Zatímco nájemce bytu může nájem vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo i bez uvedení důvodu, pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů uvedených v zákoně – v občanském zákoníku. Už od r. 2006 však pronajímatel nemusí ve všech případech výpovědi z nájmu bytu mít přivolení soudu. Výpovědní důvody jsou rozděleny na dvě skupiny. Jestliže pronajímatel vypovídá nájem bytu z důvodů stanovených v § 711a odst. 1 občanského zákoníku, může tak učinit pouze s přivolením soudu. Pronajímatel tak musí nájemce žalovat u soudu, leda by se na ukončení nájmu dohodli a dosáhli dohody o zániku nájmu bytu. Více: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;
b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;
c) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;
d) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.
Kdy pronajímatel nepotřebuje ani dohodu ani podávat žalobu
Naproti tomu, vypovídá-li pronajímatel nájem bytu z důvodů stanovených v § 711 odst. 2 občanského zákoníku, může tak učinit bez přivolení soudu.
Z judikatury:
Po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. pronajímatel může – v případech zákonem stanovených – vypovědět nájem bytu, aniž by k tomu potřeboval rozhodnutí soudu. Ukončení nájemního vztahu k bytu je tak v uvedených případech v dispozici jeho subjektů a ingerence soudu je omezena na rozhodování o případném návrhu nájemce na určení neplatnosti výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku). S tím jsou pochopitelně spojeny i vyšší požadavky na náležitosti výpovědi pronajímatele, a to i s přihlédnutím k právním důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle – k němuž již nemusí přistoupit další právní skutečnost v podobě pravomocného rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi – spojuje, tj. zánik nájemního vztahu k bytu.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 1109/2009, ze dne 25. 11. 2009)
Jde kupř. o situace, kdy nájemce řádně a včas nehradí nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytu (např. vodné, stočné atp.), má-li více bytů atp.
Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:
a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 (rozuměj – nedoplatil tzv. kauci); Více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;
e) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
V písemné výpovědi musí být krom jiných náležitostí obsaženo i poučení pro nájemce o tom, že může podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu (viz ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku). V případě nesouhlasu s výpovědí tedy žaluje nájemce pronajímatele. Nájemce pak není podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku povinen byt vyklidit, pokud podá v uvedené lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
Kdy se má výpověď za doručenou?
Nejvyšší soud ČR k okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci:
Výpověď z nájmu bytu je hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci. Účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (ust. § 45 odst. 1 občanského zákoníku). Slovním spojením „dostane do sféry jeho dispozice“ je třeba rozumět konkrétní objektivní možnost nájemce seznámit se s obsahem výpovědi.
Měl-li nájemce bytu objektivně možnost na základě oznámení pošty vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, nastaly hmotněprávní účinky výpovědi v okamžiku, kdy nájemce i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky nevyužil.
V posuzovaném případě oba soudy (nižšího stupně – soud prvního stupně a soud odvolací) dovodily, že výpověď se dostala do sféry dispozice nájemce v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn, a to bez ohledu na to, zda se tam nájemce v době jejího doručování zdržoval. Uvedený právní názor je však ve skutečnosti v rozporu s judikaturou. Jestliže totiž zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu převzal na adrese trvalého pobytu nájemce jeho syn a nebylo ani tvrzeno, že nájemce měl v tento den objektivní příležitost se o výpovědi z nájmu bytu dovědět, pak nelze dovozovat, že se výpověď dostala do sféry dispozice nájemce již tento den (v den, kdy zásilku obsahující výpověď převzal jeho syn) a že tudíž už v tento den měl objektivní možnost seznámit se s jejím obsahem.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3524/2009, ze dne 5. 8. 2010)
Určovací žaloba
Z judikatury k podání žaloby na neplatnost výpovědi z nájmu bytu:
Nájemce uplatňující žalobou určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) nemusí prokazovat naléhavý zájem na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem musí však prokazovat ten žalobce, který nájemcem není.
(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 25 Co 470/2007, ze dne 9. 1. 2008)
Byt ve společném nájmu manželů
K platnosti výpovědi společného nájmu bytu manžely se vyžaduje, aby byla dána oběma společným nájemcům. Žalobě o určení neplatnosti této výpovědi (ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) lze však vyhovět i tehdy, podal-li ji jen jeden z vypovídaných nájemců.
(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 23Co 435/2007, ze dne 1. 4. 2008)
Za situace, kdy je doručena výpověď ze společného nájmu bytu oběma manželům, stačí, když ve lhůtě 60 dnů ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku podá žalobu na určení neplatnosti této výpovědi jen jeden z nich. Návrh na přistoupení druhého manžela do řízení na straně žalobce (§ 92 odst. 1 občanského soudního řádu) může být podán i po uplynutí lhůty výše uvedené.
(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. 2. 2009, spis. zn. 4 Co 1/2009)
Ani prošvihnutím lhůty není vše ztraceno
Pokud ovšem nájemce ani nepodá příslušnou žalobu na neplatnosti výpovědi, ani se nevystěhuje – byt nevyklidí a nepředá zpět pronajímateli (dobrovolně), žaluje – musí žalovat – přece jen pronajímatel u soudu nájemce, a to na vyklizení bytu. (V tuto chvíli ještě nemůže pronajímatel žádat exekuční vyklizení bytu, nejprve musí získat tzv. exekuční titul, kterým je právě pravomocný a vykonatelný rozsudek na vyklizení bytu nájemcem (ukládající nájemci povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli), není jím pouhá výpověď z nájmu bytu.)
Z judikatury:
Zatímco dřívější soudní praxe připouštěla, aby výpověď pronajímatele byla pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, nepřichází tato možnost u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku ve znění po novele č. 107/2006 Sb. v úvahu.
Je tomu tak právě proto, že k ukončení nájemního vztahu dochází u těchto výpovědních důvodů bez ingerence (přivolení) soudu, tj. aniž by byla podávána žaloba na přivolení k výpovědi, jejíž součástí by byl i hmotněprávní úkon pronajímatele (výpověď z nájmu bytu). Nelze také pominout skutečnost, že zatímco podle právní úpravy účinné do 30. 3. 2006 nastávaly účinky výpovědi (zánik nájemního vztahu) až ve spojení s pravomocným soudním rozhodnutím a součástí výroku rozsudku, jímž soud přivolil k výpovědi, byl vždy také výrok o povinnosti k vyklizení (v návaznosti na určení výpovědní lhůty a rozhodnutí o bytové náhradě), podle současné právní úpravy tomu tak u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku není. Účinky platné výpovědi nastávají již jejím doručením nájemci, a pokud nájemce po zániku nájemního vztahu (resp. po právní moci rozsudku, jímž byla zamítnuta žaloba na neplatnost výpovědi) byt nevyklidí, nezbývá pronajímateli než domáhat se jeho vyklizení prostřednictvím žaloby na ochranu svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 občanského zákoníku.
(Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 78/2008, ze dne 25. 11. 2009)
Neznamená to však, že i když se nájemce včas nebo vůbec nebránil, soud vyhoví pronajímateli a uloží nájemci povinnost se vystěhovat, což ostatně potvrzují i rozhodnutí soudů. Za určitých okolností může být platnost výpovědi zkoumána i v řízení o vyklizení bytu – nelze mít za skončený nájem bytu, a nařídit proto nájemci jeho vyklizení, na základě výpovědi, která je neplatná třeba proto, že neobsahuje všechny náležitosti předepsané zákonem (viz ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku).
Z judikatury:
Měla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem (písemná forma, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu a poučení o možnosti podat do 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi) a ve lhůtě 60 dnů nebyla žaloba na určení její neplatnosti podána, nelze již v řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi.
(Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě spis. zn. 71 Co 53/2009 ze dne 6. 4. 2009)
Z toho lze podle mého názoru dovodit opak, že neměla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem, lze v následném řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi. Domnívám se však, že by šlo jen o jeden z mnoha dalších případů, kdy lze i posléze zkoumat otázku platnosti výpovědi, nasvědčuje tomu i další judikatura.
Z judikatury:
I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi (např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost).
(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 22 Co 401/2008, ze dne 6. 11. 2008)
Podobně judikoval i další odvolací soud:
I když nájemce bytu nepodal včas žalobu dle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním úkonem. Prekluzívní lhůta (60 dnů pro podání žaloby na neplatnost výpovědi) se týká jen řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro neexistenci výpovědního důvodu.
(Podle rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. 8. 2010, spis. zn. 14 Co 239/2010)
Jestliže tedy nájemce včas nepodá žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, nebrání mu to ani v budoucnu namítat v jiném soudním řízení jiné důvody (absolutní) neplatnosti výpovědi než nenaplnění výpovědního důvodu použitého pronajímatelem – zákonem stanovená šedesátidenní lhůta se týká pouze možnosti bránit se (namítat) neexistenci (nenaplnění) některého z výpovědních důvodů podle ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku. To, že se nájemce výpovědi včas – v předepsané šedesátidenní lhůtě nebránil, ještě neznamená, že výpověď splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, resp. že jejím marným uplynutím došlo ke zhojení všech jejích případných nedostatků.
Příklad flagrantního pochybení pronajímatele způsobujícího neplatnost výpovědi, kdy nelze nájemci uložit povinnost byt vyklidit v následném řízení o vyklizení bytu, i když nájemce nebrojil žalobou proti neplatnosti výpovědi.
Rozhodně nelze uložit nájemci (žalovanému) povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli (žalobci), pokud mu ten sice doručil výpověď z důvodu dle ust. § 711 odst. 1 občanského zákoníku, k níž nepotřebuje přivolení soudu, jestliže nájemce nepodal (vůbec nebo včas) žalobu na neplatnost výpovědi, která však trpí kupř. tou vadou způsobující její neplatnost, že ve výpovědi chybí poučení nájemci o možnosti bránit se neplatnosti výpovědi právě podáním žaloby u soudu ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku. Více: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
ČLÁNKY DO MAILU