Existují v zásadě dvě možnosti, jak si půjčit peníze na bydlení – hypotéka a stavební spoření. Srovnání obou finančních nástrojů a přehled jejich hlavních výhod a nevýhod najdete v nedávném článku Hypotéka nebo stavební spoření?.
V dnešním článku se podíváme blíže a v konkrétních číslech na srovnání hypotéky a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření – jako záminka nám poslouží zcela nový druh překlenovacího úvěru Topkredit, s nímž nedávno přišla ČMSS. Srovnávat ho budeme s hypotékou Top bydlení České spořitelny, kterou jsme vybrali jako reprezentativního zástupce hypotečních úvěrů, protože jednak byla odbornou veřejností zvolena Hypotékou roku 2002 a jednak úroková sazba tohoto úvěru je pro všechny klienty, kteří ho získají, stejná. Tímto přímým porovnáním se zkusíme dopátrat, zda překlenovací úvěr Topkredit představuje smysluplnou alternativu k hypotečním úvěrům jako celku.
Nejdříve se podívejme na základní charakteristiku nového překlenovacího úvěru Topkredit, tak jak ji na svých stránkách uvádí ČMSS:
Důležité je uvědomit si, že úroková sazba překlenovacího úvěru Topkredit (ČMSS překlenovacím úvěrům říká meziúvěry) je nižší než sazby ostatních překlenovacích úvěrů ČMSS – místo rozpětí 6,3 % až 7,9 % jej můžete získat za 5,7 %. Je to způsobeno především tím, že tento úvěr musí být jištěn zástavním právem k nemovitosti a ne jenom ručitelským závazkem – banka má tedy teoreticky větší jistotu, že o své peníze nepřijde.
Co se týče výše úvěru, možnost získat jej až do 80 % ceny zajišťované nemovitosti přestavuje vůči hypotékám docela konkurenceschopnou nabídku, protože zájemců, kteří by chtěli či mohli (kvůli vyšším nárokům na bonitu) čerpat hypotéku na 90 % či 100 % ceny nemovitosti není příliš mnoho.
Konkurenční nevýhodou tohoto překlenovacího úvěru je pak nemožnost čerpat na jeho splácení státní podporu, jako to je možné u hypoték (u hypoték na nové nemovitosti je podpora 1 % a pro mladé lidi u starších nemovitostí je podpora 3 %).
A teď ke konkrétním příkladům – oslovili jsme ČMSS se žádostí o dva příklady splácení překlenovacího úvěru Topkredit. Jako odpověď jsme dostali dvě tabulky, jež srovnávají náklady na překlenovací úvěr s hypotetickým hypotečním úvěrem. Pro ověření poskytnutých čísel jsme pak oslovili Českou spořitelnu, která měla při stejných výchozích hodnotách vyčíslit výši splátky u svého hypotečního úvěru Top bydlení.
Srovnání hypotéky a překlenovacího úvěru (při akontaci 0 %):
Meziúvěr: úroková sazba – 5,7 % p. a., výše MÚ – 0,8 mil. Kč, rychlá varianta (doba splácení 11,5 roku)
Hypotéka: úroková sazba – 6,0 % p. a., výše úvěru – 0,8 mil. Kč
Zdroj: ČMSS
Z grafu je vidět, jakým způsobem se liší splácení překlenovacího úvěru od splácení hypotéky – zatímco u hypotéky je po celou dobou splácení stejně vysoká splátka (za předpokladu, že se nezmění fixní úroková sazba), u překlenovacího úvěru nejdříve splácíte vysoké částky a ve chvíli, kdy dostanete řádný úvěr, kterým splatíte ten překlenovací, vaše splátky klesnou.ČMSS v tomto příkladě počítá s hypotetickou hypotékou se splatností 11,5 roku a se sazbou 6,0 %. Z tohoto srovnání vychází v celkových nákladech lépe. Srovnejme však výsledky s realitou. Vyjdeme z čísel, které nám zaslala Česká spořitelna:
Výsledky jsou podobné. Při stejné výši úvěru a době splatnosti 11 let by splátka u ČS vyšla na 8.164,50 Kč, a to při úrokové sazbě 5,6 %. Za oněch 11 let by tedy klient zaplatil 1.077.714 Kč proti 1.052.400 Kč u překlenovacího úvěru za 11,5 roku. Rozdíl tedy činí něco málo přes 25.000 Kč ve prospěch překlenovacího úvěru. A vzhledem k tomu, že u ČS zaplatíte za kratší dobu více peněz, rozdíl se ještě prohlubuje ve prospěch překlenovacího úvěru.
V příkladu se ovšem nepočítá ani s poplatky (ty by byly v neprospěch hypotéky), ani s možností čerpat státní podporu (což by naopak hypotéku zlevnilo). V konečném důsledku by to však nemělo znamenat dramatickou změnu výsledku.
Ještě lepší srovnání nám poskytne následující příklad. Doba splatnosti hypotéky a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření je totiž shodná: 16 let.
Srovnání hypotéky a překlenovacího úvěru (při akontaci 0 %):
Meziúvěr: úroková sazba – 5,7 % p. a., výše MÚ – 0,8 mil. Kč, standardní varianta (doba splácení 16 let)
Hypotéka: úroková sazba – 6,0 % p. a., výše úvěru – 0,8 mil. Kč
Zdroj: ČMSS
ČMSS ve svém srovnání uvádí splátku hypotetické hypotéky ve výši 6.492 Kč a celkové náklady na hypotéku 1.246.369 Kč. Její meziúvěr s celkovými náklady 1.155.600 Kč tedy vychází levněji.Srovnáme-li však tento hypotetický příklad s realitou, zjistíme, že u České spořitelny by byla splátka nižší, konkrétně 6.352,80 Kč měsíčně. Ovšem v souhrnu bychom za hypotéku ČS zaplatili 1.219.738 Kč, což je stále více než náklady na překlenovací úvěr ČMSS. Rozdíl je v tomto případě docela velký, 64.138 Kč, a zdá se, že by ho státní podpora neanulovala (zvláště když u hypotéky musíme počítat s vyššími poplatky).
Důležité ovšem nejsou jen celkové náklady. Rozhodování jistě ovlivní i výše měsíční splátky jako takové. Jak jste si mohli všimnout, v grafu je znázorněn rozdíl mezi splácením hypotéky a překlenovacího úvěru.
Teoreticky (kdyby nedocházelo v určitých intervalech ke změně úrokové sazby) by splátka hypotéky byla po celou dobu splácení stejně vysoká.
Ovšem splátka stavebního spoření má dvě podoby – v první fázi splácení splácíte jen úroky z překlenovacího úvěru a zároveň spoříte v rámci klasického spoření, splátka je tak vyšší než splátka stejně vysoké hypotéky. V druhé fázi, po splacení překlenovacího úvěru řádným úvěrem (v grafech je to jasně vidět na zlomu ve splácení, kdy se po získání řádného úvěru výše splátky razantně sníží), splácíte už jen řádný úvěr a jeho splátka bude nižší než splátka hypotéky.
A ještě na jeden podstatný rozdíl bychom neměli zapomenout – na pohyb úrokových sazeb. Stavební spořitelna garantuje svou sazbu 5,7 % po celou dobu splácení. Můžete si tedy být jisti, že i za deset nebo patnáct let budete vědět, co vás čeká.
S hypotékou je to jiné, tam se mění úrokové sazby vždy po vypršení fixace dosavadní úrokové sazby. To znamená, že za pět let se vaše splátka v závislosti na změně úrokové sazby může změnit, a to jak nahoru (což by vám mohlo uškodit), tak dolů (což by vám naopak pomohlo).
Jak už to tak bývá, všechno má své klady i zápory. Vzhledem k tomu, že princip splácení překlenovacího a hypotečního úvěru se liší, není možné vyřknout jednoznačný ortel. Přesto vám náš příklad mohl poskytnout jisté vodítko – překlenovací úvěr se v konkurenci hypotečních bank může uplatnit, protože na jeho straně stojí většinou nižší celkové náklady. Přesto jej nelze doporučit těm, kteří by sice „utáhli“ splátku hypotéky po celou dobu splácení, ale na splátku překlenovacího úvěru by prostředky neměli.
Pozn.: Článek byl 5.12.2002 v 15.00 opraven (viz názory).
ČLÁNKY DO MAILU