Postup pro určení výplaty vypořádacího podílu odcházejícího člena bytového družstva si budeme ilustrovat na sporu o výši vypořádacího podílu z bytového družstva a vlastně i o formu jeho poskytnutí.
Příběh začíná ve chvíli, kdy jistá paní W. oznámila bytovému družstvu, že z něj vystupuje. Na základě toho požadovala vyplatit částku 637 190 Kč.
Stanovy bytového družstva nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu (§ 748 zákona o obchodních korporacích – ZOK, odstavec první).
Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu (odstavec druhý).
Vypořádací podíl se vyplácí v penězích, ledaže stanovy určí něco jiného (odstavec třetí).
Soudy družstevnici přiznaly plnou tržní cenu družstevního podílu v penězích
Soud prvního stupně rozhodl, že má být (v souladu s § 748 odst. 1 ZOK) vyplacen vypořádací podíl nejméně ve výši 411 894 Kč, sestávající ze zaplaceného základního členského vkladu ve výši 2500 Kč a dalšího členského vkladu ve výši 409 394 Kč.
Soud přihlédl i k rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, podle níž „má být při posuzování výše vypořádacího podílu u zániku členství v bytovém družstvu spojeného s právem užívání družstevního bytu zohledněna i otázka jeho skutečné (tržní) hodnoty na základě ocenění hodnoty daného družstevního podílu“.
Spravedlivému uspořádání tak odpovídá nárok na vypořádací podíl žalobkyně ve výši 536 291 Kč, jenž je reálnou tržní hodnotou družstevního podílu paní W. ke dni zániku jejího členství v družstvu, určenou znaleckým posudkem, shledal soud.
Rozhodnutí prvostupňového soudu potvrdil i odvolací soud. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož paní W. náleží (v souladu s § 748 ZOK) vypořádací podíl ve výši 536 291 Kč. Tuto cenu stanovila znalkyně jako tržní s „ohledem na ceny družstevních podílů v daném místě a čase, když předmětný podíl se z hlediska skutečností významných pro stanovení jeho ceny nelišil od jiných v místě a čase prodávaných podílů“.
Tržní cena sice přesahuje rozsah splněné vkladové povinnosti paní W., avšak podle odvolacího soudu „tento mírný cenový rozdíl nepřípustným způsobem nezvýhodňuje ani paní W., ani družstvo, jež může nakládat s uvolněným bytem“.
Družstvo se obrátilo s dovoláním na Nejvyšší soud, ve kterém položilo i právní otázku, „zda lze při stanovení tržní hodnoty družstevního podílu při nesplaceném dalším členském vkladu odhlédnout od povinnosti splácet další členský vklad za podmínek ve smlouvě o přidělení jednotky a odvozovat hodnotu družstevního podílu pouze od tržní hodnoty bytové jednotky“.
Principy družstevního bydlení a ekonomický význam členského podílu v bytovém družstvu
Družstevní podíl, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu, je věcí v právním smyslu, se kterou se na „bytovém trhu“ běžně obchoduje, a je vnímán jako plnohodnotná alternativa k vlastnictví bytových jednotek.
Tržní cena, kterou musí zájemce uhradit za převod družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu, zpravidla řádově odpovídá cenám, za něž jsou v téže lokalitě převáděny bytové jednotky, které svými vlastnostmi odpovídají pronajímanému družstevnímu bytu.
Zánik účasti v bytovém družstvu bez právního nástupce znamená ztrátu vlastnictví družstevního podílu. Ten jako věc zaniká, přičemž jeho hodnotu fakticky získává bytové družstvo tím, že může s „uvolněným“ bytem volně (v souladu se zákonem a stanovami) nakládat. Může jej pronajmout jinému členovi družstva, přijmout nového člena družstva (za adekvátní členský vklad) či byt (bytovou jednotku) prodat.
Držitel družstevního podílu by měl mít rozumnou míru jistoty, že investice, již do zajištění bydlení vložil, zůstane zachována. A to bez ohledu na to, zda účast v bytovém družstvu nabývá za členský vklad (od družstva), či za úplatu zaplacenou za nabývaný družstevní podíl (při koupi podílu a „koupi družstevního bytu“ od družstevníka). Tedy že o tuto investici nebude připraven ani tehdy, zanikne-li jeho účast v bytovém družstvu bez právního nástupce.
Hodnota podílu v bytovém družstvu může být vyšší, než kolik bylo splaceno
Současně platí, že není rozumného důvodu, pro který by mělo bytové družstvo na zániku účasti svého člena profitovat. Právní úprava vypořádání mezi členem bytového družstva, jehož účast zanikla bez právního nástupce, a bytovým družstvem je založena na principu zvýšené ochrany členů. Z něho plyne, že vypořádací podíl člena musí být určen vždy s ohledem na skutečnou (tržní) hodnotu družstevního podílu bývalého člena (určenou ke dni zániku členství) tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly.
S ohledem na možnosti, jež bytové družstvo může využít při nakládání s „uvolněným“ bytem, bude mít zpravidla zánik účasti člena bez právního nástupce na toto družstvo hospodářsky neutrální dopad. Odůvodněné náklady, které družstvu vzniknou při naložení s „uvolněným“ podílem, se zohlední při určení výše vypořádacího podílu.
Není důvod odečítat dosud nesplacenou anuitu čili zatím nesplacený členský vklad
Nejvyšší soud proto zhodnotil, že odvolací soud postupoval správně, vycházel-li z toho, že vypořádací podíl členky musí být určen s ohledem na skutečnou (tržní) hodnotu jejího družstevního podílu ke dni zániku jejího členství.
Na rozdíl od odvolacího soudu však Nejvyšší soud neshledává žádný důvod k tomu, aby od této hodnoty byla odečtena částka odpovídající členkou dosud nesplacenému dalšímu členskému vkladu.
Je tomu tak proto, že zánikem členství v bytovém družstvu zaniká též vkladová povinnost člena družstva.
Skutečnost, že členka ke dni zániku svého členství v družstvu svou vkladovou povinnost zcela nesplnila, se projeví právě v samotné skutečné (tržní) hodnotě jejího družstevního podílu ke dni zániku jejího členství.
Tržní hodnotu podílu v družstvu v praxi sníží nesplacená anuita
Tržní hodnotu družstevního podílu odvolací soud zjistil ze „znalecky stanovené ceny vycházející z cen na trhu družstevních podílů bydlících členů družstev a zohledňujících administrativní složitosti získání družstevního bytu do vlastnictví člena družstva“.
Jak vytknul Nejvyšší soud ČR v rozsudku z 22. 11. 2022 (spis. zn. 27 Cdo 1173/2022), odvolací soud přitom pominul, že ceny, z nichž znalkyně ve svém posudku vycházela, se týkají družstevních podílů nezatížených povinností splácet další členský vklad ve splátkách a platit příspěvky do úvěrového fondu potřebné k úhradě nákladů (dosud nesplaceného) úvěru, který si družstvo obstaralo za účelem výstavby bytového domu.
Měla-li by výše vypořádacího podílu členky odpovídat tržní hodnotě družstevního podílu nezatíženého těmito povinnostmi, byla by členka na úkor družstva (a tím i ostatních jeho členů) neodůvodněně zvýhodněna.
Pro výši vypořádacího podílu členky je proto rozhodná skutečná hodnota jejího družstevního podílu ke dni zániku členství v družstvu právě s přihlédnutím k tomu, že obsahem tohoto družstevního podílu byla též povinnost splácet další členský vklad ve splátkách a platit pravidelné příspěvky do úvěrového fondu.
Převedení bytu do vlastnictví má smysl, pokud je anuita splacena
Stanovy bytového družstva mohou určit jiný způsob výplaty vypořádacího podílu než v penězích (§ 748 odst. 3 ZOK).
A tak tomu bylo i v řešeném případě: Dle čl. 21 bodu 21.3 … v případě, že vypořádací podíl je vyšší než 10 000 Kč, vyplácí se vypořádací podíl členovi převodem jednotky, která mu byla přidělena v rámci jeho členství v družstvu, za cenu rovnající se výši dalšího členského vkladu uvedené ve smlouvě o přidělení družstevní jednotky bez vypořádacího podílu, který bude od této výše odečten…).
Nelze vyloučit ani takové ujednání stanov, podle něhož družstvo vypořádací podíl svému bývalému členovi vyplatí tak, že na něj převede vlastnické právo k družstevnímu bytu, jehož byl nájemcem, říká Nejvyšší soud.
Vždy je však nutné mít na zřeteli, že právní úprava vypořádání mezi členem bytového družstva, jehož účast zanikla bez právního nástupce, a bytovým družstvem je založena na principu zvýšené ochrany člena bytového družstva. Účelem (smyslem) právní úpravy práva na vypořádání (vypořádacího podílu) člena bytového družstva je nahradit členovi, jehož účast v bytovém družstvu za jeho trvání zanikla bez právního nástupce, majetkovou hodnotu (družstevní podíl), o níž v důsledku ztráty členství přišel.
Odpovídá-li výše vypořádacího podílu skutečné hodnotě bytu, který má být na bývalého člena družstva převeden (zejména za situace, kdy člen družstva zcela splatil členský vklad), nelze bez dalšího takovému způsobu výplaty vypořádacího podílu ničeho vytknout.
Ze znění čl. 21 bodu 21.3 stanov družstva (jak jsme jej shora uvedli) však plyne, že by členka družstva (která do zániku svého členství nesplatila podstatnou část dalšího členského vkladu) při tam stanoveném způsobu výplaty vypořádacího podílu obdržela víc, než jí na vypořádacím podílu náleží, a proto by družstvu musela rozdíl doplatit v penězích.
Takové řešení odporuje smyslu právní úpravy vypořádacího podílu, a proto jej nelze v projednávané věci prosazovat. Je tak správný závěr odvolacího soudu, podle něhož člence náleží výplata vypořádacího podílu v penězích. Nicméně soudy se musejí věcí znovu zabývat, protože Nejvyšší soud rozsudky obou nižších soudů zrušil (spis. zn. 27 Cdo 1173/2022).
Řešení případu: Převedení bytu a doplacení, nebo vypořádací podíl v penězích?
Můžeme tedy říci, že uspěla námitka družstva, že „nedílnou součástí družstevního podílu“ je též „povinnost hradit pravidelné splátky obsahující náklady na dluhovou službu“.
Můžeme ještě jednou připomenout, že stanovy bytového družstva mohou určit jiný způsob výplaty vypořádacího podílu než v penězích. V praxi může existovat takové ujednání stanov, podle něhož družstvo vypořádací podíl svému bývalému členovi vyplatí tak, že na něj převede vlastnické právo k družstevnímu bytu, jehož byl nájemcem.
Nicméně v daném případě by takové řešení odporovalo smyslu právní úpravy – družstevnice (a nově vlastník bytu) by musela rozdíl mezi tím, nač má nárok, a tržní hodnotou převedeného bytu doplácet.
Odpovídá-li výše vypořádacího podílu skutečné hodnotě bytu, který má být na bývalého člena družstva převeden (zejména za situace, kdy člen družstva zcela splatil členský vklad), nelze bez dalšího takovému způsobu výplaty vypořádacího podílu ničeho vytknout.
Nicméně v daném případě je namístě vyplatit vypořádací podíl v penězích, ovšem současně je nutno přehodnotit jeho cenu, tedy částku, která má být družstevnici vyplacena.
Pro výši vypořádacího podílu je rozhodná skutečná hodnota jejího družstevního podílu ke dni zániku členství v družstvu právě s přihlédnutím k tomu, že obsahem tohoto družstevního podílu byla též povinnost splácet další členský vklad ve splátkách a platit pravidelné příspěvky do úvěrového fondu.
ČLÁNKY DO MAILU