Věc, která je pronajata, může změnit vlastníka. Majitelem se stane někdo jiný. Dojde tedy ke změně v osobě pronajímatele. Nejvíce asi lidi zajímá, jak je to v situaci, kdy dojde ke změně vlastníka nemovitosti, pronajatého domu nebo pronajatého bytu. Dům nebo byt je prodán, darován, vydražen, někdo ho zdědí apod.
Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. (§ 2221 odst. 1 občanského zákoníku.) Dojde tedy ke změně v osobě pronajímatele, ale dosavadní nájemní smlouva platí dál. Vůbec není potřeba uzavírat novou nájemní smlouvu. V zásadě lze říci, že všechna dosavadní pravidla ujednaná nájemní smlouvou nadále platí.
Nový pronajímatel však v zásadě vstupuje pouze do těch práv a povinností, které se k nájemnímu vztahu vážou obvykle, respektive, jak vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 866/2002, ze dne 23. 7. 2002):
Na nabyvatele vlastnického práva k pronajaté věci nepřechází závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního práva přesahuje.
Takže to není zase až tak jednoduché a stoprocentní. Existují určité výjimky, kdy určitá práva nebo povinnosti při změně vlastníka pronajaté věci nepřecházejí. Ostatně tato skutečnost má oporu i v platné právní úpravě (§ 2221 odst. 2 o. z.):
Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
Takže ne vždy všechna práva práva a povinnosti z nájemního vztahu přecházejí na nového pronajímatele. Nepřecházejí výjimečná práva a povinností, která nemají oporu v právní úpravě a v obvyklém režimu poměrů mezi pronajímatelem a nájemcem.
Uvedeme možná trochu přehnaný, ale ilustrativní příklad. Na základě nájemní smlouvy byl původní majitel domu povinen nájemci každou sobotu dojít na nákup. Takové výjimečné a neobvyklé ujednání už nebude nového pronajímatele zavazovat, pro nového nájemce nebude vymahatelné.
Nicméně citované § 2221 odst. 2 o. z. věty druhé říká, že to neplatí, pokud nový vlastník o oněch zákonem nepředvídaných povinnostech věděl. Pak by mohla povinnost přejít i na nového pronajímatele. Nicméně ani to nelze jednoznačně předjímat, protože nájemní vztah je právním vztahem poměrně komplikovaným. Ale tohle určitě není problém, kterým bychom se museli zvláště zabývat.
Změna pronajímatele zásadně nezakládá výpovědní důvod
Strana nájemní smlouvy nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
Takže změna v osobě pronajímatele nezakládá výpovědní důvod a právo vypovědět nájem ani pro nového pronajímatele, ani pro dosavadního nájemce. Pouze v případě, že si ujednali předem opak, tedy že změna v osobě pronajímatele je, resp. může být výpovědním důvodem, pak může pronajímatel vypovědět nájem do 3 měsíců, co se stal, resp. dozvěděl, že je vlastníkem (něco jiného je nabýt vlastnictví koupí a něco jiného dědictvím). A podobně může nájemce vypovědět nájem rovněž do 3 měsíců, co se dozvěděl o změně v osobě pronajímatele.
Pokud jde o nemovitost, tedy např. nájem bytu nebo domu, pak je výpovědní doba pro nájemce i pronajímatele tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční. (§ 2222 odst. 3 o. z.) Vypovězena může být jak smlouva na dobu určitou, tak na dobu neurčitou.
Zvláštní pravidlo pro výpověď nájmu obsahuje ještě § 2222 odst. 2 o.z., ale to se u bytů zásadně neuplatní, protože každý nový vlastník, nabyvatel domu nebo bytu se může snadno přesvědčit, zda byt je tzv. volný, nebo obsazený, zatížený nájemním právem.
Navíc by se výpovědi z toho důvodu, že si nový majitel myslel, že byt není pronajatý, mohl a nejspíš s úspěchem bránil nájemce u soudu.
Nová nájemní smlouva není potřeba
Pouhá změna v osobě pronajímatele není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy a ani není důvodem pro to, aby byl k původní nájemní smlouvě uzavírán jakýkoliv dodatek. Mezi smluvními stranami zůstávají zachována práva a povinnosti z původní nájemní smlouvy a na její změnu nemá ani jedna ze stran právní nárok. To ovšem neznamená, že se smluvní strany nemohou na změně původní nájemní smlouvy dohodnout. Tady si ovšem především nájemce musí dát pozor, aby se nezavázal k něčemu, co pro něj bude nevýhodné, aby nezhoršil své postavení.
Vhodné je uzavřít dodatek k původní nájemní smlouvě zejména tehdy, pokud nájemní vztah mezi nájemcem a původním pronajímatelem přesahoval běžný rámec obvyklých nájemních vztahů. Ale ani jedna ze stran nemůže být nucena k uzavření dodatku ke smlouvě měnící obsah nájemního poměru, práva a povinnosti zúčastněných stran.
O jednom zajímavém a soudně řešeném případu, kdy pronajímatelem byl specificky syn rodičů a nájemci právě rodiče syna a došlo ke změně v osobě pronajímatele, když syn přišel o dům v exekuci, jsme psali v článku Uzavřená smlouva na desetiletí a chcete ji ukončit. Jak se z ní vyvázat? Jde ji zrušit?
Mění se výše nájemného?
Nejvyšší soud ČR v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 4563/2007, ze dne 20. 10. 2009) vyložil, že změnou v osobě pronajímatele bytu nedochází ke změně dosavadních ujednání o nájemném a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu, včetně ujednání o místu plnění.
O pravidlech pro zvyšování nájemného z bytu jsme psali v článcích Podle jakých pravidel se valorizuje nájemné z bytu? a Může soud určit i plně tržní nájemné? A z čeho bude vycházet?
Nicméně nájemce může být zmaten z toho, komu vlastně a do kdy, resp. od kdy má platit nájemné. Tímto problémem a jeho řešením, jak si to musejí mezi sebou uspořádat původní a nový pronajímatel, pokud řádně a včas nájemce neinformují, jsme se zabývali v článku Komu budete platit nájem, když se změní pronajímatel?
ČLÁNKY DO MAILU