Ne každá rezervační smlouva s realitní kanceláří (RK) je neplatná, abyste od ní mohli bez následků odstoupit. RK se poučily z případů, kdy jim soud uložil vrátit zájemcům složenou zálohu, kterou si nechaly místo provize jako smluvní pokutu. Kdy se ze smlouvy nevyvléknete?
Rezervační smlouva je to první, co vám jako zájemci realitní kancelář zprostředkující prodej nemovitosti předloží k podpisu. Již rezervační smlouvě je třeba věnovat náležitou pozornost, neuzavírat ji bez patřičného zvážení, bez kontroly a konzultace s právníkem, jak jsme radili v článku Rezervační smlouva s realitkou vám nic negarantuje. Nechcete-li, nezavazuje ani vás a Rezervační smlouva u realitky představuje riziko. Jak ho minimalizovat? A podepsat jen v případě opravdu vážného zájmu o nabízenou nemovitost.
Rezervační smlouvu nelze podceňovat a spoléhat na později, že teprve pak nemovitost prověříte, v následných smlouvách – smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy vyjednáte vhodné a přijatelné podmínky. Na to musíte myslet hned od začátku. Podpis nemůžete vzít jen tak zpět. Jakkoliv se mnoha zájemcům podařilo vymoci si na základě rezervační smlouvy složenou zálohu, kterou měla RK za propadlou ve formě smluvní pokuty, zpět, ne od každé rezervační smlouvy lze bez následků odstoupit nebo nesplnit povinnosti, ke kterým jste se jako zájemci zavázali, jako se to podařilo v případě, o kterém jsme psali v článku Může se stát rezervační poplatek smluvní pokutou za nekoupení nemovitosti?
Případ, který vyhrála realitka, a ne zájemce
Dne 21. 6. 2010 RK jako zprostředkovatelka uzavřela s vlastníkem domu a pozemků, tedy nemovitostí určených k prodeji, nevýhradní smlouvu o zprostředkování a poskytování služeb souvisejících s prodejem nemovitostí, podle níž se zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne vlastníkovi možnost uzavřít se zájemcem o jejich koupi kupní smlouvu za 699 000 Kč. Provize za zprostředkování byla dohodnuta na částku 49 000 Kč, s tím, že v případě, že zprostředkovatel zprostředkuje vlastníkovi možnost uzavřít kupní smlouvu, v níž bude skutečná kupní cena nemovitostí vyšší než kupní cena (…), dohodly se smluvní strany, že provize zprostředkovatele bude zvýšena o částku rovnající se polovině rozdílu mezi kupní cenou skutečně dosaženou a kupní cenou.
To nebývá časté v dohodách mezi prodávajícími a RK, aby – pokud prodá RK za více než je pro vlastníka minimum – provize byla vyšší, ale proč ne? Jestli pak by ovšem RK přistoupila naopak na snížení své provize, pokud by nakonec byla nemovitost prodána za méně?
Pozor na to, k čemu se zavazujete
Zájemce se našel velmi rychle. Zájemce a RK uzavřeli dne 2. 7. 2010 smlouvu o rezervaci nemovitostí a o poskytnutí součinnosti při koupi nemovitosti (smlouvu o rezervaci), a to poté, co si zájemce nemovitosti dne 1. 7. 2010 prohlédl. (Tedy hned následující den po prohlídce, a to se mu stalo osudným.) Kupní cena byla sjednána ve výši 799 000 Kč, přičemž na znamení vážného zájmu o zakoupení poptávaných nemovitostí zájemce složil rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč; doba rezervace představovala 2 měsíce.
Ve smlouvě bylo ujednáno: …v případě, že zájemce neposkytne součinnost potřebnou k převodu nemovitostí, zejména neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, k uzavření kupní smlouvy, neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, neposkytne součinnost při vyřizování hypotečního úvěru apod. z jiných důvodů na straně zájemce nedojde do uplynutí doby rezervace k uzavření kupní smlouvy nebo zájemce nesloží či nepřevede do uplynutí doby rezervace rezervační zálohu nebo zbývající část kupní ceny nebo neproplatí splatnou směnku vlastní sloužící k zajištění zaplacení rezervační zálohy, náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy, přičemž zprostředkovatel je dle dohody smluvních stran oprávněn započíst výše uvedenou smluvní pokutu proti složené rezervační záloze. Ujednáním dle předchozího odstavce není dotčeno právo zprostředkovatele na náhradu škody. Zprostředkovatel je oprávněn požadovat náhradu škody ve výši, v jaké škoda přesahuje částku smluvní pokuty…
Provize, resp. smluvní pokuta ve výši více než 12 % se soudům nezdála nepřiměřená
RK zaslala zájemci návrh kupní smlouvy 23. 8. 2010, což znamená, že moc času už zájemce jako kupující na další vyjednávání neměl. Nicméně zájemce dne 26. 8. 2010 sdělil, že již nemá zájem na uzavření kupní smlouvy. Prodej nemovitosti se tedy nerealizoval. Zájemce požadoval vrátit složenou zálohu 100 000 Kč, což pochopitelně RK odmítla, a tak spor skončil u soudu.
Soud prvního stupně uzavřel, že RK splnila svůj závazek zajistit zájemci příležitost uzavřít kupní smlouvu, jejímž smyslem bylo nabytí vlastnického práva ke sporným nemovitostem. Jeho námitky, že RK porušila své povinnosti, neboť návrh smlouvy předložila až po uplynutí doby rezervace, že jej neinformovala o tom, že na nemovitostech vázne zástavní právo, že hranice pozemku neodpovídaly tomu, jak byly určeny v okamžiku jeho prohlídky, a že žalobce nesouhlasil s úhradou části kupní ceny na účet RK, neshledal soud prvního stupně za relevantní. Zdůraznil, že to byl naopak žalobce-zájemce, jenž nedodržel zejména závazek poskytnout žalované veškerou součinnost nezbytnou k převodu sporných nemovitostí.
Proto žalované RK vzniklo právo na zaplacení dohodnuté smluvní pokuty podle smlouvy o rezervaci. Se zřetelem k výši kupní ceny nemovitostí (799 000 Kč) nepovažoval soud prvního stupně smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč za rozpornou s dobrými mravy, neboť přihlédl k tomu, že žalované RK mohla vzniknout škoda představující ušlý zisk z nerealizovaného obchodu.
V případě, že by žalobce (zájemce) dostál svým závazkům vůči žalované RK, mohla od vlastníka sporných nemovitostí podle smlouvy o zprostředkování inkasovat provizi v celkové výši 99 000 Kč, tzn. že škoda, která jí mohla vzniknout, v podstatě odpovídá výši smluvní pokuty.
Tolik názor a verdikt soudu prvního stupně, s nímž se neztotožňuji – provizi ve výši 100 000 Kč při celkové ceně 799 000 Kč považuji za přemrštěnou – 12,5 % se mi zdá opravdu hodně. Ale budiž. Podle mého názoru měl soud přihlédnout k tomu, že RK neinformovala plně a pravdivě zájemce o stavu nemovitostí. Nicméně i odvolací soud se ztotožnil se závěrem, že zájemce nedostál svým povinnostem plynoucím z rezervační smlouvy, dále že žalované RK vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty, jakož i se závěrem, že její výše neodporuje dobrým mravům. Zájemce tedy nebyl ve sporu úspěšný, podal si proto dovolání k Nejvyššímu soudu ČR, ale ani s ním neuspěl.
Obvyklá výše provize je do 6 %
Výtkami, že odvolací soud nezjistil, jaké následky pro žalovanou RK mělo neuzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, zda jí jednáním žalobce vznikla škoda, že odvolací soud nepřihlédl k okolnosti, že obvyklá výše provize realitních kanceláří podle České komory realitních kanceláří se pohybuje mezi 5 až 6 % z ceny nabízených nemovitostí, přičemž podle zájemce výše smluvní pokuty představovala 200 % obvyklé provize, a že odvolací soud nepřihlédl ke všem jím uváděným skutečnostem, z nichž plyne, že smluvní povinnosti porušila RK, a nikoliv zájemce, se dovolací soud nezabýval z formálních důvodů, neboť nevystihují jediný v úvahu přicházející dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci.
Nejvyšší soud ČR se v odůvodnění svého rozsudku spis. zn. 33 Cdo 1272/2015, ze dne 29. 10. 2015, poměrně zevrubně zaobíral výší smluvní pokuty a dospěl k závěru, že lze mít zato, že v posuzovaném případě sjednaná smluvní pokuta svou výší odpovídala souhrnu všech v úvahu přicházejících škod, které bylo možno v daném konkrétním vztahu v důsledku porušení zajištěné povinnosti očekávat, a proto nevybočila svou výší z rámce dobrých mravů a je proto platným ujednáním.
NS ČR shledal, že nižší soud spornou otázku vyřešil v souladu s konstantní judikaturou. NS ČR odmítl aplikovat na daný případ závěry ze svých jiných verdiktů, kdy dal naopak v podobných sporech mezi RK a jejich klienty, resp. zájemci za pravdu klientům, resp. zájemcům, neboť šlo o skutkově odlišné případy.
Právníky mají i realitky
I realitky se radí s právníky, proto musíte být obezřetní a nejlépe mít také svého právníka
Je tedy třeba zdůraznit, že každý případ sporu mezi RK a jejími klienty, pokud se dostane před soud, se posuzuje individuálně a nelze paušalizovat. Je třeba znovu zájemcům doporučit, aby postupovali, i když mají velký zájem o nabízenou nemovitost, uvážlivě, nepospíchali, sami si prověřili nejprve, před uzavřením jakékoliv smlouvy s RK nebo prodávajícím, právní a faktický (stavebně-technický stav) nemovitosti a vše, co mají podepsat, jakoukoliv smlouvu uzavřít, konzultovali předem s věci znalým právníkem.
V žádném případě nelze spoléhat na to, že budou moci od rezervační nebo jiné smlouvy bez následků odstoupit a budou mít nárok na vrácení složené zálohy. Pokud již rezervační smlouvu uzavírají, je třeba, aby byly již v ní, pokud to jen trochu lze, specifikovány přesně podmínky, za nichž jsou povinni uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě a vymínili si v ní právo odstoupit od smlouvy pro ten případ nárok na vrácení složené zálohy, pokud nemovitost nebude mít požadované vlastnosti, pokud bude trpět právními nebo faktickými vadami atp.
Ne každá rezervační smlouva je nutně neplatná ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, spis. zn. 33 Cdo 3448/2012, a jemu podobných rozhodnutí, a nelze se z ní proto bez následků vykroutit, jen tak si rozmyslet zájem o nemovitost, zmíněný judikát nelze zobecnit natolik, že by byl aplikovatelný na všechny případy, že by všechna ujednání o smluvních pokutách vůči zájemci ve prospěch RK v rezervačních smlouvách byla neplatná.
Co byste neměli dělat
Z poznatků advokátních kanceláří vychází, jak uvádí Michal Koutník, že zájemci nejenže stále rezervační smlouvy podceňují a nevěnují jejich sjednávání náležitou pozornost, ale naopak si možná počínají v současnosti ještě lehkovážněji než v minulosti, když spoléhají s laickým povědomím na závěry v předchozím odstavci zmíněného judikátu a zdržují celé jednání o dokončení transakce s nemovitostí až do uplynutí doby rezervace v domnění, že smluvní pokuta, jíž bylo zajištěno splnění jejich povinností, je sjednána neplatně, tudíž že si na ni nebude moci realitní kancelář započíst složenou rezervační zálohu. Neradno takto postupovat!
Je třeba si také uvědomit, že významnější a zdatnější RK po poradě s právníky na judikaturní závěry NS ČR reagovaly a text rezervační smlouvy přizpůsobily tak, aby zájmy RK, především nárok na provizi, resp. smluvní pokutu byly reálně vymahatelné. Zásadně kupř. vznik nároku RK jako zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty vůči zájemci není již vázán na neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce nebo na odepření uzavření kupní smlouvy, ale na odepření součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy.
Je třeba si v této souvislosti uvědomit, že rezervační smlouvou hájí RK především svoje zájmy, a proto ji zpravidla nelze ze strany zájemce uzavřít bez dalšího, bez vyjednávání o změnách a provedení změn v jeho zájmu a vyváženosti vztahu mezi ním a RK, resp. prodávajícím, jak jsme doporučili ve výše citovaných našich článcích.
ČLÁNKY DO MAILU