Jak prodat nemovitost bez realitky a s jistotou?

Svěříme-li prodej nemovitosti realitní kanceláři, musíme počítat s obvyklou provizí, která se stanoví procentem z realizované prodejní ceny. Seriózní realitní kancelář poskytne kompletní realitní i právní servis včetně notářské či advokátní úschovy k úhradě kupní ceny.

V rámci sjednané provize, která je většinou zahrnuta do nabídkové ceny nemovitosti, vám realitní kancelář poskytne služby k prezentaci nemovitosti na vlastním realitním webovém serveru, případně na různých inzertních serverech, propaguje nemovitost v realitních novinách a prostřednictvím makléřů nabízí vaši nemovitost potenciálním zájemcům.

Pro sepsání kupní smlouvy má buď vlastní právníky, anebo spolupracuje s advokáty nebo notáři. V horším případě použije vzory kupní smlouvy, které se doplní o ověřené podpisy účastníků. 

Úroveň vám nikdo nezaručí

Úroveň této služby není upravena závazným právním předpisem a z hlediska živnostenského zákona je provozování realitní kanceláře živností volnou. Proto musíme pečlivě vybírat mezi realitními kancelářemi a respektovat nemalou provizi.

Můžeme ale vzít záležitost do vlastních rukou a nahradit služby realitní kanceláře profesionálním servisem, kde namísto provize uhradíme jen skutečně poskytnuté služby. Předpokládejme, že se zájemci o naši nemovitost budeme jednat sami a vše ostatní si objednáme.

Jak si poradit na vlastní pěst?

Začít musíme tím, že nemovitost budeme nabízet tak, aby se nabídka dostala k potencionálním zájemcům. V dnešní době je většina inzerce soustředěna na internetových portálech. Mají různou úroveň kvality, různou návštěvnost a také různé smluvní podmínky pro umístění inzerátů. Nabídku lze za poplatek upřednostnit před ostatními. Za zveřejnění na první straně, zvýraznění inzerátu a umístění na další servery zaplatíte několik set korun.

Na většině inzertních serverů najdeme nabídky, za nimiž se skrývají makléři realitních kanceláří. Některé servery se orientují na klienty, kteří preferují prodej bez realitní kanceláře. Budeme tedy potřebovat odborníka, který dokáže vaši nemovitost profesionálně nafotit, připravit celkovou prezentaci a tuto umístit na webu tak, aby byla co nejvíce vidět.

Internetové portály zpravidla načítají počty zhlédnutí detailu inzerátu, a to může být vodítkem, zda byla vaše nabídka umístěna na správné místo. Realitní noviny a časopisy obvykle sdružují nabídky více realitních kanceláří, a nebude proto problém umístit fotografii vaší nemovitosti i do této tiskoviny.

Počítejte s částkou od 4 tisíc korun za nejmenší inzerci 1/16 strany. Za třetinu strany A4 v realitním časopise zaplatíte mezi deseti až dvaceti tisíci korun. Je-li to dispozičně možné, pak nemovitost na prodej označíme transparentem či jiným poutačem. Má to smysl zejména tehdy, je-li nemovitost umístěna na frekventovaném místě. Cena služeb, které byly zmíněny, může být podle okolností různá. Pro účely porovnání v tomto článku ale vyjděme z předpokladu, že pro odborný marketing vyčleníme částku 20 tisíc korun.

Proč jít k notáři?

Jakmile najdeme kupujícího a dohodneme se s ním na kupní ceně a úhradě nákladů spojených s převodem nemovitosti, můžeme vyrazit k notáři. Seznam notářů najdeme na stránkách Notářské komory České republiky www.nkcr.cz. Důvodů, proč vyrazit k notáři, a ne k advokátovi, je celá řada.

Notář má přímý přístup do katastru nemovitostí a dalších systémů veřejné správy, a může tak online připravit potřebné dokumenty pro sepsání kupní smlouvy.

Notář vám sepíše kupní smlouvu notářským zápisem. Originál notářského zápisu je uložen u notáře, vy obdržíte stejnopis notářského zápisu.

Každému notářskému zápisu je přiděleno jedinečné číslo a je evidován v rejstříku NZ notáře.

Notářský zápis má statut veřejné listiny a stejnopis notářského zápisu může být u soudu předložen jako důkaz o skutečnostech v něm uvedených.

Notář vám nabídne možnost složit kupní cenu do notářské úschovy.

Kombinace kupní smlouvy notářským zápisem a notářské úschovy v maximální možné míře snižuje rizika transakce převodu nemovitosti, a to i do budoucna.

Notářská úschova elegantně řeší problém, kdy se kupující zdráhá zaplatit kupní cenu, dokud nebude zapsán jako vlastník nemovitosti a prodávající pochopitelně nechce dát souhlas k návrhu na zahájení řízení o vkladu do katastru nemovitostí, dokud nebude mít peníze od kupujícího. Kupující skládá peníze na speciální účet notáře určený pro notářské úschovy a notář vydá tyto peníze prodávajícímu až ve chvíli, kdy je kupující zapsán jako nový vlastník na listu vlastnictví.

Notář je ze zákona pojištěn a o peníze nepřijdete ani v případě pádu banky, u níž byla notářská úschova složena.

Protože kupující ručí ze zákona za zaplacení daně z převodu nemovitostí prodávajícím, může notářská úschova řešit i vázání části kupní ceny odpovídající dani z převodu nemovitostí do okamžiku, než prodávající prokázal, že tuto daň uhradil. Čtěte také: Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

V současné době činí daň z převodu nemovitostí 3 % z kupní ceny uvedené ve smlouvě nebo ve znaleckém posudku (použije se ta cena, která je vyšší).

Odměna stanovena tarifem

Zatímco ostatní právní profese mají určitou volnost ve sjednání odměny za právní služby, notáři jsou vázáni tarifem, který je stanoven vyhláškou č. 196/2001 Sb. a od tohoto tarifu se nemohou odchýlit. Je dobré vědět, že za některých okolností notářský tarif upravuje zvýhodnění nebo krácení odměny notáře.

Například u smlouvy darovací a také v případě manželské či předmanželské smlouvy je odměna poloviční oproti jiným úkonům zařazeným pod položkou A notářského tarifu. Pokud notář přijímá peníze do notářské úschovy v souvislosti s kupní smlouvou, kterou sepsal, pak odměna za notářskou úschovu činí jen jednu desetinu tarifu samostatné úschovy, nejméně 1000 Kč.

K cenám dle notářského tarifu notář připočte DPH. Pokud vám notář připraví i návrh na zahájení řízení o vkladu do katastru nemovitostí, bude vás, respektive kupujícího, před katastrálním úřadem zastupovat a připraví vám přiznání k dani z převodu nemovitostí, pak podle § 10 výše zmíněné vyhlášky jde o právní pomoc a notář si může s vámi dohodnout za tuto právní pomoc smluvní odměnu.

Může se stát, že vám notář právní pomoc poskytne v souvislosti s předchozími úkony zdarma. Obvykle se dohodnete na přiměřené odměně. K vyplnění daňového přiznání ovšem potřebujete úřední odhad prodávané nemovitosti zpracovaný soudním znalcem. Podle velikosti nemovitosti vás tento odhad bude stát několik tisíc korun. Notáři mají k dispozici seznam soudních znalců v dané lokalitě. Kupující uhradí správní poplatek spojený se zápisem do katastru nemovitostí. Tento poplatek aktuálně činí 1000 Kč.

 Zatímco provize realitní kanceláře se odvíjí od kupní ceny většinou lineárně, pak odměna za notářské služby činí 2 % jen z prvých 100 000 Kč a se zvyšující se částkou procento rychle klesá. Můžete si to vyzkoušet na kalkulátoru odměny notáře zde.

I když vyhradíme poměrně velkorysou částku 20 tisíc korun na profesionální podporu nabídky nemovitosti na internetu a v realitních novinách, pak ani u rodinného domu za 5 milionů korun nepřekročí suma všech nákladů profesionálního servisu magickou hranici 50 tisíc korun.

Jsme tedy na úrovni 1 %  prodejní ceny. Obvyklá provize realitních kanceláří je 4 %, zcela výjimečně se lze domluvit na provizi nižší. 

V grafu je modře zobrazen součet odměny notáře za kompletní právní servis plus fixní položka 20 tisíc korun za marketingový servis, a to pro různé prodejní ceny nemovitostí od 0,5 mil. Kč do 7 mil. Kč.

Souběžně je zobrazena červená lineárně narůstající křivka provize realitní kanceláře ve výši 4% prodejní ceny nemovitosti. Přečtěte si také: Jak prodat nemovitosti s hypotékou?

Z grafu je zřejmé, že fixní položka na podporu prodeje nám podstatně ovlivňuje kalkulaci nákladů pro nemovitosti s prodejní cenou pod 1 milion korun a není tu potenciál úspory, ledaže bychom celou problematiku nabídky úspěšně zvládli sami (nebo tuto službu pořídili levněji). Ovšem už v případě bytu za 2 miliony korun se nám vyplatí najmout si odborníky, neplatit provizi a ušetřit cca 40 tisíc korun. U rodinného domu je úspora v řádu 100 tisíc korun a více.

Všechny tyto úvahy ovšem vycházejí z předpokladu, že při jednání se zájemci o nemovitost dokážete být stejně obratní, jako zkušený makléř realitní kanceláře. Celková bilance se odvíjí nejen od nákladů spojených s prodejem, ale i od schopnosti vyjednat nejvyšší možnou cenu. Teoreticky si můžete i na tuto činnost najmout odborníka. Tady bychom ale neměli volit pevnou odměnu, nýbrž motivační pobídku dle vyjednané ceny.