Kdo doplatí na deregulaci nájemného?

Regulovat, nebo deregulovat?

Otázka se zdá být již zodpovězena. Jen v málokteré věci jsou čeští politici tak názorově jednotní jako v případě deregulace nájemného. V materiálech ČSSD lze sice nalézt spíše opatrné formulace typu postupné odstranění deformací a sociálně citlivé uvolňování nájemného, ale k zachování tuhé regulace nájemného se veřejně hlásí už jen komunisté. Dokonce i zarputilý bojovník za práva nájemníků, JUDr. Křeček, poslanec za ČSSD a předseda Sdružení nájemníků ČR, tvrdí, že je proti regulaci nájemného – byť se to na první pohled příliš nezdá.

S výjimkou komunistů se všichni shodují na tom, že jakákoliv státní regulační opatření ve svých důsledcích neblaze deformují ceny a jsou významnou překážkou dosažení rovnováhy na trhu. Levicově a sociálně orientovaní politici však jedním dechem dodávají, že náhlé uvolnění regulovaných cen by mělo nepřijatelné negativní důsledky na velkou skupinu obyvatel. Proto na rozdíl od politiků pravicově a liberálně orientovaných preferují mírné tempo deregulace se štědrým programem sociálních kompenzací.

Při tahanicích o zákon o jednostranném zvyšování nájmů, který postupné odbourání tohoto pozůstatku z dob budování rozvinutého socialismu po dlouhých sedmnácti letech přináší, se vládní ČSSD naštěstí nedohodla s komunisty a musela přistoupit na některé požadavky koaličních stran. Přestože zákon neřeší zdaleka všechny problémy spojené s nájemním bydlením, byl nakonec schválen. Převážil názor, že zahájení deregulace nájemného prostě již nelze odkládat, byť podle ne zcela dokonalého zákona.

Je deregulace nájemného asociální?

Právě naopak! Asociální a nemorální je regulace nájemného. Vždyť vlastně znamená dlouhodobé zvýhodňování jedné skupiny obyvatel na úkor skupiny jiné. Regulace nájemného tak popírá principy solidarity a sociální spravedlnosti, o něž se opírá idea sociálního státu. Asociální také je, že v té preferované skupině je zastoupení občanů skutečně sociálně potřebných možná menší než ve skupině nepreferované.

Při diskusích o sociálních dopadech deregulace je argumentováno tím, že zejména osamělí důchodci by si do budoucna nemohli dovolit užívat velké nájemní byty v centrech měst. Chtít po starém člověku, aby se přestěhoval z bytu, kde prožil celý život, je prý nemorální. Jak se však s morálkou srovnává fakt, že regulované nájemné za byt 4 + 1 v atraktivní lokalitě, obývaný jedním člověkem, je několikrát nižší než tržní nájemné za garsonku na sídlišti, v níž se tísní třeba i čtyřčlenná mladá rodina?

Člověk, který nemá to štěstí, že zdědil nebo nějakým jiným způsobem získal užívací právo k nájemnímu bytu s regulovaným nájemným, má v podstatě jen dvě možnosti, jak vlastní bydlení vyřešit. Buď si může najmout byt s tržním nájemným, nebo si pořídit byt vlastní. To ale znamená velkou část svého příjmu obětovat na nájemné nebo na splátky hypotéky. Pokud si ani jedno nemůže dovolit, má prostě smůlu. To není asociální?

V neposlední řadě je třeba si uvědomit, že s regulací nájemného byla a je spojena spousta nespravedlností, asociálního a nemorálního jednání. Bylo by například zajímavé vědět, jaká část nájemních dekretů byla přidělena spravedlivě a jaká pak za zásluhy o budování socialismu anebo na základě korupce. S regulací nájemného je také dlouhodobě spojeno i nelegální kšeftování s převody užívacích práv k bytu, s čímž stále není vůle či schopnost příslušných orgánů se vypořádat.

Jakým tempem deregulovat?

Složitá otázka! Ortodoxní liberálové a majitelé domů s byty obsazenými nájemníky platícími regulované nájemné samozřejmě prohlásí, že regulace nájemného by měla být zrušena co nejdřív, nejlépe okamžitě. Socialisté a nájemníci naopak hovoří o tom, že provedení deregulace podle schváleného zákona průměrným tempem 14,2 % ročně je už tak velmi rychlé a rychleji že to prostě nejde, protože by se musely postavit další mosty, aby se pod ně všichni lidé, kteří nebudou mít na zaplacení deregulovaného nájemného, vešli.

Pokud se vše ještě nezmění, regulované nájemné se v příštích čtyřech letech bude podle lokality zvyšovat v rozpětí od 0 % až do 24,7 % ročně, v průměru o zmíněných 14,2 %. S výjimkou velkých bytů s nízkým nájemným v centru Prahy a několika dalších velkých měst se bude jednat o každoroční nárůst měsíčního nájemného spíše jen v řádu desítek korun. To s ohledem na inflaci a nárůst reálných mezd rozhodně není nárůst nikterak extrémní.

Za stávající situace tedy zpomalení tempa deregulace nehrozí, ale jsou tu hned dva aspekty, které ji mohou ještě urychlit. Jedním z nich je předpokládané vítězství ODS v příštích volbách. Druhým pak výsledek soudních sporů, které vedou majitelé domů s Českou republikou. Nelze očekávat, že by rozhodování Evropského soudu pro lidská práva bylo stejně zdlouhavé a šalamounsky neurčité, jak je tomu zvykem v české justici.

Jak deregulace ovlivní trh s byty?

Podle mého názoru nebude pozitivní ani negativní vliv stávající podoby deregulace nájemného na český trh s byty zdaleka tak významný, jak se lze leckde dočíst. Předně tempo deregulace je s ohledem na propastný rozdíl mezi stávající výší regulovaného a tržního nájemného velmi mírné a sociální dopady deregulace navíc zmírní sociální dávky i růst životní úrovně. Okamžitý vliv deregulace na trh s byty tedy nejspíš bude stejný jako vstupu Česka do Evropské unie, tedy zcela minimální.

Další důvody podporující tento názor jsou značná setrvačnost realitního trhu a přetrvávající nechuť lidí se stěhovat. Ono, upřímně řečeno, nejspíš ani nebude kam. Kde by se najednou vzal dostatek bytů s nájemným, jehož výše by byla natolik zajímavá, aby nějakému významnějšímu počtu nájemníků stálo za to změnit bydliště? Pomineme-li náklady a komplikace spojené s každým přestěhováním, placení nižšího nájemného by znamenalo i nižší, popř. žádný příspěvek na bydlení.

S ohledem na výše uvedené se nedomnívám, že by v nejbližší době mělo dojít k nějakému razantnímu poklesu tržního nájemného. Spíše bude pokračovat proces, který už nějakou dobu probíhá: tržní nájemné bude stále více odrážet kvalitu bytu. Nájemné za špeluňku někde na periferii se bude daleko výrazněji lišit od nájemného za udržovaný a dopravně dobře dostupný byt v hezkém prostředí. Stejným způsobem se budou dále diferencovat i prodejní ceny bytů a domů. Troufám si však tvrdit, že k tomu by došlo tak jako tak.

Kdo doplatí na deregulaci nájemného?

Asi jen málokterá změna s sebou přinese jen samá pozitiva pro všechny, jichž se bezprostředně týká. Podle jednoho z Murphyho zákonů je dokonce každá změna vždy jenom k horšímu. V případě deregulace nájemného to však rozhodně neplatí. Jejím provedením se jen narovnává nenormální a nespravedlivý stav, který trval řadu let. Na deregulaci bezpochyby doplatí určitá skupina občanů – ale jenom ztrátou své neoprávněné výhody. Tato ztráta přitom bude postupná a přinejmenším z části kompenzovaná novým systémem sociálních dávek hrazených z daní nás všech.

Otázka by spíše měla znít, kdo by doplatil na neprovedení deregulace, popř. kdo doplatí na to, že s ní nebylo započato už dávno. Odpověď na ni by byla poměrně jednoduchá – nejspíše my všichni. A to v přeneseném i pravém slova smyslu. Přetrvávající deformace trhu s nemovitostmi, prohlubující se zanedbání bytového fondu, korupce, pocit křivdy a beznaděje totiž působí obrovské škody materiální i morální.

Negativní finanční dopady pak může mít případný úspěch několika set žalob majitelů domů podaných na Českou republiku u Evropského soudu pro lidská práva. Jeho rozsudek může znamenat potvrzení legitimity požadavku na vyplacení nákladů a ušlého zisku v řádu desítek miliard korun ze státního rozpočtu, tedy opět z našich daní. Minimálně v této záležitosti přitom už bude na zjednávání jakékoliv nápravy pozdě.