Nový občanský zákoník, který nabyl účinnosti na začátku roku 2014, umožnil tzv. zákaz zatížení zastavené nemovitosti. Jde o to, že banka, která hypotéku poskytuje, nechá na základě smlouvy s klientem zapsat do katastru nemovitostí, že klient nemůže vložit na nemovitost další zástavu. To může být celkem významný „technický problém“ v případě, že se rozhodnete hypotéku refinancovat. Nová „refinancující“ banka totiž většinou podmiňuje uvolnění prostředků podáním návrhu na vklad zástavního práva ve svůj prospěch. To ale není možné, dokud je v katastru vložen zákaz zatížení.
Případ první: refinancování prodraží smluvní pokuta
Zákaz zatížení zastavené nemovitosti může mít tři formy. První z nich, tzv. „smluvně-právní“ zákaz zatížení, znamená, že se zákaz zatížení nezapíše do katastru nemovitostí, je pouze v zástavní nebo hypotéční smlouvě. Znamená to, že nebudete mít problém s vložením nového zástavního zatížení ve prospěch refinancující banky. Původní banka však může za porušení zákazu zatížení účtovat značnou smluvní pokutu. A to je problém. Pokud vám banka naúčtuje pokutu, může tvrdit, že původní závazek z hypotéční smlouvy nezanikl, a proto odmítne uvolnit zástavu na nemovitosti. To ale požaduje refinancující banka. Nakonec tedy budete muset smluvní pokutu zaplatit – a to refinancování značně prodraží.
Případ druhý: souhlas od banky předem
Druhá forma je závažnější. Zákaz zatížení je vložen přímo na listu vlastnictví u zastavené nemovitosti – jedná se o tzv. „věcně-právní“ zákaz zatížení. V praxi to znamená, že katastr nemovitostí jakýkoliv návrh na vložení dalšího zástavního práva k nemovitosti rovnou zamítne. Záležitost lze vyřešit, pokud si od původní banky v rámci vyčíslení dluhu obstaráte předem i souhlas s vložením nového zástavního práva refinancující banky a rovnou ho přiložíte k návrhu na vklad nového zástavního práva.
Případ třetí: zástavní právo je třeba vymazat
Úplně nejpřísnější forma je věcně-právní zákaz zatížení, který je do katastru vložen tak, že nepřipouští prostý souhlas původní banky s vložením dalšího zástavního práva. Musí se nejdříve vymazat a pak je teprve možné podat návrh na vklad nového zástavního práva.
Připravte se předem: vyjednávejte před podpisem
Důsledkem těchto okolností je, že se refinancování natahuje a nemusí se stihnout včas. Banky dnes sice prohlašují, že souhlasy s refinancováním budou v rámci fixace běžně dávat, praxe ale může být nakonec jiná. Ve smlouvách s bankou nemá klient zpravidla žádnou záruku, že banka souhlas bez problémů a průtahů vydá.
Nejlepší je komplikacím předcházet. Znamená to ptát se hned při výběru banky a následně si důkladně přečíst úvěrovou smlouvu. Na jaké formulace si dát v úvěrové, respektive zástavní smlouvě pozor?
Smlouva by především neměla obsahovat formulace typu, že: „…zástavce (tj. klient) se zavazuje s věcně-právními účinky, že nezřídí jakékoliv zatížení, s výjimkou případných dalších zatížení ve prospěch zástavního věřitele, aniž by k tomu získal předchozí písemný souhlas zástavního věřitele.“ Tato formulace signalizuje výše uvedenou „druhou formu“ zákazu zatížení, která je také na hypotéčním trhu nejběžnější.
Jak postupovat? Máte několik možností
Když už podobné ustanovení v zástavní smlouvě najdete a obáváte se důsledků, můžete banku požádat, aby zákaz zatížení ve smlouvě vynechala.
Pokud bude banka na zachování zákazu zatížení trvat, je možné navrhnout, aby se zástavní smlouva doplnila o formulaci ve smyslu, že „banka je povinna udělit souhlas se zřízením dalšího zástavního práva bez zbytečného odkladu poté, co ji o to Zástavce požádá v souvislosti s refinancováním zajištěného úvěru k jiné finanční instituci“. Můžete argumentovat, že jestliže vám banka tvrdí, že s refinancováním nebude problém a že souhlas s vložením dalšího zástavního práva v rámci procesu refinancování při konci fixace samozřejmě ráda vydá, jistě pro ni nebude problém dát tento svůj nezávazný slib přímo do smlouvy nebo ho alespoň písemně potvrdit.
Jednání s bankou o obsahu a změnách hypoteční dokumentace není úplná sci-fi, jak se může na první pohled zdát. Banky k podobným ústupkům celkem často přistupují, zejména pokud jim na získání klienta záleží. A při dnešní situaci na hypotečním trhu by jim mělo záležet skoro na každém alespoň trochu solidním zájemci.
Jednodušší situaci mají v tomto ohledu klienti velkých finančně-poradenských společností, které mají k dispozici široké portfolio poskytovatelů hypotečních úvěrů. Řešením problému s refinancováním je vybrat si z nabídky finančního poradce tu banku, která takové opatření nepoužívá. Svého poradce můžete také požádat, aby zjistil tuto skutečnost předem, a ušetřit si starosti se zákazem zatížení.
Pozor na dodržení termínů. Mohou vyjít draze
Refinancování úvěru je potřeba začít řešit včas – s dostatečným předstihem před uplynutím data fixace. Do refinancující banky je třeba dodat včas všechny požadované podklady, pohlídat si, že je banka řádně přijala a nový úvěr určený k refinancování toho starého je řádně zpracován.
Časová rezerva je třeba také na zaslání prostředků z refinancující banky na splacení úvěru u původní banky. Občas se stane, že refinancující banka pošle prostředky pozdě a datum pro refinancování se nestihne třeba jen o jediný den. Dostanete se do situace, kdy k refinancování nedojde a původní úvěr se zafixuje s nevýhodným úrokem obvykle na dalších 5 let. Původní banka následně odmítne přijmout předčasné splacení úvěru a prostředky vrátí refinancující bance. Ta nemusí vzniklou situaci vyhodnotit jako svoji chybu a může požadovat statisícové smluvní pokuty za nevyčerpání úvěru nebo poplatky za předčasné ukončení úvěrové smlouvy.
Banku upozorněte na blížící se termín písemně. Pokud se nebezpečně blíží termín pro předčasné splacení a refinancující banka dosud splátku původního úvěru nezaslala, vyplatí se upozornit ji písemně, že prostředky musí být na účtu původní banky do určitého termínu, jinak nebude možné vyčerpání úvěru realizovat. Proto se vyplatí spolehnout se na odborníky z oblasti finančního poradenství, kteří jsou schopni na dodržení všech termínů dohlédnout.
ČLÁNKY DO MAILU