Hlavní navigace

Pronajatá nemovitost má více spoluvlastníků. Pozor, abyste nemuseli nájemné platit dvakrát

24. 2. 2022
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

Jaká jsou úskalí nájemního vztahu, když smlouvu uzavřete jen s některým ze spoluvlastníků? Víte, že bezdůvodné obohacení pak může vzniknout i na straně nájemce a ten ho musí uhradit?

Pokud si pronajímáte věc, kterou nevlastní jen jedna osoba, ale více spoluvlastníků, měli by smlouvu na straně pronajímatele podepsat všichni spoluvlastníci. Případně by se měli domluvit a zmocnit k podpisu nájemní smlouvy jednoho ze spoluvlastníků. Jinak totiž mohou přijít problémy. A ty se mohou týkat i placení nájmu. Může na ně tedy doplatit i nájemce.

I nájemce se může tzv. „bezdůvodně obohatit“

Vezměme si třeba situaci, kdy dva sourozenci zdědí dům, každý jednu polovinu. Každý ze spoluvlastníků drží podíl ve výši jedné poloviny. Dům vám však pronajme jen jeden ze spoluvlastníků. 

Logicky vás napadne, že o vypořádání nájemného, které vy řádně platíte, se musejí dohodnout spoluvlastníci. Pokud dojde k bezdůvodnému obohacení, tak výhradně na straně vlastníka, resp. pronajímatele, když se obohatí jeden ze spoluvlastníků na úkor druhého, a to tím, že si všechny peníze, které zaplatíte, ponechá pro sebe a nerozdělí se s druhým spoluvlastníkem. 

Pokud totiž jeden ze spoluvlastníků společnou věc užívá či požívá plody z ní plynoucí, v tomto případě vybrané nájemné, bez souhlasu druhého spoluvlastníka v rozsahu přesahujícím jeho podíl, bezdůvodně se na úkor druhého obohacuje.

A co je vám do toho, že se nedokáží dohodnout? Vy přece máte smlouvu a řádně platíte nájem. Jenže tak to není. Takhle by k tomu bylo možno přistoupit dříve, za účinnosti starého, již zrušeného občanského zákoníku. Podle nového občanského zákoníku (o. z.) je tomu jinak. Je to složitější.

Co je bezdůvodné obohacení

Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. K bezdůvodnému obohacení dochází mj. protiprávním užitím cizí hodnoty. Jde o situace, kdy je cizí nemovitá věc užívána subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. 

Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo, jak to „právnicky“ vykládá dosavadní soudní praxe – judikatura Nejvyššího soudu, která vznikla dle právní úpravy zrušeného občanského zákoníku, ale uplatní se i dle pravidel o. z.

Co se změnilo? Ochrana vlastníka pronajímané věci

Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu reflektující dřívější právní úpravu účinnou do 31. 12. 2013 zdůrazňovala, že při přenechání cizí nemovité věci k užívání jinému neoprávněnou osobou nezískává na úkor vlastníka bezdůvodné obohacení přímo faktický uživatel věci, ale subjekt, který tuto nemovitost (či její část) přenechává třetí osobě k užívání. 

Jenže právní úprava, a tak i soudní výklad se změnily. V rozsudku (ze dne 14. 2. 2006, spis. zn. 33 Odo 396/2004) Nejvyšší soud ČR přijal a odůvodnil závěr, že uzavřel-li jeden ze spoluvlastníků bez souhlasu druhého spoluvlastníka smlouvu, jíž umožnil třetí osobě užívat předmět spoluvlastnictví, není opomenutý spoluvlastník (ten, který nedal k užívání společné věci souhlas) legitimován požadovat po této třetí osobě vydání bezdůvodného obohacení, které jí užíváním předmětu spoluvlastnictví podle neplatné smlouvy vzniklo. Je tedy povolán požadovat vydání bezdůvodného obohacení pouze po druhém spoluvlastníku, a to v rozsahu, v němž svůj spoluvlastnický podíl nadužíval. 

V režimu právní úpravy (nového) občanského zákoníku účinné po 1. 1. 2014 se však tyto judikatorní závěry k tomu, kdo je povinen k vydání bezdůvodného obohacení, pokud jeden ze spoluvlastníků nadužívá svůj spoluvlastnický podíl tím, že např. celou nemovitou věc přenechá do užívání třetí osobě, již bezezbytku neuplatní. 

Soudní judikaturou přijaté pravidlo vylučující odpovědnost faktického uživatele za bezdůvodné obohacení modifikuje § 2994 o. z. Rozšířilo ochranu vlastníka věci, s níž bylo neoprávněně disponováno, proti jejímu uživateli, který při nedostatku dobré víry rovněž (vedle neoprávněného disponenta) odpovídá za vzniklé bezdůvodného obohacení. To potvrdil Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku (spis. zn. 28 Cdo 1519/2021, ze dne 23. 6. 2021).

Bezdůvodně se může obohatit a může být žalován nejen spoluvlastník, který celou nemovitost pronajal bez souhlasu druhého spoluvlastníka, ale i osoba, které byla nemovitost pronajata. Vydání bezdůvodného obohacení získaného užíváním nemovitosti neoprávněně pronajaté jen některým ze spoluvlastníků může tedy žádat opomenutý spoluvlastník i po nájemci. 

Vyplývá to z ust. § 2994 o. z., které říká, že dal-li někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu.

Záleží na vaší dobré víře. Co to v praxi je?

Možnost domáhat se vydání bezdůvodného obohacení i po nájemci tak závisí na jeho tzv. dobré víře. A řekněme si rovnou, že pokud jde o nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, těžko můžete být v dobré víře, že stačilo uzavřít smlouvu jen s jedním ze spoluvlastníků. 

Kdykoliv jste v námi uvedeném případě mohli do katastru nemovitostí nahlédnout, a to i dálkově po internetu, a zajistit, že spoluvlastníci jsou dva, že tedy musejí oba souhlasit se smlouvou a uzavřít ji svým podpisem, nebo jeden ze spoluvlastníků musí zmocnit druhého spoluvlastníka k uzavření smlouvy. Jde-li o nemovitost, má tedy nájemce smůlu a může být případně opomenutým a ochuzeným spoluvlastníkem žalován na vydání bezdůvodného obohacení i on. 

Jinak tomu bude v případě movité věci, když není možno ověřit, kdo přesně je vlastníkem – kdo jsou spoluvlastníci. I ohledně nemovitosti mohl spoluvlastník případně nějakým způsobem nájemce přesvědčit, že je oprávněn k uzavření smlouvy i za druhého spoluvlastníka. Pak by ten, komu byla věc pronajata, nebyl povinen opomenutému spoluvlastníkovi bezdůvodné obohacení vydat. Opomenutý spoluvlastník se jeho vydání (vyplacení části nájemného) může domáhat jen po druhém spoluvlastníkovi. 

Podle zrušeného občanského zákoníku se opomenutý spoluvlastník nemohl vydání bezdůvodného obohacení po nájemci domáhat nikdy, ani když uživatel věci nebyl v dobré víře. Ochuzený spoluvlastník vždy musel žalovat druhého spoluvlastníka.

Žalován může být jak další spoluvlastník, tak i nájemce

V současnosti může opomenutý spoluvlastník žalovat jak druhého spoluvlastníka, který neoprávněně pronajal věc, tak i nájemce. A ten je povinen bezdůvodné obohacení vydat, zaplatit alikvotní část nájemného, pokud nebyl v dobré víře. Opomenutý spoluvlastník si tak může vybrat, po kom bude chtít náhradu. Pouze nesmí příslušnou částku nájemného, o kterou přišel, dostat dvakrát, jak od druhého spoluvlastníka, tak i nájemce, to by se zase najednou dopustil bezdůvodného obohacení on.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).