Splácíte hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Banky a stavební spořitelny začaly v průběhu ledna 2023 posílat potvrzení o zaplacených úrocích, které vám mohou ušetřit na daních až desetitisíce korun. To však jen v případě, že splňujete podmínky, za kterých si můžete daňovou slevu nárokovat.
Kdy si můžete odečet úroků z úvěru na bydlení uplatnit? Zákon o daních v § 4b uvádí, že se musí jednat o uspokojení bytové potřeby, a jmenuje případy, na které se možnost daňových odečtů vztahuje:
Koupě, výstavba či rekonstrukce
- Bytového domu,
- rodinného domu,
- bytové jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru
Koupě pozemku
Aby vám finanční úřad daňový odečet uznal, musíte na koupeném pozemku začít stavět do 4 let od jeho pořízení, anebo musí jeho koupě souviset se zakoupením výše uvedených typů nemovitostí. Pro uplatnění odpočtu musíte mít platné stavební povolení, společné povolení nebo ohlášení stavby. Po dokončení stavby pak musíte doložit také list vlastnictví.
Splacení vkladu právnické osobě
Typicky se jedná například o koupi družstevního podílu, kdy se stanete členem družstva, čímž získáváte právo na nájem nebo jiné užívání bytu či rodinného domu.
Vypořádání společného jmění manželů, vypořádání spoludědiců
Uplatnit daňový odečet na vypořádání společného jmění manželů nebo dědického podílu můžete v případě, že se jedná o podíl spojený se získáním rodinného nebo bytového domu či bytu, který nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.
Úhrada za převod podílu v obchodní korporaci
Pokud jste členy obchodní korporace a použili jste peníze z úvěru na převod podílu v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, pak si také můžete uplatnit nárok na odpočet úroků z úvěru na bydlení.
Splacení předchozího úvěru nebo zápůjčky (refinancování)
Tato podmínka se na vás vztahuje, jestliže si vezmete jiný úvěr na splacení úvěru předchozího, který slouží k vyřešení vaší bytové potřeby.
Jak vysoký daňový odpočet můžete uplatnit?
Zásadní pro určení, jak vysoký daňový odpočet se vás týká, je datum, kdy jste se stali majiteli či spolumajiteli pořizované nemovitosti, přesněji, ke kterému datu vznikl záznam v katastru nemovitostí (tedy ne datum, kdy jste dostali úvěr nebo kdy jste podepsali kupní smlouvu). Klíčový je zde termín 1. ledna 2021.
Jestliže jste nemovitost nabyli před tímto datem, pak se na vás vztahuje právo uplatnit odpočet až do limitu 300 000 Kč. Pokud jste se stali vlastníky pořízené nemovitosti až po tomto datu, můžete uplatnit odpočet jen v poloviční výši, tedy do 150 000 Kč.
Pro finanční úřad je podstatné datum, kdy jste se stali vlastníky dané pořizované nemovitosti, nikoli datum podpisu nové úvěrové smlouvy. U refinancování předchozí úvěrové smlouvy se nemění režim odpočtu úroků, což znamená, že pokud jste se stali majiteli nemovitosti před 1. lednem 2021, pak stále máte nárok na odečet úroků v limitu 300 000 Kč.
Změna ale nastane, jestliže si k původnímu úvěru, který refinancujete, ještě po datu 1. ledna 2021 půjčíte další peníze, tedy požádáte o navýšení úvěru. Zatímco původní část úvěru bude spadat do limitu 300 tisíc Kč, navýšená částka už bude podléhat nižší úlevě v limitu 150 000 Kč. A to i v případě, kdy půjde třeba o peníze na rekonstrukci nemovitosti, kterou jste pořídili pomocí původního úvěru.
Kdo může daňový odpočet uplatnit?
Zaplacené úroky se odečítají od základu daně, tedy z vašich příjmů po odečtení nákladů.
Podmínky pro odpočet úroků z daňového základu:
- Jste účastníkem úvěrové smlouvy (tedy žadatel nebo spolužadatel),
- jste majitel nebo spolumajitel nemovitosti, na kterou jste si vzali úvěr na bydlení,
- danou nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení,
- případně v nemovitosti žijí vaši blízcí příbuzní, například děti, rodiče a podobně.
Daňový odpočet si naopak uplatnit nemůžete, jestliže jste nemovitost koupili jako investiční, určenou na pronájem, případně ji máte pro podnikání a pro účely zisku. Také nemůžete chtít odpočet úroků z hypotéky, kterou jste financovali svoji rekreační chalupu, v níž nemáte své trvalé bydliště a neslouží ke stálému bydlení.
Co potřebujete doložit, abyste si mohli uplatnit daňový odpočet?
- Potvrzení o zaplacených úrocích, které vám vydá banka nebo stavební spořitelna. Potvrzení dostanete v papírové podobě poštou nebo elektronicky e-mailem, některé banky ho posílají také do zpráv, které najdete ve svém internetovém bankovnictví.
- Kopii úvěrové smlouvy (dodáte jen v prvním roce uplatnění slevy na dani).
Pokud jste zaměstnanci, pak toto potvrzení odneste do mzdové účtárny svého zaměstnavatele a ta jej započítá do ročního zúčtování daně.
Musíte tak učinit každoročně nejpozději do 15. února, což je termín pro odevzdání všech podkladů k ročnímu zúčtování. Nezapomeňte však zároveň zaměstnavatele o zúčtování písemně požádat. Zaměstnavatel bez písemné žádosti není povinen roční zúčtování zpracovat,
upozorňuje pražská účetní Gabriela Šteflová. Požádat o zúčtování můžete třeba e-mailem, nebo ve formuláři pro prohlášení poplatníka (tzv. růžové prohlášení), které má mzdová účtárna.
Jestliže podnikáte, použijete odečet ve svém daňovém přiznání a potvrzení o zaplacených úrocích odevzdáte s přiznáním jako přílohu.
Aktuálně odečtené úroky můžete uplatňovat každý rok, dokud vaše hypoteční splátky ještě nějakou část úroků obsahují. Největší část úroků platíte v prvních letech splácení a postupně se poměr mezi úroky a jistinou snižuje, až v posledních letech placení hypotéky hradíte v podstatě už jen jistinu. Výše hypoteční splátky přitom zůstává stále stejná.
Příklad výpočtu daně s odečtením úroků v limitu 300 000 Kč
- Základ daně je 1 000 000 Kč,
- z čehož byste zaplatili 15% srážkovou daň ve výši 150 000 Kč.
- Majiteli nemovitosti jste se stali před 1. lednem 2021 a uplatníte si nejvyšší možnou část úroků ve výši 300 000 Kč.
- Místo 1 mil. Kč tedy budete danit jen 700 000 Kč, z čehož vám vychází 15% srážková daň na 105 000 Kč.
- Vaše daňová úleva tedy vychází na 45 000 Kč.
- Od částky 105 000 Kč si následně odečtete všechny další odečitatelné položky, jako například slevu na poplatníka, slevu na děti, na manžela/manželku a podobně. Výsledek bude vaše finální daň, kterou zaplatíte.
Pokud stejným způsobem odečtete od 1 000 000 Kč maximální limit 150 000 Kč (vlastnictví nemovitosti po 1. lednu 2021), vychází daňová úleva na 22 500 Kč.
Abyste si mohli odečíst úroky z úvěru na bydlení, musíte na daních zaplatit více, než je roční daňová sleva na poplatníka.
Roční daňová sleva na poplatníka za rok 2022 je 30 840 Kč. U zaměstnanců ji každý měsíc odečítá zaměstnavatel ve výši 2570 Kč. Aby zaměstnanec mohl uplatnit odpočet úroků z úvěru na bydlení, musí dostávat alespoň minimální měsíční mzdu.
Podnikatelé tuto slevu uplatňují jednou za rok ve svém daňovém přiznání. Aby měl podnikatel na slevu na poplatníka nárok, musí za rok vydělat minimálně 206 000 Kč (15 % z 206 000 je 30 900 Kč).
Co když máte úvěrů na bydlení více?
V případě, že splácíte (starý) úvěr, díky kterému jste pořídili vlastní bydlení před 1. lednem 2021, a k němu si po tomto datu přiberete nový úvěr, třeba na nákup bytu pro dospělého potomka, pak musíte vycházet z maximálních limitů obou úvěrů.
V případě součtu dvou či více úvěrů je možné dosáhnout na odpočet úroků v maximální výši 300 000 Kč. Další příklady můžete najít také v informacích Finanční správy.
Příklad 1
Dejme tomu, že z prvního (starého) úvěru si můžete odečíst 300 tisíc Kč a z druhého 150 tisíc Kč.
Z nového úvěru si můžete uplatnit všechny zaplacené úroky, čímž vyčerpáte limit 150 tisíc Kč. Do celkového limitu úroků 300 tis. Kč, který platí pro součet úroků z úvěrů, zbývá 150 tisíc Kč. Ze starého úvěru tak budete moci uplatnit jako odpočet pouze polovinu, to znamená 150 tisíc Kč. Celkem si odečtete od základu daně 300 tisíc Kč.
Příklad 2
Ze starého úvěru jste zaplatili úroky v roční výši 450 000 Kč. Z nového úvěru jste zaplatili úroky 50 000 Kč.
U nového úvěru můžete uplatnit všechny zaplacené úroky 50 000 Kč. Do celkového limitu 300 tisíc Kč vám zbývá 250 tisíc Kč, které můžete použít na odečet úroků u starého úvěru.
ČLÁNKY DO MAILU