Musí být smlouva o budoucí kupní smlouvě písemná, pokud je předmětem nemovitost? Této otázky se týká spor jistého pana P. K., který zažaloval realitní společnost, aby ji donutil uzavřít s ním kupní smlouvu týkající se nemovitosti. Soud prvního stupně žalobu zamítl a jeho verdikt potvrdil odvolací soud.
Prvostupňový soud dospěl závěru, že z § 560 občanského zákoníku (o. z.) přímo vyplývá závěr, že má-li být předmětem budoucí koupě nemovitá věc, musí mít i smlouva o budoucí kupní smlouvě písemnou formu. To ovšem není pravda a z platné právní úpravy to nevyplývá.
O tom, že není u smlouvy o smlouvě budoucí, ani když se týká nemovitosti, zákonem vyžadována písemná forma jsme vás již informovali, stejně jako o rozhodnutí Nejvyššího soudu, které nám posléze dalo za pravdu.
(V článku je také popsáno jak a nač se nyní podle pravidel o. z. žaluje, co je tedy třeba uvést v žalobě, když jedna ze stran na uzavření dohodnuté budoucí realizační smlouvy trvá, zatímco druhá ze stran smlouvy o budoucí smlouvě odmítá dohodnutou realizační smlouvu uzavřít.)
Smlouvu o budoucí smlouvě na nemovitost je možno uzavřít třeba po telefonu, nebo i osobně ústně při prohlídce nemovitosti. Jde jen o to, prokázat, že byly dohodnuty všechny potřebné náležitosti takové smlouvy. To může být obtížné, ale zdaleka ne nemožné.
Ne všichni souhlasí, ale je tu výklad vrcholné právní instance
Nižší soudy však někdy stále trvají na tom, že smlouva o smlouvě budoucí na nemovitost musí mít vždy písemnou formu. Netvrdíme, že je ideální, aby smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitost byla uzavírána i ústně, ale taková je právní úprava.
V zájmu obou stran je, aby smlouva byla písemná. Někteří lidé by si nemuseli být ani vědomi důsledků uzavření takové ústní smlouvy. Jenomže v daném sporném případě se skutečnosti uzavření smlouvy ústně domáhá fyzická osoba proti právnické osobě profesionálně působící v oblasti realit.
Není tomu snad tak, že by odborně znalá společnost zneužila situace v neprospěch neznalého člověka a nutila ho koupit nemovitost třeba za přemrštěnou cenu. Některé soudy tedy nerespektují zákon.
Odvolací soud konstatoval, že písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí je povinná, pokud směřuje k převodu vlastnictví k nemovitosti a vyjádřil nesouhlas se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 5. 2022 (spis. zn. 33 Cdo 72/2021). Na to má nižší soud právo, ale musel by zároveň svůj výklad náležitě zdůvodnit a vysvětlit, proč se odchyluje od stanoviska nadřízeného Nejvyššího soudu. Ale to se nestalo.
Proč rozhodovat podle aktuálního zákona, když lze odkázat na zákon starý?
Odvolací soud připustil, že § 560 o. z. vyžaduje písemnou formu jen pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci nebo se takové právo mění nebo ruší (tedy pro smlouvu hlavní neboli realizační – čili „konečnou“, třeba smlouvu kupní).
Až hlavní smlouvou je věcné (vlastnické) právo převedeno (zřízeno, změněno nebo zrušeno) a až hlavní smlouva je předkládána ke zveřejnění do příslušného seznamu.
Nižší soud má za to, že smlouva o smlouvě budoucí je však s hlavní smlouvou v konečném důsledku natolik svázána, že je v případě specifického prostředí nakládání s nemovitými věcmi (kdy jde o přesun velkých majetkových hodnot) ospravedlnitelné požadovat přísnější písemnou formu i ve vztahu k ní, a její účastníci by ji proto měli činit formou vyžadovanou pro smlouvu hlavní.
Dále soud připomenul dříve povinnou formu smlouvy o budoucí smlouvě v obchodním zákoníku a občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013. Je poněkud zvláštní v této souvislosti argumentovat odlišnou úpravou v právních předpisech zrušených před 11 a půl lety, nejde-li o pouhé srovnání právní úpravy, ale argumentaci v tom smyslu, že se ve svých důsledcích pro praxi vlastně nezměnila.
Některé soudy nerespektují platné zákony
Není to však případ první názorové setrvačnosti soudů. Připomeňme si i příklad z pracovního práva. Zda jde nebo nejde o neomluvenou absenci zaměstnance, hodnotí od 1. ledna 2012 ve vztahu k otázce rozvázání pracovního poměru se zaměstnancem pouze zaměstnavatel, nepotřebuje k tomu dosáhnout souhlasného stanoviska s odborovou organizací. (O neomluvené zameškání práce šlo podle dřívější právní úpravy účinné jen do 31. 12. 2011 tehdy, jestliže nepřítomnost v práci zaměstnavatel kvalifikoval jako neomluvenou se souhlasem příslušného odborového orgánu. K hodnocení absence jako neomluvené proto bylo potřeba dosáhnout shody zaměstnavatele a odborů.)
Závěr o tom, zda zaměstnanec neomluveně zameškal práci, je tak výhradně na zaměstnavateli, zaměstnavatel se rozhoduje pouze „po projednání“ s odborovou organizací, takže odbory, pokud vůbec ve firmě vůbec působí, mohou stanovisko zaměstnavatele ovlivnit při projednání případu, ale nemohou jeho stanovisko zvrátit, negovat, vetovat.
Vysvětlovali jsme to v samostatném článku.
A přesto odvolací soud posuzoval v ostře sledovaném sporu právníka Hasenkopfa a Kanceláře prezidenta republiky nepřítomnost zaměstnance KPR Hasenkopfa na pracovišti v dubnu 2013 ve vztahu k otázce platnosti nebo neplatnosti okamžitého zrušení pracovního poměru s ním podle právní úpravy účinné do konce roku 2011, jak kriticky zhodnotil Nejvyšší soud ČR v rozsudku ze dne 15. 1. 2016 (21 Cdo 476/2015).
Nechce se proto věřit, že by soudci za 2 a 3/4 roku nevstřebali změnu zákoníku práce (odvolací soud rozhodoval 17. 9. 2014), a tak spíše spekulujeme, že chybu udělali záměrně, aby naštvali prezidenta Zemana. Ale zpět k občanskoprávním otázkám.
Písemná forma je vhodná, ne povinná. A Nejvyšší soud má poslední slovo
Je zřejmé, že přístup nižších soudů k otázce formy smlouvy o budoucí smlouvě si nemohl žalující občan, který nebyl ve sporu úspěšný, nechat líbit a obrátil se na Nejvyšší soud. A je zřejmé, že ten nemohl jinak, než rozhodnout ve prospěch žalobce.
Nejvyšší soud ČR ve svém novém rozsudku (spis. zn. 33 Cdo 340/2024) ze dne 6. 5. 2025, připomíná, že se otázkou formy smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785 o. z.) směřující k uzavření budoucí smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci se již zabýval a svůj závěr o její bezformálnosti (i v těchto případech) vysvětlil právě ve zmíněném rozsudku z 27. 5. 2022 (spis. zn. 33 Cdo 72/2021).
Zdůraznil, že zatímco § 560 o. z. písemnou formu pro právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci (a kterým se takové právo mění nebo ruší), vyžaduje, ust. § 1785 (a násl.) o. z. pro smlouvu o smlouvě budoucí nikoli.
Nejvyšší soud přiznává, že jím prezentované závěry se nesetkaly se souhlasem části odborné veřejnosti a že jeho rozhodnutí nebylo schváleno ke zveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.
Přesto však Nejvyšší soud neshledává důvod pro jejich přehodnocení, a to ani v argumentaci odvolacího soudu. Ostatně, pokud před soudy prokážete, že došlo k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě na nemovitost a jediné, co jí chybělo, byla písemná forma, tak kdo bude mít ve sporu s protistranou, která odmítá finální – realizační smlouvu uzavřít (a nižší soudy se staví na její stranu) poslední slovo? Nejvyšší soud.
Takže ačkoli musíme doporučit písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí, i ústně uzavřená smlouva o smlouvě budoucí na nemovitost je platná. A Nejvyšší soud to opakovaně potvrzuje ve svých rozhodnutích. Proto také v daném sporu zrušil rozsudky nižších soudů a spor jim vrátil k novému posouzení.
ČLÁNKY DO MAILU