Proč na hypotéce přeplatíte tolik, kolik přeplatíte?

Hypotéky se v poslední době přetřásají kvůli nízkým úrokovým sazbám. To je také parametr, podle kterého výhodnost úvěru zájemci nejčastěji posuzují. Málokdo se ale zamyslí přímo nad tím, že fakt, jak moc na úvěru přeplatíte, ovlivní to, jaký podíl jistiny a úroku splácíte.

Jak lze splácet úvěr?

Teoreticky se můžete setkat s více možnostmi, jak lze hypoteční úvěr splácet. V praxi ale české banky nabízejí v drtivé většině pouze anuitní splácení. 

Další možností je progresivní, degresivní a lineární splácení jistiny. V případě progresivního způsobu klient splácí nejdříve nižší částku, která v čase roste. Je možné si tak finančně ulehčit při pořizování bydlení, které s sebou nese kromě koupě nemovitosti ještě další náklady. Náklady se ale přenáší do budoucnosti, která nemusí vždy znamenat vyšší či dokonce jistý výdělek.

U degresivního splácení je tomu naopak. Nejprve splácíte více a měsíční splátka v čase klesá. V počáteční fázi splácení se tedy umoří větší část jistiny a absolutně tak klient zaplatí méně na úrocích. Tento způsob se může zamlouvat těm, kteří mají momentálně příjmy jisté a chtějí si tak větší část finanční zátěže odbýt v současnosti.

Lineární splácení znamená, že splátky obsahují fixní část jistiny a úrok v čase klesá. Celková splátka tedy v čase také klesá, jako je tomu u degresivního splácení. Na rozdíl od něj ale ve splátce neklesá výše jistiny, ale úroků.

Anuitní splácení

Jak už jsme uvedli, nejčastějším způsobem, jakým se v Česku splácejí hypotéky, je tzv. anuitní splácení. To znamená, že výše vaší splátky je po dobu fixace stále stejná. V rámci anuitních splátek se ale v čase mění poměr jistiny a splácených úroků. 

Asi nikoho nepřekvapí, že v rané fázi úvěru splácíte více úroků a méně jistiny. Tento poměr se postupně mění a splácení jistiny se v čase zrychluje.

Poměr úroků a jistiny ve splátce ovlivňuje výše úrokové sazby, délka splatnosti a počet uhrazených splátek. 

Výše úroku je v anuitní splátce odvozena od toho, jaká je k dané anuitní splátce nesplacená jistina a z této nesplacené jistiny je následně vypočten úrok za příslušné období. Výši jistiny pak logicky odpovídá rozdíl mezi výší anuitní splátky a výší úroku.

Úroková sazba

Obecně platí, že čím vyšší úrokovou sazbu na hypotéku dostanete, tím více úroků začínáte ve splátce hradit. Při výpočtu každé další splátky už se úrok počítá z nižší jistiny, takže se postupně snižuje a podíl jistiny ve splátce naopak roste. U úvěru na 1 mil Kč na 20 let je při sazbě 3 % podíl úroku v první splátce 45,08 %, při sazbě 4 % je to 55,01 % a při sazbě 5 % už 63,14 %, prozradil serveru Měšec.cz Tomáš Kofroň, mluvčí Raiffeisenbank.

Splatnost

Pokud budeme toto pravidlo otáčet z různých úhlů pohledu, pak zjistíme, že čím delší splatnost si k hypotéce sjednáte, tím bude podíl zaplacených úroků proti zaplacené jistině vyšší. To je v praxi vlastně také jediná možnost, jak může klient tento poměr zaplacených úroků ve splátce ovlivnit – volbou délky splatnosti. 

(Uvažujeme případ, kdy klient stojí před konkrétní nabídkou jedné banky a tak nemůže poměr ovlivňovat výší zvolené úrokové sazby, která se může v rámci jednotlivých nabídek od více bank lišit.) 

Čím kratší je doba splácení, tím klient zaplatí méně na úrocích a naopak, popsala pravidlo Markéta Dvořáčková, mluvčí Equa Bank.

Celkovou sumu zaplacených úroků ovlivní také doba trvání fixace, po jejímž uplynutí dojde ke změně úrokové sazby a tím i výši anuitní splátky. 

Uhrazené splátky

Pokud pravidlo opět pootočíme, získáme další tvrzení. Podíl úroku vzhledem k jistině je u první splátky nejvyšší a v čase se snižuje (úrok se počítá ze stále nižší jistiny). Poslední splátka bude naopak obsahovat pouze zanedbatelnou část úroku a převážně půjde na umoření jistiny.

Rozdíl ve zvolené bázi

Výpočet anuity se řídí vzorcem finanční matematiky. Rozdíly mezi výší zaplacených úroků a jistiny ve splátkách, jsou dány rozdílnou úrokovou bází. Česká národní banka připouští využití více variant úrokových bází, prozradila serveru Měšec.cz Lucie Weysserová, produktová specialistka LBBW Bank.

Úroková báze nám určuje, zda se úroková sazba u hypotéky vztahuje na rok, kde předpokládáme 360 nebo 365 dnů a také zda se v úrokovém období uvažuje, že má měsíc 30 dní, nebo se počítá s jejich skutečným počtem za aktuální kalendářní měsíc. Úrokové období je počet dní od předchozí do následující splátky. 

Modelový příklad

Pro lepší názornost si můžeme poměr úroků a jistiny v anuitní splátce ukázat na modelovém příkladu. Budeme uvažovat hypoteční úvěr na 1,5 mil. Kč se splatností na 25 let a roční úrokovou sazbou 2,8 % při pětileté fixaci. Výše splátky bude v tomto případě činit 6958,12 Kč a bude po celou dobu fixace stejná. Změnu poměru splácené anuity a úroků si ukážeme na splátkách vzdálených rok od sebe.