V poslední době se rozmohla diskuse, zda je lepší delší, nebo kratší doba fixace hypotečního úvěru. Poplatky, které je třeba při změně banky zaplatit, se přitom často zanedbávají a zmiňuje se jen jejich „existence“. Přitom tvoří nezanedbatelnou položku.
Při změně banky je třeba nejen obnovit veškerou dokumentaci (výpis z katastru, odhad nemovitosti, potvrzení o příjmech apod.), ale znovu zaplatit také poplatek za přidělení hypotečního úvěru, který se pohybuje v řádech desítek tisíc korun.
Výše poplatku je rozhodující zejména u úvěrů s kratší dobou fixace úrokových sazeb. Ani při pětileté fixaci však není zanedbatelnou položkou a může být vážnou překážkou při snaze o změnu banky. Finanční domy tak získávají prostor pro zvýšení sazby z úvěru nad tržní pro stávající klienty při změně úrokové sazby po ukončení fixace.
Hypoteční úvěry na českém trhu
Většina bank nabízí více druhů hypotečních úvěrů – úvěry do různé výše zástavy nemovitosti, úvěry s rostoucí nebo klesající výší splátky, hypotéky kombinované se stavebním spořením, životním pojištěním a jiné. Jejich základní vlastnosti shrnuje tabulka „Přehled hypotečních úvěrů na českém trhu“. Je z čeho vybírat.
Banka | Hypoteční úvěr | Minimální výše úvěru | Maximální výše úvěru (% z ceny nemovitosti) | Minimální doba splatnosti (v letech) | Maximální doba splatnosti (v letech) |
---|---|---|---|---|---|
Česká spořitelna | Nové TOP Bydlení | 300 000 Kč | 90 % | 10 | 20 |
Hypoteční úvěr Standard | 300 000 Kč | 90 % | 5 | 25 | |
Hypoteční úvěr BONUS | není určeno | 100 %* | 5 | 25 | |
Hypotéka Hypohit | 300 000 Kč | 90 % | 5 | 25 | |
ČMHB | Hypoteční úvěr | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 |
Hypoteční úvěr 100 | 300 000 Kč | 100 %** | 5 | 30 | |
Hypoteční úvěr Progres | 300 000 Kč | 70 %** | 20 | 20 | |
Hypoteční úvěr s životním pojištěním | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 | |
Hypoteční úvěr se stavebním spořením | 300 000 Kč | 70 % | 10 | 30 | |
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení | 300 000 Kč | 70 %** | 5 | 30 | |
ČSOB | ČSOB Hypotéka | 200 000 Kč | 70 %*** | 5 | 30 |
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 | |
eBanka | Hypoteční úvěr | 300 000 Kč | 100 % | 5 | 25 |
GE Capital Bank | Hypotéka Standard | 300 000 Kč | 85 % | 5 | 30 |
Hypotéka Premium | 300 000 Kč | 85 % | 5 | 30 | |
Hypotéka Optimum | 300 000 Kč | 85 %** | 5 | 30 | |
HVB Bank | Majordomus | 400 000 Kč | 100 % | 5 | 30 |
Majordomus HIT | 700 000 Kč | 85 %** | 10 | 25 | |
Hypoteční úvěr Speciál | 400 000 Kč | 60 %**** | 5 | 20 | |
Komerční banka | Hypoteční úvěr Klasik | 200 000 Kč | 70 % | 5 | 30 |
Hypoteční úvěr Plus | 200 000 Kč | 100 % | 5 | 30 | |
Raiffeisenbank | Hypoteční úvěr Klasik | 250 000 Kč | 70 %***** | 5 | 20 |
Hypoteční úvěr Premium | 250 000 Kč | 90 %****** | 5 | 20 | |
Hypoteční úvěr s odkladem | 250 000 Kč | 70 %***** | 15 | 20 | |
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita | 250 000 Kč | 70 %***** | 15 | 20 | |
Hypoteční úvěr Profit | 250 000 Kč | 70 %***** | 5 | 20 | |
Wüstenrot hypoteční banka | Hypotéka Wüstenrot | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 |
Hypotéka Variant | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 | |
Spoříme s hypotékou | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 | |
Bydlíme s konstantou | 300 000 Kč | 100 %******* | 5 | 30 | |
Jistíme s hypotékou | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 30 | |
Živnostenská banka | Hypoteční úvěr Benefit | 300 000 Kč | 90 % | 5 | 20 |
Hypoteční úvěr Standard | 300 000 Kč | 70 % | 5 | 20 | |
Hypoteční úvěr Exclusive | 300 000 Kč | 68 % | 5 | 30 | |
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive | 300 000 Kč | 90 % | 5 | 30 |
* Maximálně 4 mil. Kč.
** Maximálně 3 mil. Kč.
*** Pro hypotéky do 3 mil. Kč až do 100 % ceny nemovitosti.
**** Maximálně 2 mil. Kč.
***** Maximálně 10 mil. Kč.
****** Maximálně 5 mil. Kč.
******* Hypoteční úvěr do výše 70 % hodnoty nemovitosti a možnost dofinancování až do výše 100 % pomocí překlenovacích úvěrů Konstanta, případně Dominanta u Wüstenrot stavební spořitelny.
Poznámka: Přehled neobsahuje „americké hypotéky“ a úvěry na nemovitosti nehypotečních bank.
Zdroj: Měšec.cz
Úrokové sazby hypoték
Úrokové sazby hypoték se liší nejen mezi bankami, ale jsou různé v rámci jedné banky podle zvolené hypotéky. Obecně platí, že hypoteční úvěr s větším množstvím služeb (stavební spoření, kapitálové životní pojištění apod.) a úvěr na větší část nemovitosti (85 %, 100 %) jsou úročeny vyšší úrokovou sazbou než prostá hypotéka.
Hypotéku s jednoletou fixací můžete získat již „od“ 2,85 % (eBanka), případně s garantovanou úrokovou sazbou 2,99 % (ČS – Hypoteční úvěr Standard), až po 5,33 % (HVB Bank – Hypoteční úvěr Speciál). U pětileté je to „od“ 4,60 % (Živnostenská banka – Hypoteční úvěr Standard) po 7,20 % u téže banky s hypotečními úvěry Benefit a Benefit Exclusive.
Banka | Hypoteční úvěr | Minimální úroková sazba (fixace 1 rok) | Minimální úroková sazba (fixace 5 let) |
---|---|---|---|
Česká spořitelna | Nové TOP Bydlení | neposkytuje se | 5.69 % |
Hypoteční úvěr Standard | 2.99 % | 4.99 % | |
Hypoteční úvěr BONUS | 4.19 % | 6.19 % | |
Hypotéka Hypohit | 3.69 % | neposkytuje se | |
ČMHB | Hypoteční úvěr | 4.20 % | 4.80 % |
Hypoteční úvěr 100 | 4.85 % | 5.45 % | |
Hypoteční úvěr Progres | neposkytuje se | 5.65 % | |
Hypoteční úvěr s životním pojištěním | 4.35 % | 4.85 % | |
Hypoteční úvěr se stavebním spořením | 4.35 % | 4.85 % | |
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení | 5.30 % | 6.60 % | |
ČSOB | ČSOB Hypotéka | 3.85 % | individuální |
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení | 4.95 % | 6.25 % | |
eBanka | Hypoteční úvěr | 2.85 % | 4.95 % |
GE Capital Bank | Hypotéka Standard | banka nezveřejňuje | banka nezveřejňuje |
Hypotéka Premium | 3.35 % | 4.95 % | |
Hypotéka Optimum | banka nezveřejňuje | banka nezveřejňuje | |
HVB Bank | Majordomus | 4,53 % | 4.88 % |
Majordomus HIT | 4,53 % | 4.88 % | |
Hypoteční úvěr Speciál | 5,33 % | 5.68 % | |
Komerční banka | Hypoteční úvěr Klasik | 3.38 % | 4.79 % |
Hypoteční úvěr Plus | 3.56 % | 4.97 % | |
Raiffeisenbank | Hypoteční úvěr Klasik | 3.04 % | 4.92 % |
Hypoteční úvěr Premium | 3.04 % | 4.92 % | |
Hypoteční úvěr s odkladem | 3.50 % | 4.92 % | |
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita | 3.50 % | 4.92 % | |
Hypoteční úvěr Profit | 3.50 % | 4.92 % | |
Wüstenrot hypoteční banka | Hypotéka Wüstenrot | neposkytuje se | 4.70 % |
Hypotéka Variant | 4.20 % | neposkytuje se | |
Spoříme s hypotékou | neposkytuje se | 4.70 % | |
Bydlíme s konstantou | neposkytuje se | 4.70 % | |
Jistíme s hypotékou | neposkytuje se | 4.70 % | |
Živnostenská banka | Hypoteční úvěr Benefit | 5.30 % | 7.20 % |
Hypoteční úvěr Standard | 3.30 % | 4.60 % | |
Hypoteční úvěr Exclusive | 4.60 % | 5.90 % | |
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive | 5.30 % | 7.20 % |
Zdroj: Měšec.cz
Úrokové sazby hypotečních úvěrů mohou být i vyšší než uvedené. Banky je stanovují na základě bonity klienta.
Poplatky spojené s úvěrem
Od dob, kdy začala být u úvěrových produktů povinnou položkou tzv. RPSN – roční procentní sazba nákladů, přestalo být módou přesouvat do poplatků zdroje zisků finančních institucí. Zvyk uvádět RPSN se ale zatím příliš neujal u hypotečních úvěrů. Je to pochopitelné, protože není jisté, jaké výše dosáhne, vzhledem k měnící se úrokové sazbě v průběhu trvání úvěrového vztahu.
Výše poplatků spojených s poskytnutím úvěru se pohybuje od 0 Kč a 0 % u hypotečního úvěru Premium GE Capital Bank, u něhož si banka vše vynahrazuje vyšším poplatkem za vedení úvěrového účtu, a Optimum téže banky, u něhož banka neúčtuje ani poplatek za vedení účtu, ale nechce zveřejnit úrokovou sazbu. Zřejmě je natolik vysoká, že se bance vyplatí neúčtovat pár tisícovek za poskytnutí úvěru.
Poplatek za poskytnutí úvěru je potřeba brát v úvahu při změně banky po ukončení fixačního období. Například při nesplacené hypotéce ve výši 1 mil. Kč zaplatíte na poplatku od 6 500 Kč do 10 000 Kč (nepočítám nyní výše uvedené „bezplatné“ hypotéky). To odpovídá přibližně rozdílu úrokových sazeb od 0,15 do 0,25 procentního bodu při fixaci na 5 let. Při fixaci na jeden rok to odpovídá rozdílu od 0,7 do 1,05 procentního bodu. Nemluvě o dalších poplatcích se změnou spojených. Takový a ještě větší díky komplikacím při získávání hypotéky je prostor pro zvyšování úrokové sazby nad aktuální tržní sazbu v době změny fixace.
Banka | Hypoteční úvěr | Poplatek při schválení úvěru | Minimální poplatek | Maximální poplatek | Vedení (se státní podporou) | Vedení (bez státní podpory) |
---|---|---|---|---|---|---|
Česká spořitelna | Nové TOP Bydlení | 0.90 % | 9 500 Kč | není | 150 Kč | 110 Kč |
Hypoteční úvěr Standard | 0.90 % | 9 500 Kč | není | 150 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr BONUS | 0.90 % | 9 500 Kč | není | 150 Kč | 150 Kč | |
Hypotéka Hypohit | 0.90 % | 9 500 Kč | není | 150 Kč | 150 Kč | |
ČMHB | Hypoteční úvěr | 0.80 % | 6 000 Kč | 25 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč |
Hypoteční úvěr 100 | 0.80 % | 6 000 Kč | 25 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr Progres | 0.80 % | 6 000 Kč | 25 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr s životním pojištěním | 0.80 % | 6 000 Kč | 25 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr se stavebním spořením | 0.80 % | 6 000 Kč | 25 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení | 0.60 % | 5 000 Kč | 20 000 Kč | neposkytuje se | 150 Kč | |
ČSOB | ČSOB Hypotéka | 0.45 % | 8 000 Kč | 20 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč |
ČSOB Hypoteční úvěr na investici do družstevního bydlení | 0.45 % | 8 000 Kč | 20 000 Kč | 220 Kč | 150 Kč | |
eBanka | Hypoteční úvěr | 0.65 % | 5 000 Kč | 19 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč |
GE Capital Bank | Hypotéka Standard | 0.80 % | 8 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč |
Hypotéka Premium | 0 % | 0 Kč | 0 Kč | 600 Kč | 600 Kč | |
Hypotéka Optimum | 0 % | 0 Kč | 0 Kč | 0 Kč | 0 Kč | |
HVB Bank | Majordomus | 1 % | 10 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč |
Majordomus HIT | 0.90 % | 8 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč | |
Hypoteční úvěr Speciál | 1 % | 10 000 Kč | 25 000 Kč | neposkytuje se | 150 Kč | |
Komerční banka | Hypoteční úvěr Klasik | 0.80 % | 9 000 Kč | 28 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč |
Hypoteční úvěr Plus | 0.80 % | 9 000 Kč | 28 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč | |
Raiffeisenbank | Hypoteční úvěr Klasik | 0.80 % | 4 000 Kč | 30 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč |
Hypoteční úvěr Premium | 0.80 % | 4 000 Kč | 30 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč | |
Hypoteční úvěr s odkladem | 0.80 % | 4 000 Kč | 30 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč | |
Hypoteční úvery Jistota a Stabilita | 0,80 % | 4 000 Kč | 30 000 Kč | 150 Kč | 100 Kč | |
Hypoteční úvěr Profit | 0.80 % | 4 000 Kč | 30 000 Kč | 100 Kč | 150 Kč | |
Wüstenrot hypoteční banka | Hypotéka Wüstenrot | 0.80 % | 4 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč |
Hypotéka Variant | 0.80 % | 4 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč | |
Spoříme s hypotékou | 0.80 % | 4 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč | |
Bydlíme s konstantou | 0.80 % | 4 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč | |
Jistíme s hypotékou | 0.80 % | 4 000 Kč | 25 000 Kč | 150 Kč | 150 Kč | |
Živnostenská banka | Hypoteční úvěr Benefit | 0.90 % | 5000 Kč | 30 000 Kč | 200 Kč | 100 Kč |
Hypoteční úvěr Standard | 0.90 % | 5000 Kč | 30 000 Kč | 200 Kč | 100 Kč | |
Hypoteční úvěr Exclusive | 0.90 % | 5000 Kč | 30 000 Kč | 200 Kč | 100 Kč | |
Hypoteční úvěr Benefit Exclusive | 0.90 % | 5000 Kč | 30 000 Kč | 200 Kč | 100 Kč |
Zdroj: Měšec.cz
Poplatky za vedení účtu se pohybují již od zmíněných 0 Kč u úvěru Optimum po 600 Kč měsíčně u úvěru Premium. Vzhledem ke skutečnosti, že ostatní banky účtují od 100 Kč do 220 Kč, poplatek za vedení účtu u úvěru Premium více než dobře nahradí i neexistenci poplatku za přidělení úvěru.
Nešvar, který vzešel z managementů stavebních spořitelen, je patrný i u hypoték – poplatek za vedení hypotéky se státní podporou je v mnoha bankách vyšší než v případě hypoték bez státní podpory, a to až dvojnásobně. Zřejmě je agenda spojená s komunikací se státní správou skutečně nákladná.
S hypotečním úvěrem jsou spojené i další poplatky – například při předčasném ukončení smlouvy zaplatí klient nejčastěji 10 % z výše mimořádné splátky a například Živnostenská banka si v první polovině doby fixace účtuje 20 % z mimořádné splátky. Pokud vaše úvěrová smlouva neobsahuje doložku o bezplatné mimořádné splátce, je lepší počkat na konec fixačního období.