Hlavní navigace

Jaká práva máte jako vlastník bytu při kontrole hospodaření SVJ?

 Autor: Depositphotos
Jaké dokumenty vám musí vedení SVJ zpřístupnit ke kontrole? Pomůže ale výklad Nejvyššího soudu proti obstrukcím vedení SVJ, které si nepočíná transparentně a odmítá členy SVJ řádně informovat?
Tomáš Zilvar 20. 11. 2019
Doba čtení: 4 minuty

Sdílet

Jakožto vlastník bytové jednotky máte právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby můžete nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Jenže vůbec není v praxi výjimkou, že vedení – výbory společenství vlastníků jednotek (známá zkratka SVJ) nechtějí, aby řadoví členové znali detaily hospodaření, ačkoliv by hospodaření mělo být transparentní a všem členům by měla být umožněna kontrola.

Vedení SVJ mnohdy hospodaří s vysokými částkami a také pobírá za svou práci odměnu. Jistě je to jinak v SVJ nějakého malého domu, ale jsou velké domy o desítkách, ba i stovkách partají, jak se říká. A pak své právo budete realizovat těžko, musíte čelit mnoha obstrukcím a často lidé svou snahu vzdají. Ale ne každý.

Co chtěla majitelka bytu vidět

Majitelka bytu (bytové jednotky) a členka společenství vlastníků jednotek se žalobou domáhala, aby jí společenství vlastníků jednotek (SVJ) umožnilo nahlédnout do v ní konkretizované dokumentace a aby jí předložilo další tam vyjmenované písemnosti:

  • a) dokumentaci o určité škodní události v domě,
  • b) smlouvu o pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu SVJ a podklady o platbě odměn členů orgánů SVJ,
  • c) dokumentaci k soudním sporům vedeným SVJ v určitém roce,
  • d) evidenční list jedné bytové jednotky a odsouhlasený způsob všech plateb na jednotku včetně rozúčtování služeb.

Soud prvního stupně uložil SVJ, aby své člence umožnilo nahlédnout do dokumentace, ale zamítl žalobu na předložení specifikovaných písemností, a to včetně písemností a) až d). Jeho výroky potvrdil i odvolací soud. Ten vyložil, že předložení písemností přesahuje rámec zákona a i další požadované písemnosti se netýkají správy domu a pozemku.

Co říká zákon

Vaše právo coby vlastníka jednotky je vyjádřeno ve dvou polohách, vyložil Nejvyšší soud v rozsudku. Jako vlastník jednotky máte právo ověřit si nejen to, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž i to, jak osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku hospodaří. Jde však přece jen o obecně upravené právo, jehož způsob výkonu mohou především určit stanovy SVJ a v případě domu, v němž SVJ nevzniklo, pravidla pro správu domu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě.

Jde tak o velmi široce koncipované právo nahlížet do smluv ve věcech správy, dále do účetních knih a dokladů, přičemž je nezbytné, aby toto právo bylo konkretizováno v prohlášení nebo ve stanovách SVJ tak, aby bylo jednoznačné, co se rozumí nahlížením do těchto dokumentů SVJ.

Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku odmítl proklamaci nižších soudů, že požadované písemnosti a) až d) se netýkají správy domu a pozemku, resp. že požadavek na jejich předložení jde nad rámec zákona. To vše bez bližšího odůvodnění neobstojí, a to už také proto, že žádný ze soudů se blíže nezabýval otázkou, jak tyto písemnosti mohou vlastníku jednotky přispět k zodpovězení otázky vztahující se k hospodaření SVJ.

Písemnosti mají značnou vypovídající hodnotu

Bez ohledu na to řekl Nejvyšší soud, že písemnosti a), b), jde-li o podklady o platbě odměn členů orgánů (vedení) SVJ, c) a d) lze podřadit pod doklady podle § 1179 věty druhé NOZ. Tyto písemnosti (pochopitelně ve spojení s dalšími písemnostmi) mají totiž značnou vypovídací hodnotu nejen ve vztahu k tomu, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž především také ohledně toho, jak osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku hospodaří. Stejnou vypovídací hodnotu by mohly mít i písemnosti b), avšak jen za předpokladu, že na požadované smlouvě o pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu SVJ nějakým způsobem participovalo i SVJ.

Ještě však NS dodal (a jeho výklad může být oporou dalším obstrukcím různých vedení SVJ), že vaše subjektivní právo vlastníka lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem k zažitým (obecně přijímaným) zvyklostem. Zjevnému zneužití práva nelze ochranu poskytnout, což přirozeně platí i pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku.

Kam podat žalobu, když vás nechtějí dobrovolně informovat

A dále Nejvyšší soudu ČR v rozsudku vyložil, že ve sporu nejde o věc jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek a sporů z toho vzniklých. Předmětem těchto sporů totiž není samotné jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek, ale jen vymáhání subjektivního práva svědčícího vlastníku jednotky proti žalovanému, který řádně a včas nesplnil tomu odpovídající povinnost vyplývající pro něj z citovaného ustanovení. Se zřetelem k řečenému je k projednání dané věci v prvním stupni věcně příslušný okresní soud.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).