Hlavní navigace

Může soud určit i plně tržní nájemné? A z čeho bude vycházet?

23. 7. 2021
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Jestliže nájemce nepřijme zákonem limitované navýšení nájemného, může to dát pronajímatel k soudu. Nájemce pak může zaplatit mnohem více. Jaká jsou pravidla pro soud a komu může uložit tržní nájemné a komu ne?

předchozí části jsme si připomenuli možnosti navyšování nájemného – na čem se podle práva mohou pronajímatel a nájemce dohodnout. A jak to je, když se dohodnout nedokáží. Jestli toho nejsou schopni a pronajímatel na navýšení nájemného trvá, navrhne soudu, aby výši nájemného určil právě soud. Pro nájemce to může mít dosti neblahé důsledky. Jednak může soud zvýšit k návrhu pronajímatele více, než navrhl sám pronajímatel, protože ten je v předsoudní fázi limitován omezeními vyplývajícími z občanského zákoníku: § 2949 odst. 1 o. z. Ať už nájemce navrhuje zvýšení každý rok nebo v delším časovém intervalu, tak může navrhnout valorizaci s právními účinky, které jsme popsali v první části , zvýšení maximálně o 20 % v souhrnu za 3 roky.

Valorizace může být i rasantnější, ale pak musí pronajímatel postupovat v souladu s nájemcem. Nájemce musí pečlivě zvažovat, zda limitovaný návrh pronajímatele přijme nebo ne – pro soud už nějakých 20 % za 3 roky neplatí. Soud už limituje v jeho úvahách, než rozhodne, jenom  limit spočívající v tom, nájemné musí být ve výši v místě a čase obvyklém. To znamená, že soud může určit nájemci placení nájemného v tržní výši. 

A žádá-li to pronajímatel, může nájemci uložit povinnost doplatit tržní nájemné zpětně. Čili nejen, že hrozí tržní nájemné, někomu na koho se dosud při valorizacích zapomnělo a platí směšnou cenu za byt – a ne že takové případy nejsou… Dozvíte se o nich při studiu soudních rozhodnutí. A pokud na tržní nájem a jeho zpětný doplatek nájemce nemá, může přijít o byt, ale dluhy mu zůstávají. Na to všechno jsme pronajímatele upozornili a nájemce před tím varovali.

Kdy se může pronajímatel obrátit na soud, aby on stanovil výši nájemného    

Zákon říká: Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 

Pojďme si to rozebrat, i když mnohé už jsme naznačili.

Jak určit obvyklé a srovnatelné nájemné    

Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví prováděcí předpis (§ 2249 odst. 2), kterým je nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

Tržní prostředí si poradí i jinak    

Uvedený zákonný valorizační mechanismus se uplatní především tam, kde předchozí zákonné mechanismy zvyšování nájemného neumožnily dosáhnout jeho tržní úrovně, tedy u bytů takříkajíc dlouhodobě obsazených (ať už je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou nebo určitou, např. na dobu výkonu určitých prací pro pronajímatele apod.),  které nebyly a nejsou nabízeny na volném trhu, a cena nájmu se tak neřídila a neřídí nabídkou a poptávkou.

Na volném trhu s byty se pronajímá spíše než na dobu neurčitou na kratší dobu určitou, např. 1 roku či 2 let s možností případného prodloužení, a není proto třeba měnit sjednanou výši nájemného nějakou poměrně zdlouhavou a náročnou procedurou. K případnému navýšení ceny dochází při prodlužování nájmu novou smlouvou nebo dodatkem k původní, anebo při uzavírání smlouvy s novým nájemcem. Krátkodobější nájmy na volném trhu samozřejmě umožňují i opačný postup, tedy snížení nájmu, ke kterému je nucen pronajímatel, pokud o jeho byt za nabízenou cenu není zájem či nájemce hodlá nájem vypovědět, protože si našel byt levnější. Ačkoliv i o. z. pamatuje na problematiku snižování nájemného, když předpokládá analogický postup jako u zvyšování nájemného: Dle § 2249 o.z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ust. 2249 odst. 1 až 3 obdobně. 

A nyní zpět  k pravidlům pro navyšování nájemného, a to i na tržní úroveň, podle zákona a prováděcího předpisu. Co je klíčové? Ať nemusíte číst všechno, vybíráme.

Základní pravidla prováděcího předpisu k určení srovnatelného nájemného 

Podle § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Podle § 2 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných.

Podle ust. § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanoví na základě prokazatelného doložení nejméně 3 srovnatelných nájemných. (Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt lze dle ust. § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. i posudek znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě.)

Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností. Kriterii pro takové posouzení je délka nájmu, možnost dát byt do podnájmu, zda se požaduje a platí a jak vysoká jistota (kauce). Dále se hodnotí kupř. skutečnosti, zda je nájem spojen s úklidem v době, s péčí o zahradu, povinnosti sankčního charakteru, právo užívat zahradu přilehlou k domu. Také se zohledňuje existence ujednání o inflační doložce, interval placení nájemného a délka výpovědní doby. 

Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních skupin charakteristik:

  1. Druh stavby a druh bytu – zda je v rodinném či bytovém domě, panelovém domě, zda je suterénní, přízemní, mezonetový apod.
  2. Velikost obytného prostoru – zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou.
  3. Vybavení obytného prostoru – co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného.
  4. Stav budovy a bytu.
  5. Umístění bytu v místě – zohledňuje se dostupnost služeb, dopravní obslužnost, rozsah zeleně a jiné.

U bytů zvláštního určení, které užívají třeba osoby zdravotně postižené, se uplatní poněkud jiná pravidla.

Specifika užívání bytů zvláštního určení

Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje v ust.. § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. (Podle ust. § 4 odst. 3 písm. e) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se při zjišťování srovnatelnosti nájemného nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou byty zvláštního určení. Kdyby se zohledňovalo, tak by právě nižší úroveň nájemného z těchto bytů snižovala úroveň obvyklého nájemného. A logicky naopak vyšší obvyklé nájemné by navyšovalo nižší nájemné v bytech zvláštního určení.)

Kritéria obsažená v nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů. Tedy jinak řečeno srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení, vyložil a určil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021.

Ještě ale na závěr podrobněji vysvětleme, co je byt zvláštního určení.

skoleni_20_9

Co je byt zvláštního určení    

Definice bytů zvláštního určení je obsažena v § 2300 odst. 1 o. z., podle něhož se jedná o byty určené pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byty v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo o byty s pečovatelskou službou. Pro vznik i skončení nájmu stanoví zákon zvláštní podmínky. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce (§ 2300 odst. 2 o. z.) a vypovědět ji může pouze s jeho souhlasem, přechod nájmu bytu je v případě smrti nájemce výrazně omezen (§ 2301 o. z.).     

Podle § 3075 o. z. byl-li přede dnem nabytí účinnosti o. z. (t.j. 1. 1. 2014) zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu (což je i daný případ). Uvedená omezení v praxi vedou k tomu, že majoritním pronajímatelem těchto bytů jsou obce v rámci své sociální politiky.

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).