Vlákno názorů k článku Pronájem nemovitosti: Kdy jej daníte jako pronájem a kdy jako podnikání? od pitii - Dokážete někdo poradit? Když chci pronajímat svůj byt v...

Dokážete někdo poradit?
Když chci pronajímat svůj byt v paneláku, chtěl bych se zeptat, z čeho budu platit daně?
Řekněme, že celkové platby od nájemce jsou
2000,-Kč nájem
1000,-Kč zálohy za teplo a teplo v teplé vodě - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za elektřinu na chodbě, výtah - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za vodné a stočné - služby budou vyúčtované
Celkem tedy nájemce platí 5000,-kč měsíčně
Služby jsou vždy na konci roku vyúčtované

Já jako majitel bytu musím platit společenství vlastníků tyto platby
1000,-Kč find oprav
1000,-Kč zálohy za teplo a teplo v teplé vodě - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za elektřinu na chodbě, výtah - služby budou vyúčtované
1000,-Kč zálohy za vodné a stočné - služby budou vyúčtované
Celkem tedy pronajímatel platí 4000,-kč měsíčně.
S tím, že i zde budou služby vyúčtované - na službách se nic nevydělává, případné přeplatky a nebo nedoplatky se přenáší na nájemníka.

Obecně, když se na to kouknu, tak bych mohl mít zisk cca 1000,-kč měsíčně. Ale chtěl bych se zeptat, zda je pro účely daňového přiznání za zisk považován celý nájem bez služeb (2000 měsíčně) a nebo nájem po odečtení nákladů na fond oprav (1000,-kč měsíčně)????
Děkuji

Podle mého byste měl do daňového přiznání uvést příjem 60.000, odečíst 30% paušální náklady + nezdanitelnou část daně a ze zbytku zaplatit daň 15%

nebo

uvést příjem 60.000, odečíst 48.000 + nezdanitelnou část a ze zbytku zaplatit 15% daň. Ovšem to byste byl v mínusu.

Tak buď si budete počítat Vaše náklady a příjmy (ne zálohy za energie) a z toho si vypočtete zdanitelný základ, nebo sečtete fond oprav+čistý nájem a uplatníte 30% náklady.

Koukněte se na pokyn D-22, najděte si povídání k paragrafu 9, tam se dočtete více.

Do zdanitelného příjmu se nezapočítávají ani zálohy na služby, ani "energie" a další položky, na něž má smlouvu nájemce, pokud si nedohodne s pronajímatelem větší rozsah služeb. Do služeb patří vše, co máte jako člen SVJ ve službách uvedeno Vy - zejména zálohy na úklid společných prostor, elektřinu společných prostor, odvoz odpadu, vodné a stočné, a pokud existuje společná příprava teplé vody a vytápění, pak i zálohy na tuto položku. Zdaňuje se pouze čístý nájem, ale v nákladech nehraje žádnou roli Váš "fond oprav". Je na Vás, abyste stanovil nájem v takové výši, aby Vám pokryl nejen ten "fond oprav" (který musíte platit sám za sebe jako vlastník bytové jednotky a člen SVJ), ale i další náklady. Fond oprav tedy není nákladem. Náklady jsou jiné položky - zejména opravy v předmětném pronajatém bytě. Je věcí smlouvy, jak je budete mít ošetřené, jinak nájemce hradí "drobné opravy" sám do výše max. 100 Kč/m2/rok (nařízení vlády 308/2015 Sb.). "Drobné opravy" jsou přitom (konečně téměř) přesně specifikovány. Nákladem není ani daň z nemovitosti, ale může to být např. pojistka bytu (tj. jsou to v podstatě tři pojistky: nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti). Domácnost a odpovědnost by měl mít ale pojištěnu i Váš nájemce.

Z Vašeho příkladu vyplývá, že zdanitelný příjem (před odečtením dalších možných nákladů, které neznám) bude 12 x 2.000,- Kč, a znovu opakuji, že nákladem není Váš měsíční příspěvek do "fondu oprav" SVJ.