Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš představil plán, jak více zatraktivnit nájemní bydlení a zároveň zajistit, aby bylo bezpečnější pro obě strany, jak nájemníka, tak pronajímatele.
Principem by bylo zejména omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou tak, aby bylo možné mezi týmiž smluvními stranami uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou kratší než 3 roky maximálně dvakrát za sebou.
Třetí a další nájemní smlouva mezi týmiž smluvními stranami by už musela být uzavřena buď na dobu určitou v délce minimálně 3 let, anebo na dobu neurčitou. Za opakované uzavření se má považovat také prodloužení závazku ze smlouvy.
Pokud ale od skončení posledního závazku z nájemní smlouvy mezi danými lidmi uplyne aspoň jeden rok, k předchozím smlouvám se nebude přihlížet. V případě, že by po případné účinnosti těchto změn pronajímatel s nájemcem uzavřel smlouvu v rozporu s těmito pravidly, považovala by se taková smlouva za uzavřenou na dobu 3 let.
Na předchozí neúspěšný návrh téže strany z roku 2019 si asi ještě vzpomínáte (vyšší daň z nemovitosti dle spotřeby elektroměrů, byl to podobně (ne)kvalitní návrh jako tento).
Stručně řečeno, Ministerstvu pro místní rozvoj (MMR), resp. ministrovi pocházejícímu ze stejné politické strany jako návrh z roku 2019, se nelíbí krátké nájemní smlouvy, neřeší příčiny, řeší důsledek, takže zakáže řetězení smluv a očekává delší smlouvy. Otázkou je, jestli vůbec dojde k prodloužení nájemní doby a jak moc. Nebo paradoxně dokonce dojde ke krácení nájemních smluv, častějšímu stěhování nájemníků.
Kdo je v nájmu, na jak dlouho a proč?
Nájemní vztahy jsou velmi různorodé. Nájemní vztah je především dočasné řešení. Většina nájemců nájem nepokládá za trvalé bydlení, jsou na krátko. Nejčastější případ nájemců je, že jsou nově přistěhovaní do města, případně čtvrti. Sehnali si práci, tak si seženou bydlení v nájmu. Proč nájem? Přece jen koupě či výstavba vlastního bydlení trvá déle.
Za druhé především v prvních třech měsících je zkušební doba, kdy zaměstnání může ze dne na den skončit. Ano, občas nájemníci jsou u nás spokojení nebo poznali výhody, především flexibilitu nájemního bydlení, takže říkají, že tu budou nastálo, i když původně to tak neplánovali. V rámci osmi bytů máme i jeden byt, kde žijí nájemníci už cca 25 let a míní zde asi žít trvale, nicméně průměr nájemní doby je výrazně kratší.
Nezajímá mě, nesleduji, ale odhaduji na osm let, i když smlouvy většině nájemníkům prodlužujeme o jeden rok, na jejich přání i déle, ale je to v průměru dražší oproti nabízenému ročnímu prodloužení.
Na jak dlouho chtějí samotní nájemci nájem? Někteří potřebovali smlouvu na rok, protože smlouvu u zaměstnavatele měli na rok a pak obnovení na další rok a pak na další rok… A pak se vrátili domů a dohodili nástupce, který chtěl smlouvu podobně. Jiným je to jedno, stejně neví, jestli zde budou dva roky, nebo pět, nebo osm.
A jak odcházeli? Buď jim skončila práce, stěhovali se do jiného města, tam bylo ukončení dohodou a snad nikdy nebylo třeba dohodu měnit, nebo se stěhovali do vlastních, které stavěli, kupovali. Zde to bylo horší. Občas se jim koupě či stěhování posouvalo, tak se prodlužovala smlouva. Když to bylo s rozumným předstihem, ještě jsme hledali nového nájemce, a když jsme ho ještě nenašli, nebyl v tom problém.
Nicméně nový návrh zde problém vytvoří. Vážně jsem zvědav, jak by se tvářili nájemníci na to, když by se smlouva povinně musela prodloužit minimálně o tři roky, protože to nařizuje zákon. Ano, existuje řešení, prodloužit smlouvu o tři roky a následně ji dohodou ukončit dřív, ale je to zbytné riziko pro nájemce – co když pronajímatel nakonec tu následnou dohodu o předčasném ukončení nepodepíše?
Mimochodem, protože nájemníci víceméně odcházejí po celý rok, tak i nájemníci přicházejí po celý rok. První základní doba, na kterou pronajímáme, je obvykle rok a kousek do našeho dne v roce, kdy nám končí nájemní smlouvy. A podobně to mají i jiní pronajímatelé včetně obcí.
Proč pronajímatelům i většině nájemců vyhovují kratší smlouvy?
Důvody na straně pronajímatele jsou především rizika. Ne každý má peníze nebo energii na právní služby, aby nájemní smlouva byla neprůstřelná. Nebo nechce mít mnohastránkovou smlouvu, když pro drtivou většinu nájemců stačí smlouva krátká, většina zbývajícího textu je věčný boj s paragrafy a nájemci, kteří si např. pronajmou byt a pak chtějí slevu za věci v okolí, na které pronajímatel nemá vliv (například případ nájemce z Anděla, který vyčítá pronajímateli drogově závislé v okolí bytu).
Krátká smlouva na začátku je prostě náhrada toho, že neexistuje možnost se dohodnout na výpovědní doby ze strany pronajímatele bez udání důvodu, když prostě důvod je nepublikovatelný, nebo dokonce zakázaný nebo spojený s dokazováním.
Například nájemci mají pejska, který dělá svou potřebu i na společné chodbě v přízemí a nájemce nenapadne to po něm automaticky uklidit. Proč by pronajímatel měl shánět důkazy, že to byl tento jediný pejsek v domě, a měl podávat opakované výtky? Jednodušší je nájemci oznámit, že mu nebude prodloužena nájemní smlouva a přetrpět pár měsíců do konce nájemní smlouvy. Některý nájemce třeba nevychází dobře s ostatními. Nebo je zapotřebí udělat neurgentní opravu bytu.
Někdy funguje krátkodobá smlouva jako pojištění proti potenciální chybě ve
smlouvě, např. když si ujednáte podle nějakého klíče častější než roční změnu výše nájmu a nájemce ji napadne a hrozí, že soud by ji prohlásil za neplatnou.
Smlouva na dobu určitou omezuje efektivně rizika z prohraného soudu i nepřímo délku sporu, kdy pronajímatel raději šetří peníze na právníky, dá nájemci zapravdu, nechá mu nenavýšený nájem do konce doby nájmu, ale už mu smlouvu neprodlouží. Soudní spory na 10 let a víc nejsou neobvyklé a pro především majetnější stranu je často spor prodělečný v realitě, i když ho nakonec vyhraje.
Důvodů je hodně, i když v realitě jsme za 10 let neprodloužili smlouvu z důvodů na naší straně asi jen jednou.
Mnohým nájemcům vyhovují kratší smlouvy, kratší prodloužení
Proč některým lidem vyhovují kratší nájemní smlouvy?
- Je to především poslední prodloužení nájemní smlouvy do doby, které potřebuje nájemce kvůli stěhování do nově postaveného, koupeného domu nebo koupeného bytu.
- Nebo prodloužení přesně v souladu s koncem zaměstnání nájemce.
- Nebo prodloužení přesně v souladu s rozchodem/rozvodem páru, kdy se oba stěhují do menšího bytu.
- Nebo prodloužení dle pracovních smluv na dobu určitou: nejdříve brigády, dohody, pak smlouvy na dobu určitou, zkušební doba.
- Velkou skupinou jsou studenti, kteří na každý rok shánějí spolubydlící studenty a nechtějí se sami uvazovat na celou délku studia, i kvůli tomu, že ne každý spoléhá, že studia dokončí nebo sežene spolubydlící a sám by nájem neutáhl.
Pak jsou společné důvody pronajímatelé i nájemce pro kratší smlouvy, které se v době vysoké inflace stávají důležitější:
- Nájemce má u nás možnost uzavřít nájemní smlouvu se zaplacením na celou dobu nájmu, takže spolu uzavíráme smlouvu na dobu jednoho roku, přičemž zaplatí předem na celý rok. Pro pronajímatele je to jednodušší, méně rizikové, takže dá výraznou slevu na nájemném. Obávám se, že nájemce nebude chtít zaplatit tři roky nájemného dopředu. A pro pronajímatele je výrazný rozdíl v riziku, když sice opět zaplatí na rok dopředu, ale smlouva je na delší dobu než ten rok, ohodnotí to menší slevou, o kterou už zas nemusí mít zájem nájemce.
- Když bylo téměř jasné, že inflace bude vlivem státní politiky vysoká, prodlužovali jsme smlouvy téměř všem o rok. Když nájemce chtěl na delší dobu, vyhověli jsme, nicméně prostě se nájemce musel uvázat předem k vyššímu růstu nájemného. Ale nejde jen o inflaci, jde i o státní regulaci poplatků, daní, povinností. Je to podobné jako u hypoték nebo třeba i energií, v delší smlouvě platíte rizikovou přirážku (to není v rozporu s tím, že občas delší fix vyjde levněji než kratší).
Jak se trh pravděpodobně přizpůsobí?
Je mnoho možností, jak se trh přizpůsobí připravované regulaci. Některé budou legální, některé pololegální až nelegální.
- Některým nájemcům (především dlouhodobým, bonitním) pronajímatelé už nyní dávají delší smlouvy. Např. my nabízíme pětileté smlouvy. Je možné, že paradoxně jim začneme prodlužovat jen o tři roky stejně jako jiným, aby nám prodloužení smluv pokud možno spadalo do stejného roku.
- Některým nájemcům (už celkem prověřeným, bonitním) jsme uvažovali dát delší smlouvu, tak jim ji dáme, jen možná bude s o něco dražším nájemným. Nebo s navýšením jistoty nebo jen doplacením jistoty na odpovídající násobek. Možná častěji než dříve bude podmínkou pojištění odpovědnosti nájemce, resp. častěji si pronajímatel sjedná pojištění odpovědnosti nájemce, i když pojištění je jen malá část problému, aspoň něco. Je možné, že tímto způsobem pronajímatel nechá rozhodnutí na nájemci, navýší jim nájemné třeba o 40 % a bude jen na nájemci, jestli takovou smlouvu podepíše, nebo sám odejde.
- Ve většině bytů žije víc než jeden svéprávný člověk. Tedy nájemní smlouva bude dvakrát na jednoho člověka, pak na druhého žijícího ve stejném bytě. Bude to komplikace z hlediska papírování, ale bude to možnost. Pokud na tento případ zákonodárci budou „myslet“, nebudou ani rozvedení/rozejití mít své jedno prodloužení, ale budou se muset stěhovat o to dřív. Ještě větší stěhování to způsobí u studentů, kde je běžné, že starší studenti odcházejí a smlouva se přepisuje na mladší studenty, kteří tam dosud byli jako spolubydlící.
- Rozšířením předchozího bodu bude napsat nájemní smlouvu na někoho, kdo v daném bytě nemusí bydlet, typicky rodiče nebo naopak potomky skutečného obyvatele.
- Někteří pronajímatelé začnou víc používat služby překupníků, pronajmou byt společnosti, která ho bude podnajímat. Pro pronajímatele to bude menší zisk, na druhou stranu se společností se pravděpodobně dohodne klidně na ukončení nájemní smlouvy ze dne na den. Zvláště když společnost bude nějak majetkově či rodinným vztahem provázaná s původním pronajímatelem. Podnájemní smlouva skončí automaticky ze zákona ke stejnému dni jako nadřazená nájemní smlouva.
Co když pronajímatel sepíše s nájemcem prodloužení o 3 roky a následně nájem ukončí dohodou k dřívějšímu datu?
Takto se budou pravděpodobně řešit požadavky nájemce na kratší prodloužení, nicméně s rizikem, že pronajímatel nakonec tu dohodu nepodepíše a nájemce nebude mít legální možnost jednostranně ukončit nájem dřív, protože nesplní podmínky § 2287 občanského zákoníku: „Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“
Je pravděpodobné, že někteří pronajímatelé takto budou řešit i prodloužení o rok s rizikem, že nájemce nakonec dohodu o předčasném prodloužení nepodepíše. Ale nájemce tímto způsobem může předpokládat, že smlouva za tři roky nebude prodloužena ze strany pronajímatele s pravděpodobností blížící se jistotě a možná i případné dřívější ukončení smlouvy ze strany nájemce bude problematičtější a dražší, kromě případů v § 2287.
Některým nájemcům pronajímatel ohlásí s předstihem, že bohužel neprodlouží nájem. Bude se jednat především o nájemce s nižší bonitou, které náklady na stěhování budou o to víc bolet. Nebo půjde o případy, kdy pronajímatel chce přibližně do 3 let provádět nějakou rekonstrukci nebo hrozí, že by byt potřeboval pro sebe. Častěji jakékoliv drobné prohřešky budou řešeny neprodloužením, o rok by to pronajímatel možná s trochu problematickým nájemcem riskl, o další 3 roky raději nebude riskovat.
Častější střídání nájemců bude znamenat rychlejší růst nájemného na trhu, obvykle se dlouhodobějším nájemcům nedává tak vysoké nájemné jako novým. Teoreticky může nastat rychlejší pokles nájemného, ale kvůli inflaci se toto děje vzácněji. Samozřejmě to bude mít další vlivy.
Častější nucené střídání nájemníků kvůli zákonu navýší náklady na střídání nájemců: náklady na realitní kancelář, malování, opravy, prověřování nájemce, prohlídky. Tyto náklady v té či oné formě nakonec zaplatí nájemci.
Přesun nájmů do šedé ekonomiky
Další nájemní smlouvy se přesunout do šedé ekonomiky. Budou se o to víc hledat nájemci z okruhu příbuzných a velmi dobrých známých. Zde jsou příklady, co všechno může nastat:
- Na rok se smlouva změní na nebydlení (nájem pro rekreační a jiné účely), sice s daňovými dopady, tedy zdražením pro nájemce, ale lepší než se stěhovat. Pokud na tenhle případ budou zákonodárci „myslet“, naopak hrozí, že se regulace bude vztahovat i na případy, kdy si třeba každým rokem na několik týdnů nebo i celé léto pronajmete nějakou nemovitost.
- Někteří pronajímatelé spolu s nájemci se odhodlají ke skartaci předchozích dodatků, nahrazením jedním dodatkem s prodloužením na delší dobu, aby se vlezli do regulace. S riziky pro obě strany.
- Samozřejmě to bude mít vliv na to, kolik bytů raději zůstane nepronajatých a prázdných, resp. na jejich průměrnou obsazenost, když někteří pronajímatelé budou uplatňovat politiku jedno prodloužení a konec, a ne vždy se najde nájemce hned na druhý den.
- Existují i další způsoby, které mě zatím nenapadly, nebo které nechci veřejně uvést. Mnoho let se starám o nájemní dům, mimo jiné o texty nájemních smluv. Jsem finanční poradce, energetický zprostředkovatel, takže mám relativně široký přehled. A k tomu mám značnou osobní představivost.
I když se následně jednou zavedená, doslova hloupá, regulace zase zruší, už to bude mít částečně trvalý vliv na nájemní trh. Jakmile pronajímatelé investují peníze do právníků a zkoumání možností, které následně budou používat i dál, i když už nebudou tolik nutné.
V každém případě původního účelu s vysokou pravděpodobností nebude dosaženo. Nejvíce se regulace dotkne studentů, způsobí problémy většině nájemcům, kteří nájem využívají pro jeho flexibilitu. Teoreticky by měl pomoci těm, co nedosáhnou na vlastní bydlení, ale těm nepomůže, protože často to budou právě oni, kterým se pronajímatelé budou bát prodloužit nájem o tři roky, ale o rok by dali (a pak o další, další a další), budou se častěji stěhovat s vlivem na jejich náklady, čas.
Jak docílit delších nájemních smluv?
Není třeba objevovat kolo. Dokonce není třeba se dívat na zahraničí. Víte, kde je třeba průměrná doba expirace nájmu přes 5 let? Takové nájemní smlouvy mají realitní fondy, které se zaměřují na nemovitosti pro nebytové účely. A proč tam jsou až tak dlouhé nájemní smlouvy? Protože to zjevně oběma stranám vyhovuje, obě strany mají značnou volnost v podmínkách smlouvy. Pravidelně i roky před koncem nájemní smlouvy se smlouva prodlužuje. Jenže tam není taková regulace a tím rizika pro pronajímatele a vlastně i nájemce.
Pro delší dobu nájmu je potřeba reálně zkrátit vystěhování neplatícího nájemce do jednoho, maximálně dvou měsíců od nezaplacení nájemného, i kdyby to znamenalo nespolupracujícímu nájemci vstoupit do bytu, vystěhovat jeho věci na ulici nebo do kontejneru a zrovnoprávnit možnosti ukončení z obou stran.
Ale v tuto chvíli máme zregulováno i to, jakou jistotu pronajímatel může chtít po
nájemci, i to, že nájemci nelze zakázat kouřit v bytě (paradoxně oproti zákazu umožnit kouřit v restauraci). Nebo zde máme paradox rozdílu v rychlosti legálního ukončení dodávek energie pro neplacení v případě, kdy jsou energie napsány na nájemce a kdy na pronajímatele.
A není to problém jen nájemních smluv, ale např. i hypoték. Postupně se regulovaly podmínky hypoték, přidávaly se možnosti pro dřívější ukončení hypoték z jedné strany, regulovaly se výše nákladů na libovolné ukončení hypotéky, až nakonec banky hrozí, že dlouhé hypotéky skončí úplně. Už teď je jejich nabídka menší než před mnoha lety.
Máme tu zkrátka další, nenapadá mě lepší slovo než hloupý, návrh jedné vládnoucí strany. Pravděpodobně skončí dřív než textací zákona a doufám, že k tomu přispěje i tento článek. I kdyby byl návrh schválen, avizovaného účelu s vysokou pravděpodobností nebude dosaženo. A že by někdo měl odvahu a energii prosadit skutečně funkční řešení nastíněné výše, o tom taky pochybuji. Takže se bohužel připravme na to, že současný stav, který nevyhovuje pronajímatelům ani nájemcům, bude pokračovat a vlastně buďme rádi za něj, politici, zdá se, mají ambice ho ještě zhoršit pro obě strany.
