Hlavní navigace

Za dvoumilionový byt dostal desítky tisíc. Soud řekl, jak vypořádat podíl v bytovém družstvu

Autor: Depositphotos
Richard W. Fetter

Za byt, který se následně prodal za 2,12 milionu, dostal jen necelých 77 tisíc korun. Tržní hodnota bytu byla mnohonásobně vyšší než účetní. Jak spravedlivě určit výši vypořádacího podílu v družstvu při zániku členství?

Doba čtení: 5 minut

Ve sporu, který rozhodoval Nejvyšší soud ČR (spis. zn. 27 Cdo 5168/2017), šlo o určení výše vypořádacího podílu člena bytového družstva, jehož účast v důsledku exekuce zanikla. Šlo o to, zda má být při výpočtu vypořádacího podílu zohledněna tržní hodnota členských práv a povinností (členského podílu) v bytovém družstvu, anebo ne.

Vyšli z toho, co bylo před mnoha lety zaplaceno

Člen družstva uhradil bytovému družstvu základní členský vklad ve výši 3000 Kč, peněžní plnění „členského podílu“ ve výši 31 400 Kč a příspěvek do fondu rozvoje bytového družstva ve výši 400 Kč. Za dobu svého členství splatil na jistinu úvěru poskytnutého peněžním ústavem k výstavbě domu celkem 48 293 Kč. Podle posudku soudního znalce činila účetní hodnota majetkové účasti člena v bytovém družstvu při zániku jeho účasti 14 098 Kč.

Soud prvního stupně konstatoval, že stanovy družstva obsahují výslovnou úpravu určení vypořádacího podílu, a proto nelze použít obecná zákonná pravidla. Podle stanov se výše vypořádacího podílu u členů, jimž bytové družstvo přidělilo byt, rovná součtu základního členského vkladu, „členského podílu“ a dodatečného členského vkladu. Družstvo tak vyplatilo 76 860,59 Kč – částku, která je rovna součtu členského vkladu povinného (po odpisech) a splacené jistiny úvěru, který byl poskytnut na výstavbu domu (dodatečný členský vklad nebyl vybírán). Šlo o družstevní byt v Plzni.

Směšné, že? Dokázali byste za tuto částku v západočeské metropoli, čtvrtém největším městě České republiky, koupit byt?

Soud přitom konstatoval, že družstvo ze svého majetku vydalo víc, než kolik činil součet základního členského vkladu povinného a účetní hodnoty jeho majetkové účasti stanové posudkem znalce (zhodnocené o úmor úvěru). Návrh na vypracování znaleckého posudku, kterým by byla určena tržní hodnota členského podílu, soud zamítl. Měl totiž za to, že tržní hodnota členského podílu pro posouzení projednávané věci není podstatná.

Přitom bytové družstvo prodalo následně byt obchodní společnosti za 662 139 Kč. Ta jej následně přeprodala fyzické osobě za 2 120 000 Kč.

Tržní hodnotu si musel vybojovat

Rozsudek soudu prvního stupně, který odmítl, že se družstvo na úkor člena družstva bezdůvodně obohatilo, potvrdil i odvolací soud. Věc se dostala na základě dovolání proti rozsudku odvolacího soudu k Nejvyššímu soudu.

A ten se k věci už postavil jinak, když určil, že povaze bytového družstva a účasti v něm naopak odpovídá, aby při posuzování poctivosti (spravedlnosti) vypořádání mezi bytovým družstvem a jeho bývalým členem bylo přihlédnuto ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu, o který bývalý člen družstva (v důsledku zániku jeho účasti) „přišel“.

Pro poměry bytových družstev s ohledem na rozdílnou tržní hodnotu jednotlivých členských podílů (zohledňující nejen aktuální majetkové poměry bytového družstva, ale i – a to zejména – stav, velikost a další vlastnosti konkrétního družstevního bytu, jehož nájem je spjat s daným členským podílem), jakož i s ohledem na některé okolnosti ovlivňující hodnotu majetku družstva (zejména právo členů družstva na bezúplatný převod družstevního bytu do jejich vlastnictví), totiž není vhodné poměřovat poctivost vypořádání mezi (bývalým) členem bytového družstva a tímto družstvem skutečnou (tržní) hodnotou čistého obchodního majetku družstva.

Nejvyšší soud ČR proto ve svém rozsudku z letošního března (spis. zn. 27 Cdo 5168/2017), jímž rozhodnutí obou nižších soudů zrušil, uzavřel, že při určení výše vypořádacího podílu bytové družstvo zásadně musí přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly.

Chystají se změny zákona

Případ byl posuzován ještě podle již zrušeného obchodního zákoníku, ale uspokojující není ani stávající úprava v zákoně o obchodních korporacích. Vláda proto navrhuje jeho změnu, aby se pravidla více přiblížila tržním podmínkám. Navrhovaná změna reaguje na praktické potíže spojené se zákazem určit v bytovém družstvu vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka odpovídající rozsahu splněné vkladové povinnosti člena družstva.

V některých případech (zejména v některých oblastech, např. v Ústeckém kraji) je splněná vkladová povinnost výrazně vyšší, než je reálná hodnota družstevního podílu. V některých jiných oblastech – zvláště v Praze nebo Brně, ale i právě ve zmiňované Plzni, je tomu zcela naopak. Cílem navrhované úpravy je proto dosáhnout spravedlivého vypořádání mezi družstvem a jeho členem.

Z bytových družstev se fakticky stává jakýsi uchovatel hodnoty. Vypořádací podíl v bytovém družstvu by měl odrážet reálnou hodnotu podílu. Ostatně kdyby člen bytového družstva družstevní podíl převáděl, činil by tak zpravidla za reálnou hodnotu družstevního podílu odrážející aktuální situaci na trhu. Není proto logické a ani žádoucí upřednostňovat např. vystoupivší či vyloučené členy družstva a garantovat jim vypořádací podíl minimálně ve výši vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti před těmi členy, kteří svou účast v družstvu ukončí převodem družstevního podílu.

Na druhou stranu nelze ani připustit, aby člen bytového družstva obdržel jako vypořádací podíl částku nižší, než která odpovídá reálné hodnotě družstevního podílu. Může-li být v některých případech reálná hodnota družstevního podílu nižší než splněná vkladová povinnost člena, může být v jiných případech (zejména v některých oblastech, např. v hlavním městě Praze) o mnoho vyšší, konstatuje i důvodová zpráva k návrhu novely zákona o obchodních korporacích. 

diners_2.3.

Jaká mají být účetní a „tržní“ pravidla

Vypořádací podíl má odpovídat výši splněného členského vkladu (základního, případně dalšího), neurčí-li stanovy jinak. Nicméně bude-li se takto určená výše vypořádacího podílu významně lišit (ke dni zániku účasti člena v bytovém družstvu) od reálné hodnoty družstevního podílu, bude výše vypořádacího podílu odpovídat reálné hodnotě podílu. Tato hodnota může být jak vyšší, tak i nižší než splněný členský vklad; může být případně i nulová (vyloučené lokality a předlužená bytová družstva).

Reálná hodnota podílu by měla odpovídat tržní hodnotě bytu obdobných vlastností (poloha, rozměry atd.) na realitním trhu při zohlednění případných významných zisků, resp. ztrát bytového družstva. Není vyloučeno, že k určení reálné hodnoty může dojít na základě znaleckého posudku nebo kvalifikovaného odhadu. Nová pravidla by měla být uzákoněna od začátku roku 2020.

Našli jste v článku chybu?