Nový občanský zákoník: Přenechat byt do podnájmu půjde i bez souhlasu vlastníka

Nový občanský zákoník zavede novinku do oblasti přenechání najatého bytu do podnájmu. To, zda potřebujete souhlas pronajímatele, bude záležet na tom, zda v bytě trvale bydlíte či nikoli. 

Co platí nyní?

Dosud platí, že byt v nájmu nebo jeho část, lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby (tedy na dobu neurčitou) jen s písemným souhlasem pronajímatele (vlastníka bytu). 

Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce, za které je možno nájem vypovědět bez přivolení soudu. Čtěte více: Pronajímatel může vypovědět nájem bytu i bez přivolení soudu, ale ne kvůli rekreačnímu domku

Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší tří měsíců. 

Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem. To jsou aktuální pravidla podnájmu zakotvená v ust. § 719 občanského zákoníku. Čtěte také: Kdo může legálně používat podnájemní smlouvu?

Z judikatury

Podnájemní vztah je vztahem odvozeným od vztahu nájmu bytu a je na tomto hlavním nájemním vztahu závislý co do svého vzniku, i co do svého trvání. Zanikne-li tedy hlavní, nájemní vztah (aniž by došlo k přechodu práva nájmu), zaniká i vztah od něho odvozený, tj. vztah podnájemní. Přitom podnájemce po skončení podnájmu nemá právo na náhradní podnájem.

(Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 411/2005, ze dne 19. dubna 2006)

Záleží, zda v bytě sami trvale bydlíte nebo ne

Nový občanský zákoník u podnájmu bytu nově rozlišuje, zda nájemce sám v bytě trvale bydlí nebo v bytě sám trvale nebydlí. 

Pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, nevyžaduje se pro podnájem, pro přijetí podnájemníka do bytu, podle ust. § 2274 nového občanského zákoníku, souhlas pronajímatele – nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, ve kterém sám bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. 

Není však vyloučeno, že si strany ve smlouvě o nájmu bytu sjednají opak – pronajímatel a nájemce si mohou sjednat úplný zákaz podnájmu.

Žádost o souhlas i souhlas musejí být písemné

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část podle ust. § 2275 odst. 1 občanského zákoníku pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas se považuje podle ust. § 2275 odst. 2 občanského zákoníku za daný, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce, to samozřejmě neplatí, pokud byl předtím ujednán zákaz podnájmu.

Pokud dá nájemce byt nebo jeho část do podnájmu v rozporu s uvedenými pravidly, hrubě tím podle ust. § 2276 nového občanského zákoníku poruší svou povinnost, a proto může dostat výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou (podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) nového občanského zákoníku). Čtěte více: Nový občanský zákoník: Pronajímatel vás z nájmu dostane rychleji

Podnájem končí podle ust. § 2277 nového občanského zákoníku společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a případně i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu. Čtěte také: Podnájem obecního bytu není žádná jistota. Město vás může vystěhovat

Ne vždy lze uzavřít podnájemní smlouvu

Připomeňme, že ne každý, kdo chce přenechat do užívání byt jinému, s ním může sjednat podnájemní smlouvu, naopak někdo zase může uzavřít jen podnájemní smlouvu a ne nájemní smlouvu, i když by ji rád druhé straně nabídl. 

Nájemce družstevního bytu (majitel podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo – nárok na uzavření nájemní smlouvy k bytu) může přenechat byt jen do podnájmu, nemůže uzavřít další nájemní smlouvu, kde by vystupoval jako pronajímatel, protože sám je nájemcem. 

Vlastník bytu zase nemůže uzavřít přímo podnájemní smlouvu, ale jen nájemní smlouvu, leda by sjednal nájemní smlouvu s nějakou spřízněnou osobou a tento nájemce pak následně v režii pronajímatele sjednal podnájemní smlouvu s konečným uživatelem bytu. 

Pozor na pojmy

Podnájem vznikne jen tam, kde je odvozen od nájmu. Jestliže tedy majitel (vlastník) bytu v osobním vlastnictví svůj byt pronajme – přenechá do užívání jinému, pak nezaloží podnájem, nýbrž nájem. Musí proto uzavřít smlouvu nájemní. 

Naopak pokud jde o družstevní byt, tak zde při jeho přenechání do užívání další osobě nelze uzavřít nájemní smlouvu (protože člen družstva – vlastník družstevního podílu – je sám v nájmu), nýbrž přenechá-li vlastník družstevního podílu a nájemce družstevního bytu byt smluvně do užívání za úplatu další osobě, půjde vždy o podnájem – nikoliv nájem bytu. 

Nájem nemůže založit ten, kdo sám je v nájmu. 

Podmínky, za nichž je možno dát do podnájmu družstevní byt, upravují stanovy příslušného bytového družstva.