Hlavní navigace

Vlastníte a pronajímáte nebytovky? Hlídejte si konec nájmu, pokud vám uživatel nevyhovuje

Autor: Shutterstock
Richard W. Fetter

Nájemní smlouvy na dobu určitou jsou velmi oblíbené – končí uplynutím doby, nemusí se třeba i složitě vypovídat. Ale nesmíte zapomínat. Musíte si konec smlouvy hlídat. Co a kdy musíte udělat, když nájemce neodejde v dohodnutém termínu, aby se mu neprodloužil nájem?

Doba čtení: 4 minuty

Nájem nebytových prostor ujednaný mezi jedním pronajímatelem a nájemcem měl skončit 1. 10. 2015. Protože si pronajímatel a nájemce ve smlouvě ujednali přednostní právo jednat o prodloužení nájmu a nájemce měl zájem nebytové prostory dále užívat, očekával, že dojde k prodloužení nájmu.

V předstihu již 15. 7. 2015 a posléze znovu 1. 9. 2015 proto nájemce projevil písemně zájem o prodloužení nájmu. Nájemce si tedy byl moc dobře vědom toho, že užívání nebytovek má skončit. Ale ani pronajímatel nebyl liknavý, jak se někdy stává, věděl, že musí zabránit obnovení nájmu, které by hrozilo, kdyby nic neudělal. Proto 21. 10. 2015 a znovu 23. 11. 2015 vyzval nájemce k vyklizení nebytových prostor. Ten to však neudělal a dopisem ze dne 1. 12. 2015 vytkl pronajímateli, že nebylo dodrženo jeho přednostní právo na prodloužení smlouvy. Pronajímatel však měl zájem nebytové prostory pronajmout někomu jinému. A tak se nelze divit, že došlo k soudnímu sporu o vyklizení nebytových prostor, přičemž jak soud prvního stupně, tak soud odvolací žalobnímu návrhu pronajímatele vyhověl. Spor se dostal k Nejvyššímu soudu ČR.

I pro staré smlouvy platí ohledně skončení nový občanský zákoník

Nejvyšší soud ČR v odůvodnění svého rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 3821/2017, ze dne 14. 3. 2018) připomenul, že i když smlouva o nájmu byla uzavřena před účinností nového občanského zákoníku – NOZ (tj. před 1. 1. 2014), řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) právě NOZ (a to podle ust. § 3074 odst. 1 NOZ).

Uplynula-li proto sjednaná doba nájmu již za účinnosti NOZ, je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat podle NOZ (to už ostatně určil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 12. 12. 2016, spis. zn. 26 Cdo 4354/2016, o kterém jsme psali ve článku Nájemce nevrátil pronajatou věc? Už nemusíte rychle podávat žalobu, stačí výzva).

Právní úprava

Podle § 2302 odst. 1 věta druhá NOZ, není-li v zákoníku dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2311 NOZ se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně. Podle § 2285 NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a vy nevyzvete v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve. Nejvýše ale na dobu dvou let. To neplatí, ujednáte-li si něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

Nebytovky jako byty

Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby nájmu. Za podmínek stanovených v NOZ však může dojít k obnovení (prolongaci) nájmu, nájemní smlouva se pak obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. V NOZ je možnost obnovení nájemní smlouvy upravena v § 2230 odst. 1 (obecná ustanovení o nájmu) a v § 2285 (nájem bytu). Z § 2311 NOZ však vyplývá, že nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 NOZ, tedy za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 NOZ).

Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a vy chcete zabránit obnovení nájemní smlouvy, musíte nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení. Nemusí však podávat žalobu u soudu.

Už jsme si vysvětlili, pokud pronajímáte prostory, že nemusíte pospíchat k soudu, jako tomu bylo dříve, jak vás k tomu nutil bývalý, zrušený občanský zákoníkm viz článek Nájemce nevrátil pronajatou věc? Už nemusíte rychle podávat žalobu, stačí výzva. Nevyzvete-li ovšem nájemce k vyklizení nebytových prostor a současně jste si neujednali nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

Nemusíte psát nic složitého, jen trvejte na vyklizení

Výzva, kterou můžete zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná (§ 2285 věta druhá NOZ), nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti, pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vaší vůlí je vyzvat nájemce k vyklizení prostor. Výzvu musíte nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit.

Řešení případu – Sliby, chyby, pokud něco není povinné, nemusí se to plnit

Jestliže tedy měl nájem nebytového prostoru měl skončit dnem 1. 10. 2015 a pronajímatel písemnou výzvou došlou nájemci dne 1. 11. 2015 (a další výzvou došlou dne 23. 11. 2015) vyzval nájemce k jejich vyklizení, pak tak učinil ve lhůtě stanovené v § 2285 NOZ  a k obnovení nájmu nedošlo.

Nic na tom nemůže změnit ani skutečnost, že žalovaný nájemce na základě předchozích zkušeností očekával, že dojde k obnovení nájmu, o toto obnovení nájmu měl zájem a nepředpokládal, že by došlo k jeho skončení. NS ČR odmítl názor žalovaného nájemce, že by výzva k vyklizení nebytových prostor byla neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť jestliže si pronajímatel a nájemce ve smlouvě nesjednali jiné podmínky pro obnovení nebo neobnovení nájmu a zároveň si ani neujednali povinnost nájemní smlouvu obnovit, pak pronajímatel nebyl povinen v nájmu pokračovat a obnovení nájmu mohl zabránit podle § 2285 NOZ již jen tím, že písemně vyzval nájemce k vyklizení nebytových prostor, což také udělal.

Našli jste v článku chybu?