Sláva ekonomickému růstu!
Pořízení vlastního bydlení se pro mnoho obyvatel Česka stalo jednou z priorit posledních let. Na růst poptávky po bytech, rodinných domech a pozemcích určených pro jejich výstavbu působí hned několik vlivů. Hlavním z nich je nebývalý rozvoj ekonomiky. Mzdy vytrvale rostou a nezaměstnanost klesá. Inflaci, a s ní i úrokové sazby, se daří udržet na velmi příznivé úrovni. Všeobecný optimismus se projevuje stále větší ochotou lidí utrácet a současně se i zadlužovat.
Hypoteční úvěry se díky poklesu úrokových sazeb a růstu reálných mezd staly dostupnějšími pro široké vrstvy obyvatel. Pořídit si vlastní bydlení na úvěr tak neváhají ani lidé, kteří ještě před pár lety museli platit nekřesťansky vysoké tržní nájemné, protože se svými příjmy na hypotéku prostě nedosáhli. Hypoteční banky jim ochotně půjčují a někdy ani nepožadují doložení výše disponibilních příjmů.
Přechod od nájemního k vlastnickému bydlení s sebou zprvu přinesla privatizace obecních a družstevních bytů doprovázená masivní novou bytovou výstavbou. Dalším silným impulzem bylo spuštění léta odkládané deregulace nájemného. Desítky tisíc lidí užívajících doposud za pár stokorun měsíčně rozlehlé byty v centrech velkých měst najednou zjistily, že tato jejich krajně nespravedlivá výsada už nemusí mít dlouhého trvání a začaly se shánět po vlastním bydlení.
Své také udělaly obavy ze skokového nárůstu cen zdejších rezidentních nemovitostí po vstupu Česka do Evropské unie. Když tyto obavy vyšuměly, objevil se další strašák v podobě obav z růstu DPH ze stavebních prací. Jen co se s ním naše vláda hezky po švejkovsku vypořádala všeobjímající definicí sociálního bydlení, společně s návrhem reformy veřejných financí se objevila obava z nárůstu snížené sazby DPH z 5 % na 9 %.
Nemovitosti také začaly být vnímány jako aktiva vhodná pro uložení a rozmnožení úspor. Řada lidí neváhala pořídit si druhý byt jako investici, a to často s minimem vlastních prostředků. Spočítali si, že tržní nájemné inkasované z pronájmu bytu jim v podstatě pokryje splátku hypotéky. Připočteme-li k tomu i mediální tlak obratně podporovaný developery a realitními kancelářemi, nelze se už několik let trvající konjunktuře českého realitního i hypotečního trhu vůbec divit.
<calculator id=„7“></calculator>
Kdo nemá hypotéku, jako by nebyl
Na růstu poptávky po vlastnickém bydlení nevydělávají jen realitní kanceláře a developerské firmy, ale zejména hypoteční banky a o něco méně i stavební spořitelny. Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostl celkový objem bankovních úvěrů poskytnutých českým domácnostem v posledních pěti letech 3,7násobně a na konci loňského roku překročil 531 mld. Kč. Zhruba tři čtvrtiny z této částky přitom představují úvěry na bydlení.
Přestože zadluženost českých domácností stále nedosahuje úrovně obvyklé v západní Evropě, tempo jejího růstu je vražedné. Zejména uvážíme-li, že v poslední době výrazně vzrostla ochota hypotečních bank poskytovat úvěry lidem i z nižších příjmových vrstev. Pozitivní na tomto trendu je, že banky konečně přestávají myslet za klienty a vodit je za ručičku. Zároveň se tím ovšem zvyšuje riziko nesplácení hypotéky.
Pokud by hypoteční banky ke změnám přístupu v posuzování bonity klientů vedlo přesvědčení, že dospělý a svéprávný člověk má právo sám rozhodovat o svém osudu, vědom si možných důsledků svých rozhodnutí, bylo by to zcela v pořádku. Je-li ale za tímto posunem především konkurenční boj a přílišný optimismus v hodnocení rizik, je to na pováženou. Otázkou je, zda jsou někteří klienti vůbec schopni reálně posoudit své budoucí možnosti hypotéku splácet, zvláště dojde-li ke změně jejich životní nebo finanční situace.
Přesvědčení klientů i bank o bezproblémovém budoucím vývoji asi pramení z vyhodnocení několika posledních let. Krize bankovního sektoru na konci devadesátých let byla vystřídána obdobím růstu téměř bez jakéhokoliv zaváhání. Veškeré obavy z propadu cen nových i starších bytů nebo poklesu poptávky po úvěrech se ukázaly být lichými. Díky vytrvalému poklesu úrokových sazeb ani nevznikaly problémy se splácením hypoték po uplynutí období fixace. Počet klasifikovaných úvěrů tak klesl na přijatelné minimum.
Nic netrvá věčně!
Nic netrvá věčně, ani láska k jedné slečně. Natož pak ekonomický růst a s ním spojená konjunktura realitního a hypotečního trhu. Bezpochyby největším rizikem hrozícím uvrhnout do recese nejen realitní a hypoteční trh, ale prakticky celou českou ekonomiku, je křehkost ekonomického růstu. To, že dříve či později dojde k omezení růstu, nebo dokonce – doufejme že jen dočasnému – propadu, je přitom téměř jisté.
Je to jako s pandemií chřipky nebo ohrožením Země pádem velkého meteoritu. Nikdo nepochybuje o tom, že ke katastrofě dojde, jen se neví kdy. Zároveň ale všichni doufají, že vše dopadne dobře. Bohužel jen doufat nestačí. Nebezpečné je, že v dnešním globalizovaném světě se stále výrazněji projevuje tzv. motýlí efekt, tedy že malá změna vstupních podmínek vyvolá nečekaně velkou odezvu třeba i na druhé straně zeměkoule.
Nemusí ovšem ani dojít k nějakým globálním katastrofám. Stačí si například uvědomit, že růst české ekonomiky stojí a padá s automobilovým průmyslem. Kromě toho, že jeho další rozvoj je přímo ohrožen růstem cen ropy a energií a naposled třeba i evropskými omezeními týkajícími emisí CO2, je zřejmé, že zahraniční investoři do Česka přišli především kvůli nízkým výrobním nákladům. Pokud tyto náklady – třeba kvůli růstu mezd – vzrostou, investoři od nás odejdou ještě rychleji, než přišli.
Česko se může ze středoevropského ekonomického tygra rychle stát malou šedou myškou třeba i kvůli tomu, že nezvládne včas provést reformu veřejných financí. O zbytek se postará negativní demografický vývoj. Politická vůle spustit skutečnou reformu důchodů a zdravotnictví je zatím poměrně malá: Nejspíš právě proto, že se české ekonomice zatím daří nadmíru dobře. Až se jí ale začne dařit hůř, bude už pozdě. Dosavadní vývoj v tomto směru bohužel příliš důvodů k optimismu neposkytuje.
Čeká český hypoteční trh růst, nebo krize?
Odpověď na tuto otázku se bude odvíjet především od toho, jak se bude v budoucnu dařit české ekonomice. Její stav zásadně ovlivňuje všechny rozhodující parametry určující další vývoj hypotečního trhu. Snížení dynamiky ekonomického růstu by se nutně projevilo stagnací růstu reálných mezd. Ten by pak s sebou přinesl pokles zájmu lidí o nákup nemovitostí, a tedy i o další hypoteční úvěry. Konkrétní důsledky pro jednotlivé segmenty realitního trhu lze jen stěží odhadnout.
Pokles reálných mez a růst nezaměstnanosti by se negativně projevil na schopnosti klientů hypotečních bank řádně splácet poskytnuté úvěry. Ještě horší důsledky by měl výraznější růst úrokových sazeb – třeba z důvodu vyšší inflace. Počet klientů, kteří by nezvládli podstatné zvýšení měsíčních splátek hypotečního úvěru, které by je čekalo po ukončení období fixace úrokové sazby, je značný. Nebezpečí takovéhoto vývoje pak spočívá zejména v tom, že jednotlivé problémy mají tendenci se na sebe nabalovat jako sněhová koule puštěná ze svahu.
Nedojde-li však k vážnějším ekonomickým otřesům, zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se hypoteční banky v Česku měly v nejbližších několika letech obávat o své zisky. Zejména poptávka po bytech v Praze a dalších velkých městech se stále zdá být skoro neuspokojitelná. Hypoteční banky také určitě neřekly své poslední slovo v nabídce produktů. Perspektivně se jeví například propojení hypotéky se spotřebitelským úvěrem.
Poslední roky ukázaly, že na zájem o hypotéky nemá velký vliv mírný růst úrokových sazeb ani růst či naopak mírný pokles cen nemovitostí. Zájem o hypotéky stále rostl, ať už ceny a sazby klesaly či naopak. Jako opodstatněné se zatím neukázaly ani obavy z praskání cenových bublin nebo přehřívání trhu. Ceny nemovitostí i zájem o hypotéky už možná neporostou tak rychle, jako v posledních letech, ale bez výrazných vnějších podnětů se zřejmě žádný krach v této oblasti konat nebude.
ČLÁNKY DO MAILU