Proč už je regulace hypoték příliš?

Když jsou Češi chytřejší jak ČNB

Od začátku letošního dubna už nezískáme hypotéku na víc jak 90 % hodnoty odhadu, to už všichni víme. S tím souvisí, že od té samé a jedné banky nezískáme právě chybějících 10 %, protože stoprocentní hypotéky jsou škaredé, jak soudí zákonodárce, resp. v tuto chvíli ještě ČNB svými opatřeními, které jsou, bohužel pro banky, závazné.

Pan Rusnok se ale již dnes vzteká, protože klienti začali „nečekaně“ řešit chybějící zdroje půjčkami a úvěry u jiných bank a staveních spořitelen. A ČNB se to nelíbí, neboť dle jejího názoru dochází k obcházení jejich doporučení.

Mohou za to nejasná pravidla

Banky si totiž vykládají ono doporučení tak, že nemohou překročit 90 % hodnoty odhadu jedním nebo několika svými úvěry, nicméně, pokud je klient dostatečně bonitní, pak je jeho věcí, jak vyřeší zbytek. Naprosto s nimi souhlasím, neboť dokument, ze kterého mají banky vycházet se strašným názvem „Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí“ neobsahuje nic o tom, že by klienti nesměli dofinancovat chybějících 10 % jinde.

Schválně posuďte sami, doslova se zde píše: Instituce by neměly obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Převedeno do češtiny: Banky by neměly obcházet omezení v podobě maximální výše hypotéky, což dnes dělá 90 % odhadu, tím, že poskytnou žadateli další úvěr. Podle mého soudu je to však typicky nejasná formulace, která nahrává bankám. Nikde se zde nepíše, že je zakázáno si vzít druhý úvěr jinde.

Proč pan Rusnok prská?

A to je právě důvodem nelibosti ČNB, protože ta nad námi drží ochranou ruku a obává se, že by se klienti dostali svojí nerozvážnou touhou po vlastním bydlení do situace, kdy nebudou schopni splácet úvěry. Je ovšem tato její (jinak) bohulibá obava na místě?

Zelený je strom a šedá teorie

Pravdou je, že banky už dávno mají, a to ještě z doby, kdy žádná doporučení nebyla, nastaveny svoje limity tak, aby dostatečně zohlednily úvěrovou angažovanost klienta. Prostě aby mu nepůjčily víc, než je schopen utáhnout, vždyť by byly samy proti sobě. V praxi se běžně setkávám při vyřizování hypotéky s tím, že klienti už dávno splácí např. auto, vybavení domácnosti, chatu, dovolenou, mobil a já nevím co ještě. Každá banka dnes hodnotí příjmy odlišně, u jedné vám stačí příjem na požadovanou hypotéku jen tak tak, zatímco u jiné dostanete, co požadujete, a ještě vám nabídne další peníze.

Pojďme se podívat, jak dnes banky hodnotí vaše příjmy.

Nejlepší je příklad z praxe

Aby se vám to lépe představovalo, vzal jsem příklad, co jsem řešil nedávno. Svobodný klient, 26 let, s čistým měsíčním příjmem 22 000 Kč, chtěl hypotéku na koupi bytu se splatností 30 let, aby nemusel vydělávat jen úvěr, prostě tak, jak to slýchávám poměrně často, nastavme z počátku splátku co nejnižší a pak se uvidí.

Přísná Hypotečka

Když se mě klienti ptají, na kolik zhruba dosáhnou se svým příjmem, rád využívám software Hypoteční banky, protože má celkem přísná pravidla pro posuzování příjmů.  Díky tomu lze celkem přesně určit předběžnou bonitu, protože Hypotečka propočítá vaše příjmy velmi sofistikovaně.  

Stejně tak to bylo u našeho klienta. Nejprve odečetla svoji částku životního minima, což stanovila na 7894 Kč, přičemž životní minimum stanovené vládou je u jednotlivce 3410 Kč.

Dále odečetla další splátky, které v našem případě nebyly. Poté se příjem snížil o rezervu ve výši zhruba 23 % aktuálního příjmu a naposled ještě odečetla nezbytný poplatek 150 Kč za správu úvěru. Ten klient stejně neplatil.

Klientovi tak zbyla částka pro splácení hypotéky a nakonec i dalších úvěrů ve výši 8892 Kč měsíčně. Na to tedy můžeme napasovat hypotéku. A teď je otázkou, zdali to bude větší úvěr s delší dobou splatnosti, nebo menší s kratší splatností. Klient si zvolil tu druhou variantu, takže dosáhl na 2 756 000 Kč při splatnosti 30 let.

Odvážná UniCredit Bank

Naproti tomu např. UniCredit Bank zhodnotila jeho bonitu jinak a vyšlo nám, že má hypotetickou perspektivu získat úvěr až do výše 3 200 000 Kč.

Dofinancování leda ve snu

Z předchozího vyplývá, že tento klient by měl s dalším úvěrem u Hypoteční banky, kterým by chtěl dofinancovat chybějících 10 a více procent, smůlu oproti UniCredit Bank, kde by měl ještě půlmilionovou rezervu. 

Chci tím poukázat na fakt, že podzimní omezení by kromě výše uvedeného regulativu mělo navíc do zákona zanést další omezení týkající se maximální výše splátky v poměru k vašemu příjmu. Pokud by to bylo nastaveno např. na maximálně 40 % z příjmu klienta, pak by dosáhl právě jen na tu částku, kterou mu spočítala Hypoteční banka. U jiných bank se bavíme např. o 50 %.

Proč je to špatné omezení?

Když to vezmu z praktického pohledu mladého člověka a konec konců jakéhokoliv člověka, který chce prostě jen bydlet ve svém, je to špatné rozhodnutí. Místo toho, aby získal jednu ze základních jistot, na kterých bude moci budovat svůj život, si holt bude muset počkat, protože místo toho, aby si pořídil např. byt 2+kk, v dnešní ceně 3 500 000 Kč, bude potřebovat mít našetřeno minimálně 350 000 Kč, lépe však 700 000 Kč.

A ptám se, jak to má našetřit, když bude bydlet v takovém bytě, ale jako nájemník? To tedy opravdu nevím, protože minimálně polovinu příjmu by dal za nájem, možná více. Co je tedy logičtější, nutit lidi nesmyslnými regulativy do nájmu, nebo jim umožnit zatnout zuby a platit si vlastní bydlení?