh změny ve výpočtu poplatku, který lze za mimořádné splacení hypotečního úvěru účtovat. Nové znění vše zpřesňuje, klient by měl bance uhradit rozdíl mezi sazbou na hypotéce a aktuální sazbou na finančním trhu. Spotřebitelům mají být nápomocné online kalkulátory, podobně kalkulátorům RPSN či srovnávačům cen pojištění. Na to, aby byl poplatek za předčasné splacení hypotéky vyměřen adekvátně, má dohlížet ČNB.

Všechno to schválila vláda. Ministr financí Zbyněk Stanjura novinku hájil a argumentoval, že pokud by bylo předčasné splacení ponecháno bez poplatku, zvýšila by se úroková míra pro všechny. A má to logiku, banky jako podnikatelské subjekty zcela jistě nebudou chtít dělat charitu. Riziko předčasného vypovězení a refinancování úvěru zakalkulují do své rizikové marže odrážející se v ceně úvěru. Suma sumárum si připlácí všichni, tedy pokud není riziko pod tlakem konkurence tak trochu špatně oceňováno.

Refinancovat levněji a výhodně

Navrhovaná účinnost zákona je k počátku roku 2024. Pravidla se mají vztahovat i na existující úvěry na bydlení. Může se to zdát být tak trochu retroaktivní, zpětně působící. Kdo uzavřel smlouvu o úvěru ve víře, že se lze spolehnout na výklad zákona a zavedenou praxi, může být zklamaný. Poslanci ale chtějí vyjednat změnu. 

Mediální obraz zákonodárců, kteří spotřebitelům cosi zdražují, není jaksi žádoucí. Banky si podle některých kritiků mnou ruce, v související mediální diskusi zazněla i slova o s věcí nesouvisejících rekordních ziscích tuzemských bank. Navrhovaná změna jde prý naopak proti zájmům klientů, řadových občanů.

Zvýšily se vám splátky hypotéky nad únosnou hranici? Banky nabízejí úlevy Přečtěte si také:

Zvýšily se vám splátky hypotéky nad únosnou hranici? Banky nabízejí úlevy

Banky chtějí získat jistotu, že jim klient jen tak neuteče. Zákon má pomoci bankám ošetřit riziko, údajně na úkor českých spotřebitelů. Zaznělo i cosi o čistém přesunu peněz k bankám v neprospěch běžných občanů. Slyšet ale nebylo, že dlužníci ze situace, kdy výklad zákona umožňuje benevolentní předčasné splacení dlouhodobého úvěru, profitují, ale nenesou související ekonomické náklady. Refinancovat a díky nižšímu úroku snížit měsíční splátky, bez ohledu na fixaci a dohodnuté financování, to je výhoda.

Jaká je stávající praxe?

Hrací plocha na poli hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření byla nastavena, jak už jsme uvedli, zákonem o spotřebitelském úvěru v roce 2016. Zákonodárce, vlastně jaksi nechtěně, umožnil hypotečním dlužníkům bez sankcí celý úvěr s dlouhodobou fixací úrokové sazby předčasně splatit. 

Tato praxe přinesla uplatnění výkladu, který byl k refinancování benevolentní a uplatnění sankcí zamezoval. Banky výklad a nesmysl zákona rozporovaly, nicméně po tom, co padly pokuty za neoprávněné zpoplatňování, byla praxe stvrzena. V realitě tak není smlouva o dlouhodobém úvěru nutně až tak dlouhodobá. Předčasným splacením se z ní spotřebitel bez nutnosti nést ekonomické náklady vyváže a banky jako věřitelé s tím mají starosti.

Ekonomicky zde jsou jisté rozpory, nad kterými zůstává rozum stát. Je tu ale i výnosový pohled, kdy banka poskytla dlouhodobý úvěr, počítala pro období fixace s úrokovými výnosy, které však nemusí být realizovány. Stranou nezůstávají související rizika a vzdání se likvidity. Ve výsledku se hraje o práci analytiků, modelů, odhadů produkujících výstupy pro cenovou kalkulaci a stanovení úrokových sazeb a ceny úvěru.

Výnosy i rizika a vzdání se likvidity

Zazněly hlasy, že celý návrh novely spotřebitelského úvěru je jednostranný, ve prospěch bank. Ačkoli jsou banky nebývale ziskové, chtějí si účtovat nový poplatek. Jedná se o mediálně vděčné téma, dnes a denně lze v posledních dnech o tématu sankcí za předčasné splacení úvěru cosi zaslechnout. Zaznívají slova o legislativním ukotvení pokutování za předčasné splacení hypotéky. Leccos jsou mediální zkratky, které neberou v potaz ekonomický rozměr. 

Úrokové riziko nenese jen dlužník, tíží nutně i banky. Banky potřebují mít pro krytí úvěrů zdroje financování, potřebují úrokové riziko zajistit. A to cosi stojí, vytváří náklady. 

Z pohledu banky je poskytnut dlouhodobý úvěr a ten si žádá dlouhodobé financování. Banka může vydat hypoteční zástavní listy, nabírat termínované vklady, anebo si prostě úrokové sazby pojistit či zajistit s použitím finančních derivátů. Co se týká rizik, banka jako věřitel podstupuje i riziko transformace splatnosti. Jde o riziko, kdy banka přijímá vklady na určitou dobu a přeměňuje je v půjčky se zcela jinou dobou splatnosti. Tak jako tak úvahy o riziku, kalkulaci a ušlé příležitosti od předčasného splacení dlouhodobého úvěru opomenout nelze.

Hledání optima

Dlouhodobé financování s fixní sazbou je smluvní vztah, kdy se na jedné straně kdosi vzdává likvidity a za odměnu poskytuje financování. Právě proto, že existuje úrokové riziko, doporučuje se z pohledu dlužníka u hypotečních úvěrů úrokovou sazbu zasmluvnit a fixovat. 

Ekonomický pohled na věc ale nemůže zůstat stranou na obou stranách barikády. Úvěrová turistika vytvořila prostředí, kde se každodenně hledají možnosti levnějšího refinancování. V dobách výkyvů úrokových sazeb a inflaci podněcujícího prostředí jsou budoucí vyhlídky více než zamlžené. 

skoleni_18_3

Moudrý klient v případě, kdy se možnost ekonomicky výhodného refinancování vyskytne, toho jistě využije. Pokud stávající praxe a textace zákona neumožňuje sankce za nedodržení podmínek smlouvy uplatnit, hromadně refinancovat se v situaci poklesu úrokových sazeb jistě bude. Možnost splatit předčasně celý úvěr se logicky nelíbí bankám. 

Nejde jen o zisky, ale i o související nejistotu, ekonomické náklady a práci s peněžním tokem a plánováním zdrojů. Novela zákona se zřejmě snaží vše vrátit zpět do původně zamýšleného stavu. Jenže nejde jen o rozměr ekonomický, jde o politiku a v politice vyšší bere. Nyní se hraje o to, zda vláda vůbec návrh novely ve sněmovně prosadí. Nezbývá než počkat, jak to všechno dopadne.

Byl pro vás článek přínosný?

Autor článku

Autor se věnuje šíření poznání, uplatňování procesního i finančního řízení podniků, optimalizaci investic, strategickému a manažerskému poradenství včetně lektorské činnosti.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).