5 tipů, které vám pomohou při koupi bytu

Byt nekupujete každý den, proto je potřeba se na tuto transakci řádně připravit. Jak to provést a co si ujasnit, než začnete jednat s druhou stranou nebo zprostředkovatelem?

Výběr a provize realitní kanceláře

Nechcete-li nechávat jednání s prodejci bytu pouze na sobě, můžete si zaplatit zprostředkovatele. Při jednání s realitním makléřem můžete smlouvat. Nepřistupujte proto na první navrženou výši provize a zkuste cenu za služby dostat níž. Stejně tak nemusíte akceptovat smlouvy, které má realitka předpřipravené. Nezapomeňte, že jste zákazník a pokud se vám ve smlouvě něco nezdá, nebo do ní chcete naopak nějaké ustanovení přidat, trvejte na změně.

Koupě nemovitosti: poznejte terén

Pokud jste v minulosti už nějaký byt nekupovali, nemáte pravděpodobně příliš pojem o tom, jaká by měla být jeho cena. Začněte proto samostudiem, a to ne těsně před tím, než budete chtít koupi uskutečnit. Abyste měli dobrý pojem o cenách ve městě, kde byt chcete koupit, měli byste s „bádáním“ začít třeba i čtyři měsíce dopředu. Většina majitelů nemovitostí totiž zprvu zkouší prodat své domy či byty za snové ceny a trvá jim i dva měsíce, než se dostanou nohama zpět na zem. Vězte, že za ceny, za které se nemovitosti inzerují, se v praxi většinou neprodávají. 

Čtyři měsíce už by vám mohly stačit na to, abyste vysledovali, za jaké ceny byty na trhu „visí“ a za jakou cenu po slevě už se rezervují. Získáte tak povědomí o hodnotách nemovitostí v různých lokalitách (centrum, okraj, vilové či problémové oblasti, sídliště, apod.), o ceně bytů s různými parametry (s lodžií či balkónem, podle počtu metrů nebo místností, podle orientace na světové strany, podle podlaží apod.), o bytech v různém stavu (před rekonstrukcí, po částečné či úplné rekonstrukci) či s různou formou vlastnictví (v osobním vlastnictví, družstevní s možností/bez možnosti převodu do OV). Tímto bádáním už také můžete narazit na svého favorita. Pokud je podle vás byt drahý, nezatracujte jej hned. Běžte na prohlídku a ptejte se na možnosti. 

Nezapomeňte ani na průzkum okolí. Choďte do lokality, kde chcete byt kupovat, na procházky. Všímejte si, jak je zde rušno třeba od frekventované silnice, kdo jsou vaši potenciální sousedé v domě nebo jak daleko budete mít do krámu či na zastávku městské dopravy. Pokud máte malé děti, nezapomeňte uvažovat o vzdálenosti školy či školky nebo dětského hřiště.

Všímejte si, zda je dům opravovaný (nové výtahy, vlastní kotelna, zateplení, střecha, vchod apod.) a zjistěte i to, jestli se plánují další velké investice, které by mohly v budoucnu zvýšit fond oprav (měsíční náklady by vám měl ukázat na vyúčtování majitel bytu či makléř).

V případě, že se zajímáte o družstevní byt, neopomeňte svou pozornost zaměřit i na samotné družstvo a hlavně jeho stanovy (převoditelnost bytu do osobního vlastnictví a s tím spojené podmínky, poplatky družstva za převod apod.).

Cena vybraného bytu: smlouvejte

Z vlastních zkušeností víme, že spoustě lidem není známa možnost smlouvat o ceně například s bankou, mobilním operátorem či realitní kanceláří, potažmo majitelem bytu. V praxi si tak ale můžete ušetřit dost peněz, proto se nestyďte o ceně vyjednávat (v mezích zdravého rozumu). 

Většina nemovitostí se prodává přes realitní kanceláře. Pro vás to může mít tu výhodu, že makléř bude korigovat představy o ceně prodejce (chce přece v dohledné době prodat). Jsou sice i majitelé, kteří na koupi nespěchají, a tak zkouší počkat na neznalého kupce nebo zájemce, který si za nemovitost připlatí například kvůli lokalitě apod. Většinou ale majitel nechce nabízet byt donekonečna. V případě, že uvidí váš vážný zájem, je velice pravděpodobné, že s vidinou úspěšné transakce na určitou slevu přistoupí. (Pokud tedy nepřišel s cenovou nabídkou, která má za cíl byt rychle prodat a prostor pro slevu už zde není. Takovou nabídku byste ale měli díky svému předchozímu průzkumu poznat.)

Máte-li navíc v ruce hotovost a budoucí průběh prodeje tedy není nejistý tím, že na nemovitost nedostanete hypotéku, můžete požadovat slevu větší. Prodej totiž půjde rychle a bez čekání.

Ještě než podepíšete: vezměte si na pomoc katastr

Zkontrolujte vy nebo váš makléř, zda smlouvy správně označují nemovitost, kterou kupujete. Nestačí totiž pouze do smlouvy uvést adresu, ale musí zde být uvedeno označení podle údajů v katastru nemovitostí. 

K bytu patří i pozemek, na kterém dům stojí, a často na majitele bytu připadá i část pozemku kolem domu. Zjistěte si, jaký případ platí pro váš byt a zaneste zmínku o pozemku i do smlouvy. 

V katastru zkontrolujte, zda na bytu nevázne zástavní právo banky. Pokud ano, je nutné jednat s prodejcem i stranou, která má nemovitost v zástavě. Dohodnuté řešení uveďte do smlouvy o prodeji. 

Na výpisu z katastru ověřte i to, zda není prodej nemovitosti spojen s určitými podmínkami (břemena). 

Pokud výpis z katastru obsahuje velké písmeno „P“, obdržel katastr návrh zápisu na vklad, který upravuje stav nemovitosti. Měli byste zpozornět, protože se může v této době měnit majitel nemovitosti (kupní smlouva by byla neplatná), nebo na byt někdo uvalil exekuci nebo zástavu. Je proto nutné ověřit, co přesně označení z katastru v daném případě znamená a upravit podle toho kupní smlouvu. 

Trvejte na tom, aby čas mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vašeho jména do katastru byl co nejkratší. Nejlepší je zanést kupní smlouvu na katastr společně hned po jejím podpisu. 

Smlouva a placení: opatrnosti není nikdy dost

V případě, že jste se s majitelem bytu dohodli na koupi, trvejte na tom, že vše ujednané bude ve smlouvě. Kromě ceny a data uvolnění bytu trvejte na tom, že prodávající ve smlouvě prohlásí, že s bytem nejsou spojeny žádné závazky, není předmětem zástavy, nevázne na něm žádné břímě a že v době přepisu na vaší osobu už zde nebude mít nikdo trvalé bydliště.

Sepisujete-li smlouvu o smlouvě budoucí, všechny další dohody ujednávejte prostřednictvím jejího dodatku. O dohodě o smlouvě budoucí čtěte více v článku Nenechte se napálit realitkou ani kupcem nemovitosti, který bude rychlejší než vy

Dejte pozor, aby kupní smlouva nesjednávala, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude nabyvatel – tedy vy (převod družstevního podílu je osvobozen). Navzdory názvu daně je poplatníkem převodce (kupující je ručitelem), strany si ale smluvně mohou dohodnout opak. 

Sankce ve smlouvě by měly ochraňovat nejen prodejce, ale i vás jako kupce (například právě před situací, kdy by prodávající nezaplatil daň z nabytí nemovitých věcí – pokud není osvobozený, nebo kdy by zatajil nějaká věcná břemena či zástavu). 

Pro samotnou platbu v rámci kupní smlouvy pak použijte úschovu. Nejjistější je použít úschovu nezávislé strany, tedy notáře či úschovu v bance. Tato nezávislá třetí strana může uvolnit část kupní ceny po podpisu kupní smlouvy a zbytek poté, co jste zapsáni do katastru. Záleží na dohodě s původním majitelem.

Realitní kanceláře ji nabízejí v různých formách také, v minulosti se ale tento postup některým klientům nevyplatil. Čtěte více: Udělali z nás bezdomovce. A podvedených je víc