Nový občanský zákoník přinesl mnoho novinek i do oblasti bytového družstevnictví. Stanovy všech družstev se musí dát do souladu s novou úpravou, mnoho sporů tak však může eskalovat. To zažívají například pan Ondřej a paní Klaudie v jednom z mnoha českých družstev. Přitom nové či změněné stanovy je možné vnímat jako příležitost, kdy lze do nich přidat přesná pravidla pro chování členů družstva a ostatních nájemníků. Zbytečné eskalaci sousedských sporů a nejrůznějších tahanic o zdánlivě jasná práva jednotlivých družstevníků jde přitom snadno předejít správně nastavenými stanovami.
O špatných sousedských vztazích prodávající mlčel
Zmiňovaní manželé z Mladé Boleslavi si v březnu 2015 společně pořídili družstevní byt, ale nečekali, že vlastnictvím družstevního bytu může vzniknout tolik problémů. V domě, kam se přistěhovali, byly velmi napjaté vztahy již z minulosti. Jenže o tomto zcela zásadním faktu je prodávající jaksi zapomněl prodávající informovat. A vše ještě zkomplikoval nový občanský zákoník.
Jde o častou chybu kupujících. Seznámí se maximálně s technickým stavem nemovitosti, ale již nepátrají po uspořádání ve družstvu nebo ve společenství vlastníků. Tam je často zakopán pes. Doporučuji tedy vždy se předem seznámit s poměry v domě,
vysvětluje advokát Ondřej Preuss ze serveru Dostupnyadvokat.cz.
„Psa mít nesmíte, je proti pravidlům.“
Častým problémem je například, že družstvo omezuje nakládání s členským podílem. Byt totiž ve skutečnosti nepatří jeho obyvatelům, ale samotnému družstvu, které tvoří samostatnou právnickou osobu. Družstevníci jako majitelé členského podílu tak uzavírají s družstvem nájemní smlouvu a teprve ta je opravňuje byt obývat. Družstva pak v praxi často zakazují další podnájem bytu nebo si z něj nárokují podíl, omezují možnost užití bytu k výdělečné činnosti svých členů nebo například jako sídlo společnosti.
Chtěli jsme si například jen pořídit psa. Sousedka nás však upozornila, že to není možné, protože by to bylo v rozporu s pravidly stanovenými družstvem,
postěžovala si serveru Měšec.cz paní Klaudie. Pro paní Klaudii však máme dobrou zprávu: Družstvo nemůže nájemníkům v chování domácích zvířat bránit, v tom se jich nový občanský zákoník zastává,
upozorňuje na neoprávněnost takové výtky Preuss.
Na členské schůzi chybně napadli hlasování
Manželé také narazili na „novost“ úpravy spoluvlastnictví družstevního podílu. Družstevní podíl můžou mít ve společném jmění jenom manželé. Pokud ovšem manželé mají společné jmění zúžené nebo družstevní byt do společného jmění manželů z některého ze zákonem stanovených důvodu nepatří, je družstevní byt buď ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, nebo v režimu spoluvlastnictví obou manželů (to se stává ale jen výjimečně).
V případě uzavírání kupní smlouvy na byt (převodu družstevního podílu) je pro kupujícího každopádně velice důležité vědět, v jakém režimu je družstevní byt vlastněn, neboť tato skutečnost může mít závažné právní dopady na platnost smlouvy o koupi podílu v bytovém družstvu,
varuje před zlehčováním kupní smlouvy online advokát Preuss. Stanovy bytového družstva totiž nemohou na rozdíl od spoluvlastnictví režim společného jmění manželů vyloučit.
Problémy nastaly např. nedávno na členské schůzi. Byla jsem tam sama bez manžela a jeden člen představenstva napadl můj hlas, jelikož jsem od manžela nedostala výslovné písemné zmocnění,
popisuje další neshody paní Klaudie. Kvůli tomu se pak členská schůze rozeběhla úplně špatným směrem.
Problém přitom vůbec z právního hlediska nenastal. Na rozdíl od běžného spoluvlastnictví platí, že v případě režimu společného jmění manželů vykonává běžnou správu vůči družstvu každý z manželů samostatně i bez zmocnění. Jen v případě závažných dispozic s družstevním bytem (typicky převod členského podílu, zřízení zástavního práva apod.) je nutný souhlas všech spoluvlastníků, respektive obou manželů.
