Pokud si pronajímatel a nájemce smluvně dohodli valorizační mechanismus zvyšování nájemného z bytu, odlišný od mechanismu, který upravují předpisy o deregulaci nájemného (zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a předpisy prováděcí), např. tzv. inflační doložku, pak je třeba postupovat podle tohoto smluvního ujednání, které má přednost.
Pronajímatel už nemůže jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb., a to i když se smluvní mechanismus valorizace ukázal posléze pro něj jako méně výhodný (jeho uplatnění vede k nižšímu nájmu, než by činil nájem zvyšovaný podle příslušných předpisů).
Tak lze vyjádřit závěr, který vzešel z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4677/2009, ze dne 12. 10. 2011, kterým uzavřel spor nájemce a pronajímatele resp. nájemkyně a pronajímatelky o zvýšení nájemného.
Jak rozhodovaly soudy
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23. 5. 2008 zamítl žalobu, aby bylo určeno, že zvýšení nájemného z bytu určené žalovanou (pronajímatelkou – INDERDOMUS, a.s.) dopisem ze dne 27. 9. 2006, je neplatné.
Zjistil, že žalobkyně a žalobce Ctibor Malý, který v průběhu dovolacího řízení zemřel – uzavřeli s žalovanou pronajímatelkou dne 1. 10. 1997 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu určitou do 1. 10. 2022, v níž bylo nájemné sjednáno dohodou, a to ve výši 2000 Kč měsíčně.
Dojednáno bylo také každoroční zvyšování o inflaci vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Žalobkyně a žalobce byli společnými nájemci předmětného bytu. V průběhu dovolací řízení však pan Malý zemřel, soud proto nadále jednal jen s žalobkyní, která se stala výlučnou nájemkyní bytu. Čtěte více: Chcete přenechat nájemní byt blízkým? Pospěšte si, brzy už to nepůjde
Soud dospěl k závěru, že žaloba, byť podána ve lhůtě stanovené zákonem č. 107/2006 Sb., nemůže být důvodná, neboť jednostranné zvyšování nájemného upravené v zákoně č. 107/2006 Sb., se vztahuje i na smlouvy o nájmu bytu uzavřené před účinností tohoto zákona, v nichž bylo sjednáno smluvní nájemné. Čtěte více: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze
K odvolání žalobců odvolací soud rozsudkem ze dne 21. 1. 2009 změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobě vyhověl. Odvolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – dospěl k závěru, že za situace, kdy účastníci uzavřeli nájemní smlouvu v roce 1997 a dohodli se o výši nájemného, včetně inflační doložky, nemohl pronajímatel postupovat podle zákona č. 107/2006 Sb., a jednostranně zvýšit nájemné.
Platná smluvní ujednání účastníků je třeba respektovat. Jednostranné zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., se vztahuje na nájemné, které nebylo sjednáno dohodou. Žalobci se proto důvodně domáhají, a to ve smyslu ust. § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“), určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného.
Čtěte také: Změna od 1.1.2011: Chcete nájemní byt na více než dva roky? Naplánujte svatbu
Argumentace pronajímatele
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že zákon č. 107/2006 Sb., se na souzenou věc nevztahuje.
Po uzavření nájemní smlouvy došlo ke změně právní úpravy, zákon č. 107/2006 Sb., je svou povahou prováděcím předpisem vydaným na základě ust. § 696 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který platí i pro předmětnou nájemní smlouvu a nevylučuje jednostranné zvýšení nájemného i pro nájemní smlouvy, v nichž bylo nájemné sjednáno dohodou.
Měla za to, že možnost jednostranně zvýšit nájemné kompenzuje pronajímateli omezenou možnost ukončení nájemní smlouvy (existence výpovědních důvodů). Namítala, že zákon č. 107/2006 Sb., v ust. § 1 odst. 2 uvádí taxativní výčet výjimek, na které se úprava jednostranného zvyšování nájemného nevztahuje, a smlouvy, v nichž bylo nájemné stanoveno dohodou, mezi nimi nejsou.
Namítala dále, že nájemní smlouva byla sjednána za podstatně jiné situace, žalobce tehdy žalované poskytoval služby (koordinoval pro ni stavební práce). Zatímco žalobci nic nebránilo, aby poskytování těchto služeb posléze ukončil, žalovaná nájem k předmětnému bytu ukončit nemůže.
Pokud by nemohla ani jednostranně zvýšit nájemné, pak by byl na místě závěr, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť sjednané nájemné je nyní nepřiměřeně nízké. I když toto tvrzení doposud neuplatnila, měl k neplatnosti nájemní smlouvy přihlédnout odvolací soud z úřední povinnosti.
Stanovisko Nejvyššího soudu
K tvrzení žalované, že předmětná smlouva o nájmu je neplatná pro rozpor s dobrými mravy (pro nepřiměřeně nízkou výši nájemného), nemohl NS ČR jako dovolací soud přihlížet. Jde totiž o skutkovou „novotu“, která je však v dovolacím řízení nepřípustná (ust. § 241a odst. 4 o. s. ř.).
Neobstojí ani dovolací námitka, že k této neplatnosti nájemní smlouvy měl přihlédnout sám odvolací soud. Soud sice k absolutní neplatnosti úkonu přihlíží z úřední povinnosti (v tom lze s dovolatelkou souhlasit), avšak jen tehdy, jestliže se o důvodu neplatnosti procesně korektním způsobem dozví.
Není-li konkrétní důvod absolutní neplatnosti v řízení tvrzen a ani jinak nevyjde najevo, není důvod pro to, aby soud po takové okolnosti z vlastní iniciativy pátral a nahrazoval tak ve sporném řízení zákonem předpokládanou aktivitu účastníků.
Právní úprava a aplikace na daný případ
Podle ust. § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění, pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak.
Sjednají-li si účastníci nájemní smlouvy podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního poměru měněna, pak se na změně nájemného dohodli jinak, než stanoví zákon č. 107/2006 Sb. V takovém případě musí pronajímatel – má-li za to, že je na místě nájemné zvýšit – postupovat podle smluvního ujednání a není oprávněn jednostranně zvýšit nájemné postupem podle zákona č. 107/2006 Sb.
Za dohodu o možné změně nájemného je třeba považovat i ujednání účastníků, že nájemné se každoročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem.
S ohledem na smluvní volnost, kterou účastníci měli při uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu (regulace nájemného se podle ust. § 2 odst. 2 písm. b/ vyhlášky č. 176/1993 Sb., ve znění platném v době uzavření nájemní smlouvy, nevztahovala na nově uzavřené nájemní smlouvy), jsou podmínky sjednané ve smlouvě, za nichž může být výše nájemného měněna, výrazem jejich svobodné vůle.
Samotná skutečnost, že pronajímatel má při změně výše nájemného postupovat podle smluvních ujednání a nikoliv podle zákona č. 107/2006 Sb., nemůže vést k závěru, že je tímto postupem znevýhodněn.
Nejvyšší soud ČR proto dovolání jako nedůvodné zamítl.
ČLÁNKY DO MAILU