Hypotéka se sazbou 1,9 % p.a.? I dnes ji můžete dostat, pokud máte štěstí na prodávajícího

Chcete koupit nemovitost a straší vás vysoké úrokové sazby u hypoték? Pokud jste si vyhlédli dům nebo byt a prodávající vám sdělil, že je na něm hypotéka, kterou bude muset bance doplatit, zbystřete.

Možná vás právě potkala takříkajíc „velká klika“. Nemusíte si nutně za všech okolností brát novou hypotéku. V době vysokých úrokových sazeb existuje cesta, jak přijít k nevídaně nízkým úrokům. Tou je převzetí stávající hypotéky jinou osobou. Pokud totiž kupujete nemovitost od majitele, který si na ni vzal hypotéku před dvěma a více lety, případně jí ještě stačil zajistit včasnou refixaci, můžete se dobrat k opravdu zajímavé sazbě.

Jestliže vám banka převzetí hypotéky schválí, znamená to, že ji převezmete i s původními podmínkami, především tedy původní úrokovou sazbou.

Na českém trhu tuto možnost poskytují jen čtyři banky: Česká spořitelna, Komerční banka, MONETA Money Bank a Oberbank. Protože se jedná (s výjimkou Oberbank) o velké banky, šance, že ji prodávající bude mít právě zde, je poměrně velká.

Jeden reálný příklad, kdy se vyplatí požádat o převzetí hypotéky

Původní hypotéka z dubna 2017, tehdejší úroková sazba 1,99 % p.a., doba fixace 5 let, tedy do jara 2022. Dlužník, v předtuše budoucího vývoje, že úrokové sazby začnou stoupat, což se dotkne jeho blízké refixace, oslovil banku o rok dříve, v březnu 2021. Banka mu nabídla úrokovou sazbu dokonce 1,89 % p.a. s možností výběru fixace na 5, 7 nebo 10 let. Dlužník pochopitelně kývl na desetiletou fixaci, čímž si zajistit tuto úrokovou sazbu až do roku 2031.

Pokud by se dlužník splácející tuto hypotéku rozhodl svoji nemovitost prodat, existují dvě možnosti:

• kupující si na úhradu kupní ceny vezme novou hypotéku, kterou bude splácet za současných podmínek na trhu s úrokovými sazbami kolem cca 5,7–6 % p.a. Zaplatí prodávajícímu plnou kupní cenu, ten z ní doplatí zbytek své hypotéky.
• kupující převezme stávající hypotéku na zbývající dlužnou částku s původní úrokovou sazbou a zbytek uhradí z vlastních zdrojů. Pokud vlastní zdroje nestačí, může koupi dofinancovat novou hypotékou na chybějící částku. Musí si ji však zajistit u stejné banky (kvůli zástavě nemovitosti, vysvětlíme níže).

Nejčastějším případem, kdy banky umožňují převod na jinou osobu, je převod hypotéky na jednoho z manželů při rozvodu, nebo úmrtí dlužníka a převod hypotéky na dědice. Převod hypotéky na jinou osobu, tedy i úplně cizí, funguje na stejném principu.

Co banka potřebuje k tomu, aby mohl hypotéku převzít někdo jiný?

Podle MONETA Money Bank (MMB), která jako jedna z bank převod hypotéky na jinou osobu dělá, je nutné, aby kupující splňoval stejné podmínky úvěru jako původní dlužník. To platí jak pro převod hypotéky na jednoho z manželů po rozvodu, tak pro kupce nemovitosti, který chce převzít stávající úvěr.

Nový žadatel prochází standardním hodnocením schopnosti splácet, pokud je tato schopnost dostatečná, může spolu s koupí nemovitosti převzít i hypoteční úvěr, říká šéfka komunikace MMB Zuzana Filipová.

Podívejme se na modelový případ prodeje domu zatíženého hypotékou:

• Kupní cena domu je 10 000 000 Kč.
• Prodávající, který má na dům hypotéku, by měl ještě své bance splatit 5 000 000 Kč. Úrokovou sazbu má například 1,9 % p.a. ještě na dalších 5 let.
• Kupující má 3 000 000 Kč ve vlastních zdrojích.
• Kupujícímu chybí zbývající 2 000 000 Kč.
• V případě, že banka převod povolí, kupující zaplatí prodávajícímu 3 mil. Kč z vlastních zdrojů a u stejné banky si vezme hypotéku na chybějící 2 mil. Kč (tato nová hypotéka však bude za aktuálních úrokových podmínek ve výši kolem 6 % p.a.), které dostane prodávající. Celkem tedy prodávající za dům získá 5 mil. Kč.
• Zbývajících 5 mil. Kč začne kupující splácet bance prostřednictvím původní hypotéky.

Velkou výhodou u převodu stávající hypotéky je, že nepotřebujete nový odhad nemovitosti. Pokud si však budete k původní hypotéce brát ještě novou hypotéku (například zmíněné 2 mil. Kč), pak už se odhad kupované nemovitosti musí udělat. Protože obě hypotéky budou u stejné banky, je možné na tuto jednu nemovitost udělat dvojí zástavu, pokud její hodnota bude odpovídat celkové výši obou hypoték.

Jak převzít hypotéku (a případně si ještě něco připůjčit)

Celý proces musí zahájit prodávající, který má u banky hypotéku. Osloví banku se svým úmyslem nemovitost prodat a nabídne jí zároveň i zájemce, který chce jeho úvěr převzít. Banka mu pošle formuláře, které kupující vyplní, aby banka mohla provést jeho scoring. Veškerá komunikace, která se týká převzetí hypotéky, jde přes prodávajícího, tedy původního dlužníka, protože on je klientem banky, popisuje pro Měšec.cz průběh jednání pražský hypoteční poradce Jakub Rotrekl.

Paralelně s tímto procesem si začne nový klient, kupující, zařizovat novou hypotéku. Důležité je, aby celou akci měl na starosti jeden pracovník banky, který sleduje obě hypotéky. Zde se prověřuje křížová bonita klienta, zda je schopný splácet oba hypoteční úvěry naráz. V závěru procesu se k původní úvěrové smlouvě vydá dodatek o převzetí úvěru a zároveň úvěrová smlouva na novou hypotéku, uzavírá poradce.

Poskytnout klientům možnost převést hypotéku však neumožňují zdaleka všechny banky, jen výše zmíněné čtyři.

Česká spořitelna umí a nabízí klientům možnost převzít hypotéku, která je na jimi kupované nemovitosti. Tuto možnost považujeme za samozřejmost našim klientům nabízet. Získají tak hypotéku s původní výhodnou sazbou, která je na hypotékách poskytnutých v minulých letech zafixována na několik let dopředu, říká šéfka hypotečních úvěrů České spořitelny Petra Skrbková.

Komerční banka má tento princip převodu hypoték přímo v nabídce. Tzv. „štafetovou“ hypotéku poskytuje primárně rodičům, kteří počítají s tím, že ji po nich přeberou jejich děti, jakmile se postaví na vlastní nohy a budou natolik solventní, že budou moci splácet úvěr místo rodičů. Jde to i zpětně, v případě, že by děti z nějakého důvodu splácet úvěr nemohly, dá se hypotéka převést zpátky na rodiče.

Na stejném principu pak funguje i možnost převést hypotéku na cizí osobu, která není z rodiny. Pokud klient projde scoringem, převodu nic nebrání, potvrdil mluvčí Komerčky Michal Teubner.

Převody hypoték povoluje také Oberbank. Zásadní je, aby nový klient splňoval všechny regulatorní požadavky, tj. měl dostatečnou bonitu pro splácení úvěru, hypoteční úvěr je potřeba převzít za stejných podmínek, jaké má stávající hypoteční úvěr. Pro banku vyřízení takového úvěru znamená zvýšenou administrativní zátěž, snažíme se však klientům vyjít v jejich situaci vstříc, uvedla mluvčí banky Monika Heiserová.

Raiffeisenbank, tedy i Equa bank, možnost převodu opatrně připouští, není to však standardní záležitost. Neděláme to plošně, ale v individuálních případech ano, říká mluvčí Raiffky Tereza Kaiseršotová. Že to však bude oříšek, potvrdila i hypoteční specialistka na zákaznické lince, která možnost převodu hypotéky rázně vyloučila.

Nejde to, původní hypotéka by stejně nestačila

UniCredit Bank uvádí důvody, proč se převodu hypotéky raději vyhýbá: Každý hypoteční úvěr je zcela individuálně a unikátně na míru ušitý klientovi, který o něj požádal. Parametry úvěru se tak liší nejen splatností dle konkrétního věku klienta, délkou fixace, účelu úvěru, typem sazby, bonitou klienta a jeho možnostmi pro bezproblémové splácení úvěru, ale i škálou smluvně nastavených zajišťovacích instrumentů, říká mluvčí banky Petr Plocek. To znamená například parametry zastavené nemovitosti, úvěrové pojištění, životní pojištění, popřípadě notářský zápis a podobně. Řada klientů má také odložené splátky a zůstatky na moratorium účtech z doby covidových opatření, dodává.

UniCredit Bank jako další důvod uvádí rozdíl v cenách nemovitostí před několika lety a dnes, protože kupující musí zaplatit prodávajícímu vyšší částku, než na kolik je hypotéka. To prý může být pro kupující značný problém.

Tento postoj může ukazovat na pravý důvod, proč některé banky dávají přednost pouze novým hypotékám. Zaprvé, dvojí práce s dvěma hypotékami, a zadruhé ve finále i menší zisk kvůli nižší úrokové sazbě původního úvěru.

Air bank o převodech hypoték ani neuvažuje: Převedení původní hypotéky na jinou osobu ale v tuto chvíli neumožňujeme a nemáme ji nyní naplánovanou. Mezi našimi klienty není po takové službě větší poptávka, proto soustředíme naše kapacity na práci na jiných projektech, říká mluvčí Air bank Roman Macháček.

Fio banka umožňuje převod hypotéky pouze v případě úmrtí klienta nebo rozvádějících se manželů. Pokud někdo prodává nemovitost zatíženou hypotékou, s novým kupujícím se standardně řeší nová hypotéka s účelem koupě, kdy se mění vlastník nemovitosti. Jedná se o novou smlouvu, nového klienta, zkoumáme tedy jeho bonitu a nabídneme mu sazbu dle aktuálních podmínek, uvádí mluvčí Jakub Heřmánek.

Československá obchodní banka (ČSOB), tedy i Hypoteční banka, převedení hypotéky také nezajistí.  Je to hlavně z procesních důvodů, kdy k tomu nemáme aplikační podporu, říká mluvčí Patrik Madle.

mBank na dotaz serveru Měšec.cz odpověděla pouze sdělením: Omlouváme se, ale z kapacitních důvodů momentálně nejsme schopni odpovědět, napsala mluvčí banky Kristýna Dolejšová.