Každý pozemek má svou cenu. Proto musí jeho uživatel platit nájemné, jinak se bezdůvodně obohacuje

Povinnost placení nájmu za pozemek, u kterého je omezena možnost jeho užívání, si budeme ilustrovat na příkladu konkrétního sporu. 

Ten řešily soudy mezi vlastníkem účelové komunikace v oploceném areálu bažantnice, který fakticky svůj pozemek nemůže užívat, ale ani pronajmout někomu třetímu a mezi vlastníkem samotného areálu a okolních pozemků, který majiteli komunikace nechce platit nájem ani pozemek odkoupit.

Vlastník pozemku se po vyčerpání procesního postupu před obecnými soudy (soud prvního stupně, soud odvolací), včetně soudu Nejvyššího, obrátil s ústavní stížností na Ústavní soud. 

V ústavní stížnosti namítal především to, že odvolací krajský soud své rozhodnutí, kterým byla jeho žaloba o zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemku jinou osobou (v tomto případě Lesy ČR) zamítnuta, postavil na argumentaci, že neexistuje relevantní realitní trh s podobnými nemovitostmi. A tak prý není možné výši bezdůvodného obohacení za užívání jeho pozemku stanovit. 

Soud tak rozhodl přesto, že několik soudních znalců, včetně soudního znalce jmenovaného soudem jako revizního, bez obtíží výši bezdůvodného obohacení stanovilo.

Oč jde při bezdůvodném obohacení

Právní vztah mezi vlastníkem pozemku a jeho uživatelem posoudily obecné soudy podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku (o. z.), podle něhož platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 

Užívání cizího pozemku bez nájemní smlouvy vytváří bezdůvodné obohacení

Bezdůvodným obohacením je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy nebo jiné smlouvy, která by opravňovala uživatele pozemek užívat, byť případně bezúplatně. 

Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo pozemek užívá, aniž by za to cokoliv hradil. Toto bezdůvodné obohacení je uživatel povinen vydat, tedy zaplatit patřičnou hodnotu vlastníkovi pozemku.

Pozemek může být součástí veřejnosti nepřístupného areálu

Bezdůvodné obohacení vzniká i tomu, kdo svým jednáním dosáhl na úkor vlastníka postavení uživatele pozemku tím, že měl k dispozici celý oplocený pozemek (areál) pod uzamčením a mohl jej tak učinit přístupným jen pro sebe a svou potřebu.

Jak soudy rozhodovaly

Odvolací krajský soud na rozdíl od prvoinstančního okresního soudu dospěl k závěru, že pozemek, o který ve sporu šlo, není s ohledem na konkrétní specifika způsobilý k pronájmu, a to ani za jakkoli nízké nájemné. 

Z toho dovodil, že užívací právo mělo nulovou hodnotu, což má za následek, že nedošlo k bezdůvodnému obohacení na úkor vlastníka. A tak uživateli nemůže být uložena povinnost vydat peněžitou náhradu podle § 2999 odst. 1 o. z.  Nejvyšší soud pak přisvědčil závěrům odvolacího soudu.

Kde je umístěn pozemek a jaké tam panují podmínky

Pozemek je totiž tvořen výhradně komunikací s asfaltovým povrchem. Komunikace na předmětném pozemku je účelovou komunikací.  Nachází se v uzavřeném (oploceném) prostoru tzv. Rumunské bažantnice a není veřejně přístupná. Přístup k pozemku je přes pozemky jiných vlastníků. 

Vlastníkem pozemků, které sousedí s předmětným pozemkem, je Česká republika, a žalované Lesy ČR mají k těmto pozemkům právo hospodaření. Jde o honební pozemky.

Na začátku pozemku, na němž se nachází komunikace, je uzavíratelná vstupní brána. Tato komunikace je využívána jako páteřní komunikace pro bažantnici a k obhospodařování lesních pozemků, které jsou využívány Lesy ČR jako obslužná komunikace. Předmětná komunikace  slouží pro potřeby uživatelů areálu, umožňuje přístup do objektu bažantnice.

Vlastník pozemku vyzval uživatele k odkupu pozemku, ale uživatel nesouhlasil s navrženou kupní cenou. Vydání bezdůvodného obohacení v podobě peněžité úhrady za užívání pozemku se však před soudy, jak už víme, nedomohl. Zastal se ho až Ústavní soud (ÚS) ve svém nálezu ze dne 30. 7. 2025 (spis. zn. II.ÚS 1030/25).

Náhrada za užívání účelové komunikace

Dojde-li k omezení ústavně zaručeného vlastnického práva k nemovitému majetku tím, že nemovitost je užívána jako účelová komunikace, která se nachází v uzavřeném prostoru a není veřejně přístupná, přísluší jejímu vlastníku náhrada ze strany jejího uživatele. A není-li poskytována, lze ji po něm vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení.

Jestliže je takto užíván pozemek (aniž by byly ujednány podmínky včetně úplaty), byť za specifických podmínek (jde o pozemek honební, který je součástí areálu bažantnice, a tvoří jej neveřejná účelová komunikace), tak má určitou užitnou hodnotu. Byť má tuto hodnotu jen pro užší okruh zájemců. 

A proto je ocenitelný (jak ve projednávaném případě vyplynulo ze znaleckých posudků). A tak (i když jen pro užší okruh zájemců) je i ocenitelný, jak vyplývá z provedených znaleckých posudků. Nelze proto vyhodnotit, že pozemek není způsobilý k pronájmu, že má nulovou hodnotu. Naopak na straně uživatele takového pozemku došlo k bezdůvodnému obohacení.

Jaké může být řešení komplikovaných vlastnických a užívacích poměrů po zásahu ÚS

Ústavní soud, jehož úkolem není věc vyřešit, ale jen poměřit ústavní souvislosti případu, zhodnotil v nálezu ze dne 30. 7. 2025, že panující vlastnický stav v tzv. Rumunské bažantnici je skutečně komplikovaný a bude-li zachován, bude vyvolávat jen další spory (spis. zn. II.ÚS 1030/25). 

Proto ÚS ve svém nálezu apeluje na sporné strany, aby vyvinuly maximální úsilí směřující k rozumnému uspořádání stavu věci. (Může dojít k uzavření nájemní smlouvy nebo kupní smlouvy a odkupu pozemku. O výši nájemného, pokud se zúčastněné strany nedohodnou, už musí rozhodnout obecný soud.) 

Ústavní soud připomíná, že na případu zúčastněný soudní znalec naznačuje, jak by takové uspořádání mohlo vypadat – předmětnou nemovitost lze prodat či pronajmout sice pouze úzkému okruhu zájemců, ale možné to je – např. vlastníkům sousedních pozemků.