Hlavní navigace

Je odhad „zdarma“ výhodný, nebo může hypotéku prodražit?

Autor: Jimmy Harris (Flickr.com), podle licence: Attribution 2.0 Generic
Tomáš Janeček

Odhad nemovitosti patří mezi nákladné položky. Banky ale mívají akce, kdy mají odhady bez poplatků, a k nim přidají i další slevy. Ale zadarmo v bankách není nic a jde jen o chytrý marketingový tah.

Moje klienta si konečně vybrala byt a potřebovala co nejdříve (tak už to bývá) vybrat vhodnou hypotéku. A sláva! Svítilo sluníčko a k tomu se trefila zrovna do jarní akce České spořitelny nabízející pro všechny nové hypotéky odpuštění poplatku za zpracování odhadu. Ale je to opravdu tak výhodné? Nejsou za tím skryté jiné poplatky? Nebo je lepší si vzít hypotéku u jiné banky?

Protože zpracování odhadu rozhodně nepatří mezi levné záležitosti, zaplesal jsem. Jen tak pro informaci uvádím následující tabulku, abyste si udělali představu, co dnes chtějí banky za zpracování odhadu.

Poplatek za odhad ceny nemovitosti
Banka Cena odhadu pro byty Cena odhadu pro rodinné domy
Česká spořitelna 3900 Kč 4900 Kč
Hypoteční banka 2900 Kč 4500 Kč
Komerční banka 3900 Kč 4900 Kč

Zdroj: Sazebníky bank.

Dokonce i tak oblíbená celoroční akce Komerční banky, zvaná expresní ocenění za 1000 Kč, byla nahrazena standardními poplatky výše, a to je škoda. Pokud jste totiž kupovali např. byt v městě nad 2000 obyvatel, kterých je v celé České republice celých 689, nejenže jste zaplatili 3–4,5× méně než obvykle, ale hlavně celá procedura trvala příjemně krátkou dobu. Stačilo jen vyplnit tzv. DTS list v PDF, nahrát pár fotek a odhad byl hotov do 48 hodin. Ještě k těm obcím, sice je jich jen 689, za to v nich žije necelých 75 % obyvatel.

Jak to správně uchopit

Jsem skeptický k podobným akcím, protože banky žijí především z poplatků. Všichni to ví, ale když vystřelí podobná akce, jako kdyby nevěděli, proto je třeba to opakovat stále dokola. Začal jsem tedy počítat a světě div se.

Odhad byl sice zdarma, ale jak je to s úrokem a ostatními poplatky? Spořka začala rok 2017 s 5letým a 8letým fixem na úrovni 2,39 % p.a., a to za předpokladu, že by klientka využila i jejich běžný účet. Koneckonců, proč ne? Účet dnes není problém získat k hypotéce zcela bez poplatků a taktéž se dá domluvit na minimalizaci (nebo úplném odpuštění) plateb za platební příkazy, výběry apod.

Kdyby chtěla ještě nižší úrok, pak by si musela přikoupit pojištění neschopnosti splácet, a to by se dostala na 2,19 % p.a. V jejím případě by ale toto pojištění nemělo smysl, proto jsem od začátku navrhoval hypotéku bez dalších služeb (kromě vedení platebního styku).

Samozřejmě pojištění má smysl, ale za předpokladu, že je nastaveno tak, aby chránilo především vaše rizika. Což většina pojistek není. A nic proti pojištění neschopnosti splácet, ale opravdu potřebuje svobodná, mladá dáma mít řešeno riziko smrti, invalidity 3. stupně, pracovní neschopnost, ztrátu zaměstnání, když pracuje v kanceláři, nikdo na ní není ekonomicky závislý, a navíc má pracovní poměr na dobu určitou?

Takže zpátky ke Spořce. Když jsem to ale porovnával s ostatními bankami, dostal jsem se na úroveň lehce přes dvě procenta. To jde, ne? Teď už zbývají jen další poplatky.

Vylej nalej

Kromě poskytnutí hypotéky a odhadu je zde ještě poplatek za tzv. expresní čerpání. Jde o to, že banka povolí čerpat hypotéku, až je zapsáno zástavní právo v katastru. To ale kvůli všem možným procedurám a ochranám proti podvodům trvá zhruba měsíc a prodávající obvykle nechce čekat tak dlouho na peníze. Proto banky nabízí službu, kdy je možné čerpat hypotéku už na návrh na vklad, ale za tuto službu chtějí poplatek od 0 do 2000 Kč. A Spořka chce právě ty 2000 Kč.

Když zdarma je opravdu zdarma

Klientka je mladá slečna, co kupovala svoje první bydlení, a bylo mi jasné, že do začátku bude potřebovat každou korunu. Proto jsem si pečlivě připravil strategii k finálnímu oslovení vytipovaných bank, kde již z praxe vím, že dokáží nabídnout rozumné podmínky mimo oficiální sazebníky. Nejsou za tím žádná kouzla, ale vzhledem k tomu, že se specializuji na hypotéky, tak to znamená, že bankám přináším zajímavé objemy hypoték a některé to ocení, protože na tom stejně vydělají.

Úsilí bylo korunováno úspěchem, neboť se mi podařilo získat nabídku zcela bez poplatků, tzn. 0 Kč za poskytnutí a správu hypotéky, odhad a čerpání na návrh za vklad. Bez nutnosti pojištění, pouze s podmínkou vedení platebního styku. A to vše za 2,17 % p.a.

Detailní porovnání odhalilo vše

Jak lze asi předpokládat, vítězem se stala banka, co nabídka vše bez poplatků, navíc s rozumným úrokem. Jak si vedly ostatní, vidíte v následující tabulce.

Banka ČSOB SSČS Sberbank WHB mBank ČS
Výše hypotéky 690 000 Kč 690 000 Kč 690 000 Kč 690 000 Kč 690 000 Kč 690 000 Kč
Úrok (p.a.) 2,17% 2,10% 2,09% 2,19% 2,29% 2,39%
RPSN (p.a.) 2,22% 2,24% 2,24% 2,31% 2,40% 2,51%
Fixace (let) 5 6 3, 5 3 3 5
Splatnost (let) 20 20 20 20 20 20
MĚSÍČNÍ SPLÁTKA 3547 Kč 3532 Kč 3534 Kč 3553 Kč 3586 Kč 3632 Kč
Anuita 3547 Kč 3532 Kč 3534 Kč 3553 Kč 3586 Kč 3632 Kč
Správa HÚ 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Pojištění 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Jiné 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
POPLATKY A BONUSY 2000 Kč 5900 Kč 6000 Kč 6150 Kč 5800 Kč 4000 Kč
Poskytnutí HÚ 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2400 Kč 0 Kč 0 Kč
Odhad 0 Kč 3900 Kč 4000 Kč 1750 Kč 3800 Kč 0 Kč
Expresní čerpání 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2000 Kč
Pojištění 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Katastr 2000 Kč 2000 Kč 2000 Kč 2000 Kč 2000 Kč 2000 Kč
Akce / bonusy 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
CELKEM 163 280 Kč 163 580 Kč 164 160 Kč 168 870 Kč 176 440 Kč 185 680 Kč

Co z toho plyne?

Akce bank jsou bezesporu zajímavé a dá se na nich (někdy) vydělat. Dokonce se dá říci, že někdy jsou dělány opravdu pro klienty. Bez ohledu na to, zdali něco běží, nebo ne, lze se dostat pod oficiální sazby a poplatky. Chce to jen vědět, kde se která banka nechá přitlačit.

Našli jste v článku chybu?