Spočítejte si...

Zavřít

Ty si dům kup, ale na tebe už řada nevyšla. ČNB dá bankám kvóty na hypotéky

Omezující doporučení ČNB budou nově asi závazná. Podle bank další regulace zhorší dostupnost a zdraží vlastní bydlení. ČNB přitom tak trošku hasí požár, který sama založila.

Vláda schválila návrh, který mimo jiné mění i zákon o České národní bance (ČNB) č. 6/1993 Sb., kvůli které by centrální banka měla získat zákonnou pravomoc určovat bankám horní limity pro celkovou sumu poskytnutých úvěrů zajištěných nemovitostí.

Centrální banka tak chce zabránit problémům spotřebitelů se splácením v případě růstu úrokových sazeb a zajistit, aby při potížích se splácením stačil prodej nemovitosti na úhradu dluhu.

Pokud návrh projde legislativním procesem hladce (návrh musí schválit ještě Sněmovna, Senát a podepsat prezident), měl by vejít v účinnost v červenci letošního roku.

Z doporučení právně vynutitelný závazek

Už v článku Stoprocentní hypotéky (možná) došly. ČNB se jich bojí jsme vás informovali o tom, že centrální bance se nepozdávají uvolněné úvěrové standardy a přijímání zvýšených rizik finančními institucemi (ačkoli podle analytiků jde vývoj částečně na vrub i její velmi uvolněné měnové politice).

Výsledkem byl soubor dalších doporučení (ta první se týkala omezení 100% hypoték), která měla za cíl dál omezit poskytování úvěrů na bydlení s vysokým LTV. Konkrétně od října 2016 neposkytovat úvěry nad 95 % LTV a úvěry s LTV 85–95 % poskytovat jen do 10% podílu celkového objemu nových úvěrů na bydlení.

Od letošního dubna se přitáhnou kohouty ještě těsněji. Úvěry s ukazatelem LTV mezi 80–90 % by neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí. Zároveň by banky neměly poskytovat hypotéky s LTV nad 90 %.

Ačkoli se jedná „jenom“ o doporučení, už má formu „comply or explain“. To znamená, že pokud se jím nějaká instituce nebude řídit, bude se muset ospravedlnit. Kromě toho má centrální banka v rámci dohledových pravomocí možnost závazně stanovit této instituci dodatečný kapitálový požadavek.

Od července už by ale mohla ČNB vyhláškou stanovit horní hranici úvěrových ukazatelů finančním institucím závazně. Z hlediska právní závaznosti a vynutitelnosti je vhodnější a účinnější číselné hodnoty ukazatelů určovat na základě zákonného zmocnění. Platí to zejména pro situaci, kdy by začaly hypoteční úvěry poskytovat v České republice nebankovní subjekty či zahraniční subjekty. Prozatím tomu tak není, ale v budoucnosti se to nedá vyloučit, vysvětlila Denisa Všetíčková z Odboru komunikace ČNB.

Po vyhlášení limitů budou mít banky 4 měsíce, aby se na změnu připravily. V případě zvýšení či zrušení (tedy uvolnění) limitů může změna platit už následující den po zveřejnění.

Návrh počítá i s malým manévrovacím prostorem pro výjimky. Úvěry nad stanovený limit ale nesmí překročit 3 % celkového objemu úvěrů zajištěných nemovitostí poskytnutých za předchozí čtvrtletí. Finanční instituce bude navíc muset všechny takové půjčky odůvodnit z hlediska návratnosti a vést je v evidenci od počátku jako úvěry nesplňující podmínku ČNB.

Dlužno dodat, že poruší-li instituce limit pro ukazatel(e), nebude to mít vliv na platnost smlouvy o úvěru.

Regulační trojkombinace

Česká národní banka bude moci regulovat trhy s úvěry na bydlení pomocí stanovování limitů pro tyto ukazatele:

  • celková výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel loan-to-value LTV),
  • celková výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel debt-to-income ratio DTI),
  • poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše jeho dluhů k jeho příjmům (ukazatel debt-service-to-income ratio DSTI).

Jak přesně ukazatele počítat a jak budou nastavené jejich maximální limity, stanoví ČNB vyhláškou. Bližší informace centrální banka zatím poskytovat nechce, protože limity se budou odvíjet od makroekonomické situace a vývoje na trhu úvěrů a nemovitostí.

Pokud budou rychle růst ceny nemovitostí a tím pádem i požadované výše jednotlivých úvěrů, aniž porostou adekvátně příjmy žadatelů o úvěr, mohou být ukazatele zpřísňovány (horní hranice snižovány), prozradila serveru Všetíčková s tím, že v případě opačné situace (např. recese a nepříznivý vývoj na trhu ), budou horní hranice ukazatelů zase sníženy nebo zcela zrušeny. Horní hranice se podle ní budou odvíjet i od finální metodiky výpočtu ukazatelů, která není zatím s výjimkou ukazatele LTV stanovena. ČNB nezamýšlí od okamžiku schválení novely zákona o ČNB neprodleně stanovit horní hranice u všech 3 ukazatelů – bankám bude poskytnut prostor na metodickou a datovou přípravu, uvedla.

Důsledky regulace: dražší a méně dostupné bydlení

Podobná regulace není ve světě novinkou. Podle Luboše Svačiny z Golem Finance například centrální banka ve Velké Británii stanovila, že maximální výše hypotečního úvěru na bydlení nesmí překročit 4,5násobek ročního příjmu žadatele. V českých podmínkách, při průměrné mzdě okolo 27 000 Kč, by to bylo 1 458 000 Kč na jednoho žadatele, vypočetl Svačina.

Banky jsou zatím v hodnocení zdrženlivé. Konkrétní dopady podle nich bude možné vyvodit, až bude jasné, jak centrální banka s novou pravomocí naloží (tedy jaké limity stanoví).

Shodují se ale v tom, že už dubnové zpřísnění limitů pro ukazatel LTV bude mít za následek horší dostupnost financování vlastního bydlení a odrazí se i v cenotvorbě.

Každá regulace je zpravidla spojena se zvýšenými náklady na implementaci opatření v jejich systémech a na reporting/monitoring a bude mít samozřejmě nemalý dopad na prodej hypoték – tedy přímý dopad nejen na poskytovatele úvěrů, ale především na samotné klienty a ve svém důsledku může snížit dostupnost bydlení, potvrdil Pavel Zúbek, mluvčí Komerční banky.

Kvůli dubnovému omezení (nad 80–90 % ceny nemovitosti) mohou být hypoteční úvěry pro některé klienty hůře dostupné, 20 % hodnoty nemovitosti už představuje třeba ve velkých městech značnou sumu, potvrdil nám také Karel Chábek, manažer hypoték z České spořitelny, podle kterého změnu pocítí hlavně klienti bez vlastních prostředků. V případě limitování i dalších dvou ukazatelů se podle něj omezí dostupnost financování bydlení i pro další skupiny klientů.

Pokud ČNB limitní hodnoty ukazatelů aktivuje, tak opatření dopadne zejména na osoby bez vlastních zdrojů (LTV) nebo osoby, jejichž poměr dluhu k příjmům bude vysoký, odhadla i Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky, kde podle vyjádření doufají, že prováděcí vyhláška bude předmětem diskuse mezi bankovním sektorem a ČNB. Dlouhodobě jsme toho názoru, že použitelný je ukazatel LTV a celkového DSTI (celková dluhová služba neboli roční výdaje spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům). DTI považujeme na nadbytečné, dodala.

Dalším důsledkem omezování poskytování hypoték může být logicky i zdražování úvěrů zajištěných nemovitostí. Kromě nákladů na implementaci tak mohou banky omezovat poptávku u úvěrů s vyšší LTV prostřednictvím vyšší úrokové sazby.

Obecně platí, že regulace se projevuje v cenotvorbě. Zejména v oblasti limitů (a zajištění jejich plnění) je cenová politika možným nástrojem – například vyšší ceny pro vyšší LTV, vysvětlila Mocková.

Stejného názoru je také Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum: Ačkoliv se v současné době v úrovni mezi 80–90 % LTV nachází významná část sjednávaných úvěrů, jejich limitování na maximálně 15 % nových obchodů až tak významný zásah není – trh si s tím poradí. Vyšší úrokové sazby, které budou pro tyto případy stanoveny, způsobí přirozené rozdělení klientů mezi vyšší a nižší pásma LTV.

Analytik: ČNB hasí svůj vlastní požár

Limitování ukazatele LTV je podle Rajdla pochopitelné kvůli obavám z dopadů vývoje realitního trhu na budoucí finanční zdraví bank. Dodal ale, že ČNB svými zásahy pouze řeší problémy, které jiným kanálem právě ona způsobuje. Stěžejní jsou v tomto smyslu pokračující intervence na kurzu koruny proti euru, kvůli kterým na trh proudí nadbytečná likvidita. Důsledky přebytku peněz se pak projevují na straně nabídky i poptávky hypotečního trhu. Banky jsou rády, že mohou při záporných výnosech státních dluhopisů přebytečné prostředky umístit do relativně bezpečných hypoték a investoři se v honbě za výnosy zaměřili právě na nemovitosti. Dokud bude na trhu přebytek peněz a bude trvat prostředí nízkých výnosů, daly by se kroky ČNB k limitování LTV přirovnat k brzdění automobilu se zařazenou rychlostí a sešlápnutým pedálem plynu, vysvětlil analytik.

Trik na obcházení doporučení fungovat nemusí

Pokud máte pocit, že vlastní prostředky nepotřebujete, protože regulace půjde obejít, měli byste se zamyslet znovu. Jak už jsme informovali v článku 100% hypotéky (možná) končí. Je ale cesta, jak to obejít, už v reakci na říjnová doporučení se vyrojily postupy, jak je obejít tak, aby se vlk nažral a koza zůstala celá. A to vzít si od banky hypotéky s nejvyšším možným LTV a zbytek dofinancovat nezajištěným úvěrem, třeba od stavební spořitelny.

Současné doporučení ČNB ale v části A na str. 3, bod 3. říká, že instituce by neměly obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

ČNB se na riziko souběžného poskytování zajištěných a nezajištěných úvěrů jako formy obcházení svých doporučení bude zaměřovat v rámci své dohledové činnosti, potvrdila Všetíčková z ČNB.

Kromě toho nám začal platit i nový zákon o spotřebitelském úvěru, podle kterého může zůstat úvěr při nedostatečném posouzení bonity žadatele o úvěr úplně neúročený. Ne každá instituce bude chtít tuto benefici klientům riskovat.

V neposlední řadě hraje roli i fakt, že pokud budete bance tvrdit, že zbylé prostředky na dofinancování nemovitosti máte z vlastní kapsy (úvěr na dofinancování už by navíc měl být vidět i v registru), dopouštíte se podvodu.

42 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 26. 1. 2017 23:35