V předchozí části jsme si připomenuli možnosti navyšování nájemného – na čem se podle práva mohou pronajímatel a nájemce dohodnout. A jak to je, když se dohodnout nedokáží. Jestli toho nejsou schopni a pronajímatel na navýšení nájemného trvá, navrhne soudu, aby výši nájemného určil právě soud. Pro nájemce to může mít dosti neblahé důsledky. Jednak může soud zvýšit k návrhu pronajímatele více, než navrhl sám pronajímatel, protože ten je v předsoudní fázi limitován omezeními vyplývajícími z občanského zákoníku: § 2949 odst. 1 o. z. Ať už nájemce navrhuje zvýšení každý rok nebo v delším časovém intervalu, tak může navrhnout valorizaci s právními účinky, které jsme popsali v první části , zvýšení maximálně o 20 % v souhrnu za 3 roky.
Valorizace může být i rasantnější, ale pak musí pronajímatel postupovat v souladu s nájemcem. Nájemce musí pečlivě zvažovat, zda limitovaný návrh pronajímatele přijme nebo ne – pro soud už nějakých 20 % za 3 roky neplatí. Soud už limituje v jeho úvahách, než rozhodne, jenom limit spočívající v tom, nájemné musí být ve výši v místě a čase obvyklém. To znamená, že soud může určit nájemci placení nájemného v tržní výši.
A žádá-li to pronajímatel, může nájemci uložit povinnost doplatit tržní nájemné zpětně. Čili nejen, že hrozí tržní nájemné, někomu na koho se dosud při valorizacích zapomnělo a platí směšnou cenu za byt – a ne že takové případy nejsou… Dozvíte se o nich při studiu soudních rozhodnutí. A pokud na tržní nájem a jeho zpětný doplatek nájemce nemá, může přijít o byt, ale dluhy mu zůstávají. Na to všechno jsme pronajímatele upozornili a nájemce před tím varovali.
Kdy se může pronajímatel obrátit na soud, aby on stanovil výši nájemného
Zákon říká: Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
Pojďme si to rozebrat, i když mnohé už jsme naznačili.
Jak určit obvyklé a srovnatelné nájemné
Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví prováděcí předpis (§ 2249 odst. 2), kterým je nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
Tržní prostředí si poradí i jinak
Uvedený zákonný valorizační mechanismus se uplatní především tam, kde předchozí zákonné mechanismy zvyšování nájemného neumožnily dosáhnout jeho tržní úrovně, tedy u bytů takříkajíc dlouhodobě obsazených (ať už je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou nebo určitou, např. na dobu výkonu určitých prací pro pronajímatele apod.), které nebyly a nejsou nabízeny na volném trhu, a cena nájmu se tak neřídila a neřídí nabídkou a poptávkou.
Na volném trhu s byty se pronajímá spíše než na dobu neurčitou na kratší dobu určitou, např. 1 roku či 2 let s možností případného prodloužení, a není proto třeba měnit sjednanou výši nájemného nějakou poměrně zdlouhavou a náročnou procedurou. K případnému navýšení ceny dochází při prodlužování nájmu novou smlouvou nebo dodatkem k původní, anebo při uzavírání smlouvy s novým nájemcem. Krátkodobější nájmy na volném trhu samozřejmě umožňují i opačný postup, tedy snížení nájmu, ke kterému je nucen pronajímatel, pokud o jeho byt za nabízenou cenu není zájem či nájemce hodlá nájem vypovědět, protože si našel byt levnější. Ačkoliv i o. z. pamatuje na problematiku snižování nájemného, když předpokládá analogický postup jako u zvyšování nájemného: Dle § 2249 o.z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ust. 2249 odst. 1 až 3 obdobně.
A nyní zpět k pravidlům pro navyšování nájemného, a to i na tržní úroveň, podle zákona a prováděcího předpisu. Co je klíčové? Ať nemusíte číst všechno, vybíráme.
Základní pravidla prováděcího předpisu k určení srovnatelného nájemného
Podle § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Podle § 2 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných.
Podle ust. § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanoví na základě prokazatelného doložení nejméně 3 srovnatelných nájemných. (Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt lze dle ust. § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. i posudek znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě.)
Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností. Kriterii pro takové posouzení je délka nájmu, možnost dát byt do podnájmu, zda se požaduje a platí a jak vysoká jistota (kauce). Dále se hodnotí kupř. skutečnosti, zda je nájem spojen s úklidem v době, s péčí o zahradu, povinnosti sankčního charakteru, právo užívat zahradu přilehlou k domu. Také se zohledňuje existence ujednání o inflační doložce, interval placení nájemného a délka výpovědní doby.
Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních skupin charakteristik:
- Druh stavby a druh bytu – zda je v rodinném či bytovém domě, panelovém domě, zda je suterénní, přízemní, mezonetový apod.
- Velikost obytného prostoru – zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou.
- Vybavení obytného prostoru – co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného.
- Stav budovy a bytu.
- Umístění bytu v místě – zohledňuje se dostupnost služeb, dopravní obslužnost, rozsah zeleně a jiné.
U bytů zvláštního určení, které užívají třeba osoby zdravotně postižené, se uplatní poněkud jiná pravidla.
Specifika užívání bytů zvláštního určení
Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje v ust.. § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. (Podle ust. § 4 odst. 3 písm. e) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se při zjišťování srovnatelnosti nájemného nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou byty zvláštního určení. Kdyby se zohledňovalo, tak by právě nižší úroveň nájemného z těchto bytů snižovala úroveň obvyklého nájemného. A logicky naopak vyšší obvyklé nájemné by navyšovalo nižší nájemné v bytech zvláštního určení.)
Kritéria obsažená v nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů. Tedy jinak řečeno srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení, vyložil a určil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021.
Ještě ale na závěr podrobněji vysvětleme, co je byt zvláštního určení.
Co je byt zvláštního určení
Definice bytů zvláštního určení je obsažena v § 2300 odst. 1 o. z., podle něhož se jedná o byty určené pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byty v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo o byty s pečovatelskou službou. Pro vznik i skončení nájmu stanoví zákon zvláštní podmínky. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce (§ 2300 odst. 2 o. z.) a vypovědět ji může pouze s jeho souhlasem, přechod nájmu bytu je v případě smrti nájemce výrazně omezen (§ 2301 o. z.).
Podle § 3075 o. z. byl-li přede dnem nabytí účinnosti o. z. (t.j. 1. 1. 2014) zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu (což je i daný případ). Uvedená omezení v praxi vedou k tomu, že majoritním pronajímatelem těchto bytů jsou obce v rámci své sociální politiky.