Jak často a o kolik vám mohou zvýšit nájemné z bytu?

Inflační doložka

Nejjednodušší je, když si pronajímatel a nájemce podle §2248 nového občanského zákoníku dohodnou každoroční zvyšování nájemného, tedy přidají do nájemní smlouvy např. inflační doložku, kdy se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci, popř. o jinou částku.

Jestliže nájemní smlouva o zvyšování nájemného nic neříká, může zvýšení nájemného iniciovat pronajímatel. Pokud nájemce jeho návrh nepřijme, může se pronajímatel obrátit s návrhem na zvýšení na soud. Pronajímatel postupuje podle § 2249 nového občanského zákoníku.

Nanejvýš o 20 % za 3 roky

Neujednáte-li si zvyšování nájemného nebo nevyloučíte-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Pronajímatel je tedy omezen, a to jak z pohledu časového, tak co do výše, do jaké lze zvýšení navrhnout. Návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. Pokud by přesto pronajímatel návrh předložil, bylo by takové jednání stiženo vadou zdánlivosti, nicotnosti stejně, jako návrh neobsahující novou výši nájemného nebo nedokládající splnění podmínek pro zvýšení.

Navrhované zvýšení nesmí přesáhnout spolu s dalšími zvýšeními učiněnými v posledních třech letech 20 % a zároveň nesmí překročit obvyklé nájemné za srovnatelných podmínek v daném místě.

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Soud může zvyšovat o více než jen 20 %

V případě, že nájemce ve dvouměsíční lhůtě nevyjádří v písemné formě souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel tříměsíční lhůtu k tomu, aby se s návrhem na zvýšení obrátil na soud. Nájemce musí svůj postup a neudělení souhlasu dobře zvážit. Pro soud totiž již neplatí dvacetiprocentní limit zvýšení za poslední tři roky, ale nájemné může zvýšit až do míry obvyklé v daném místě a čase. Nájemné také soud zvýší zpětně, s účinky ke dni podání žaloby, ne až od právní moci svého rozhodnutí.

Obvyklé nájemné – co se hodnotí při stanovení jeho výše

Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Srovnatelné nájemné se zjišťuje buď posudkem znalce, nebo se stanoví na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností.

Kriterii pro takové posouzení je

• délka nájmu,
• možnost dát byt do podnájmu,
• zda se požaduje a platí,
• jak vysoká jistota (kauce).

Dále se hodnotí skutečnosti,

• zda je nájem případně spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele,
• zda je spojen s úklidem v domě, s péčí o zahradu, s povinností sankčního charakteru, právem užívat zahradu přilehlou k domu.

Také se zohledňuje existence ujednání o inflační doložce, interval placení nájemného a délka výpovědní doby.

Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních skupin charakteristik:

1. Druh stavby a druh bytu – zda je v rodinném či bytovém domě, panelovém domě, zda je suterénní, přízemní, mezonetový apod.
2. Velikost obytného prostoru – zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou. 
3. Vybavení obytného prostoru – co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného.
4. Stav budovy a bytu.
5. Umístění bytu v místě – zohledňuje se dostupnost služeb, dopravní obslužnost, rozsah zeleně a jiné.

Zlepšení užitné hodnoty bytu

Zvláštním případem upraveným v § 2250 nového občanského zákoníku, kdy může pronajímatel zvyšovat nájemné, je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy v domě nebo bytě, které zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody.

Provede-li pronajímatel zmíněné stavební úpravy, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.