Převádíte nemovitost? Tak pozor!

Každý, kdo se jednou rozhodne prodat svoji nemovitost, musí bedlivě zvážit, jakým způsobem celou transakci provede. Musí vzít v úvahu veškerá možná finanční i bezpečnostní kritéria, která prodej provázejí.

V první řadě je důležité stanovit formu převodu. Pokud jde o klasický prodej vesměs cizí třetí osobě, je tento zatížen daní z převodu nemovitosti, která činí v našich podmínkách 5 %. Při prodeji bytu v hodnotě 1 milión korun tedy musí prodávající zaplatit státu 50 000 Kč.

Je-li ale osoba, na kterou chceme nemovitost převést, rodinným příslušníkem nebo blízkým příbuzným, je často vhodnější se za specifických podmínek domluvit na daru. V tom případě bývá daňová sazba o něco nižší. Např. pokud by byla uvedená nemovitost převáděna mezi sourozenci, sazba daně by činila 3 % a na celé transakci by bylo možné ušetřit 20 000 Kč.

Konkrétní daňové sazby kalkulované podle hodnoty převáděné nemovitosti a skupiny, do které prodávající a kupující patří (rodič vs dítě, sourozenec vs sourozenec, atd.), lze vyhledat v příslušné oblasti Měšce.

Dalším výdajem, který může překvapit, je daň z příjmu. Je-li totiž prodávající vlastníkem dané nemovitosti méně než pět let nebo v ní má své bydliště méně než dva roky, musí částku utrženou z prodeje započítat do svého daňového základu.

Na celé situaci je nepříjemná např. ta skutečnost, že podíl v družstvu není v žádném případě vlastnictvím a tudíž člověk, který sice byt „vlastní“ již třeba 10 let a před třemi roky ho odkoupil z družstevního vlastnictví, je jeho majitelem pouze tři roky. Pokud v něm dva roky před prodejem neměl své bydliště, musí při jeho prodeji zaplatit také daň z příjmu. A ta může dosahovat klidně čtvrt miliónu.

Jde tedy o daleko vyšší částku, než o jakých se mluví při dani z převodu nemovitosti. Při prodeji bytu/domu se tedy velmi často vyplatí nějaký ten rok si počkat, dokud se nevyplní jedna ze zákonem daných podmínek pro zproštění od daně z příjmu – tedy pětileté vlastnictví nebo dvouleté bydliště. Naštěstí pro daňového poplatníka je pojem „bydliště“ velmi špatně vymezen (pozor, nejedná se o trvalé bydliště) a pokud tedy není byt určen k pronajímání za komerčním účelem, zřejmě je stále jedním z bydlišť.

Další docela drahou položkou může být provize pro realitní kancelář. To samozřejmě záleží na tom, zda jejich služeb využijete nebo zda radši celou transakci podniknete na vlastní pěst.

Realitní kanceláře si účtují zpravidla provizi ve výši 3 až 7 procent z ceny nemovitosti, což může být v našem případě dalších 50 000 Kč. Provize je zpravidla smluvní a její výše se dá upravovat. Realitní kancelář by vám za ni měla zprostředkovat prodej včetně veškerých formalit. Hlavní výhodou realitní agentury by ale měla být schopnost nabídnout nemovitost podstatně širšímu okruhu zájemců a tím i „vyhádat“ její vyšší prodejní cenu.

V případě, že se rozhodnete provádět převod na vlastní pěst, musíte počítat s náklady na vypracování kupní smlouvy právním zástupcem, na zpracování znaleckého posudku a s náklady na návrh na vklad do katastru nemovitostí. Výše zmíněné výdaje mohou představovat částku přesahující 10 000 Kč. Lze přirozeně zmínit i zřejmé náklady spojené s vyhledáním možného kupce a s tím, že kvůli menším zkušenostem s trhem s realitami nakonec nemovitost prodáte za nižší cenu, než by tomu bylo v případě spolupráce s realitním makléřem.

Poplatky spojené s prodejem ilustrativního bytu v ceně 1 milión korun se tedy mohou dramaticky lišit. Od 40 000 Kč při převodu mezi sourozenci až po 350 000 Kč při spolupráci s realitní agenturou a při neznalosti příslušného paragrafu zákona o dani z příjmu.