Hlavní navigace

Odpovídá za vytopení souseda pronajímatel, nebo nájemce?

8. 6. 2021
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Jak je to s odpovědností nájemce bytu za škodu způsobenou protečením vody? Podle Nejvyššího soudu musí nájemce kontrolovat vodoinstalaci. Proč a co mu jinak hrozí?

V horním bytě praskl uzávěr vody pod umyvadlem na toaletě a byl vytopen níže položený byt. Prasknutí uzávěru bylo způsobeno rozvojem trhliny, která vznikla při vadné montáži důsledkem užití nadměrného množství instalatérského česání k utěsnění závitu, jak se později zjistilo. Výměna podlah, vymalování stěn a jejich předchozí vysušení a chemická sanace stály 94 380 Kč. A o tuto částku v soudním sporu šlo.

Vymáhal ji vlastník spodního bytu po uživateli horního bytu. Shodou okolností však oba byty vlastnila jedna a tatáž osoba. Tak tomu může být, když byt vlastní třeba obec, město, ale i fyzická osoba, ať už je restituentem, nebo investuje do vlastnictví bytů, které skupuje. (To pak může jít i o právnickou osobu na pozici vlastníka.)

Jenže tady si musíme něco uvědomit, o čem se ve významném autoritativním soudním rozhodnutí, které si přiblížíme, nepíše: Pokud jsou vlastníci horního a dolního vytopeného bytu rozdílní, zdaleka není tak snadné zajistit si důkazní materiál. (A vězte, že v tomto případě to před dvěma stupni soudů nestačilo…) V praxi to tedy může být, pokud jde o vymáhání náhrady škody, mnohem složitější. Copak víte, komu soused byt pronajímá? Však to znáte, jak to v praxi chodí…

Asi to chtělo dobré pojištění, ale takhle to šlo až k Nejvyššímu soudu    

Pojďme se tedy podívat, jak složitou justiční dohru (případ skončil až u vrcholné-dovolací soudní instance – Nejvyššího soudu a bude znovu po zrušení rozhodnutí nižších soudů pokračovat u nich) může mít netěsnící vodoinstalace.     

Nejvyšší soud vyzval lidi k průběžné kontrole vodoinstalace. Jenže, vážení pánové a šikovné dámy, kdo tak činíte? Kdo na to máte kapacity: čas a náladu? Kontrolovat v bytě vše kolem vody? Kdo a kdy si na to vůbec vzpomenete?

Nadto v praxi je problém v tom, že dříve byly nájemní vztahy stabilní. Rodina užívala byt i několik desetiletí, nejprve prarodiče, pak rodiče, pak děti (vnuci a vnučky). Dnes se nájemníci mění v bytech na pronájem (někdy se jim říká investiční byty) co pár měsíců. Jeden na své povinnosti kašle, i druhý (a další…), tak proč by měl třetí nebo čtvrtý tohle řešit? Jenže se to může vymstít. Prostě, až dojde k problému, jeden to odnese… V popisovaném případu došlo k průšvihu po dvou letech a třech měsících užívání bytu. Jenže armatury by měly vydržet aspoň deset let…

Skutkově jednoduchý případ, prostě vytopení spodního bytu, je soudy poměrně složitě právně hodnocen a argumentace soudů jednotlivých stupňů je vcelku rozporuplná. Tak schválně zkuste nahlédnout do vyhotovení rozsudku Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 25 Cdo 1817/2020, ze dne 28. 1. 2021). Občas nám jeden kritický čtenář, a tu a tam se k němu i někdo přidá, vyčítá, že prý naše články jsou složité, nepochopitelné, a to tak, že je lepší si přečíst přímo rozhodnutí soudu. Tak to bychom chtěli vidět. Snažíme se maximálně zjednodušovat a zpřístupnit závěry soudního výkladu, ale nemůžeme se prohřešit odbornosti, nemůžeme změnit zobecněné judikatorní závěry. Nicméně nikomu nikdo (ani my) nebrání nahlédnout do autentického znění rozhodnutí soudu (spis. zn. 25 Cdo 1817/2020, ze dne 28. 1. 2021)

Spokojme se tedy s tím, že soud prvního stupně neshledal žalovaného nájemce horního bytu za vzniklé škody odpovědným (ovšem pro zájemce, zvláště právníky, vězte, že opravdu zaslouží nahlédnout do právní argumentace). Konstatoval, že nedocházelo-li k viditelnému průsaku vody, nemohl žalovaný ani nikdo jiný kvalitu montáže příslušného zařízení zkontrolovat, resp. předvídat, že dojde k náhlému rozlomení ventilu.

I odvolací soud žalobci nevyhověl. Mimo jiné vyšel z toho, že ani občanský zákoník, ani vládní nařízení č. 308/2015 Sb. nestanoví nájemci povinnost provádět pravidelnou prohlídku vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné preventivní výměny. (O právních pravidlech toho, o co se v bytě stará nájemce a o co pronajímatel, jsme psali v tomto článku.) Proto  nelze o porušení povinnosti běžné údržby pronajatého bytu (a následné odpovědnosti) uvažovat. Byla-li pak životnost předmětného vodního uzávěru stanovena v délce patnácti let (vidíte, já raději u vodoinstalace po vlastních zkušenostech hovořím maximálně o 10 letech), nemohl žalovaný porušit ani svou prevenční povinnost, neboť nemohl vzniklou závadu předvídat. 

Vodovodní armatury musí hlídat nájemce bytu    

Nejvyšší soud ČR, k němuž bylo podáno dovolání, to však viděl jinak. Předně zrušil jak rozhodnutí odvolacího soudu, tak soudu prvního stupně, a vyložil v rozsudku (spis. zn. 25 Cdo 1817/2020, ze dne 28. 1. 2021): Podle výslovné právní úpravy (obsažené v ust. § 2257 odst. 2 OZ) platí, že běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Těmito drobnými opravami se pak (ve smyslu § 4 písm. e) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.) rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení.

skoleni_29_6

Škodu za zanedbání kontroly platí nájemce

Z toho plyne, dovozuje Nejvyšší soud, že vznikla-li v projednávané věci škoda na níže položeném bytě v důsledku úniku vody z horního bytu v návaznosti na prasknutí uzávěru vody pod umyvadlem, jenž nebyl hlavním uzávěrem vody pro tento byt, jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu. V této souvislosti nelze přehlédnout specifickou vlastnost bytů nacházejících se pod sebou, z níž plyne riziko protečení vody, jemuž uživatel spodního bytu není schopen čelit, a je proto odkázán na opatrnost uživatele či vlastníka bytu horního. Z toho důvodu musí být požadavek vůči nim zvýšený a musí pokrývat i dostatečně obezřetné a odpovědné počínání při zacházení s vodou v bytě. Zákon vymezující vzájemná práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců dává určité vodítko, v jakém směru má který z nich dbát na prevenci proti úniku vody, a to zejména podle rozlišení, za které části bytu odpovídá a jejichž údržbu a opravy má provádět.

Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že ve věci chybí naplnění základního předpokladu vzniku odpovědnosti nájemce za způsobenou škodu, konkrétně porušení právní povinnosti, neboť zákon ani žádný jiný předpis nezavazuje nájemce provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, není jeho právní posouzení správné, zhodnotil NS kriticky (ostatně, jak už víme, rozhodnutí odvolacího soudu zrušil), neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. (Kromě toho, dodejme něco z právní argumentace, pro odborníky a zájemce, odvolací soud neodlišil deliktní odpovědnost od smluvní (ust. § 2913 o. z.), neposoudil obsah nájemní smlouvy a z ní plynoucí rozsah povinností nájemce ohledně běžné údržby a běžných oprav souvisejících s užíváním bytu a v důsledku toho zůstal jeho právní závěr neúplný, a tedy nesprávný.)

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).