Když jsme onehdy informovali o tom, jaká poučení vzešla ze soudních sporů uživatelů bytů (a příjemců služeb) a poskytovatelů služeb (spojených s užíváním bytu) o včasnost jejich vyúčtování a z toho vyplývající nárok na pokutu za pozdní vyúčtování, jeden čtenář označil náš článek za štvavý.
Ne, nechceme štvát nájemce bytů proti pronajímatelům, ani naopak pronajímatele proti nájemcům a ani vlastníky bytových jednotek proti společenství vlastníků jednotek (SVJ) a ani naopak SVJ proti jednotlivým vlastníkům. Ale prostě existují nějaká – zákonem stanovená – pravidla a ta by měly obě strany znát a dodržovat.
Tato pravidla stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. A ta dotvářejí svým výkladem soudy, když řeší sporné případy.
Pokuty hrozí oběma stranám
Jestliže poskytovatel služeb nedoručí včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu.
Výjimka je stanovena pouze pro situaci, že by splnění ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Typicky to bude např. tam, kde nelze provést automatizovaný odečet spotřeby na dálku, jestliže uživatel bytu nezpřístupnil zavčasu měřicí zařízení.
Vyúčtování, tedy přehled skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby, je poskytovatel služeb povinen provést a doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. A tím je kalendářní rok. Aktuální vyúčtování za loňský rok 2020 tedy mělo být provedeno a doručeno do 30. dubna 2021.
Pokud nedojde k jiné dohodě pronajímatele a nájemců nebo rozhodnutí družstva či společenství vlastníků jednotek, činí výše pokuty 50 Kč za každý den prodlení. Pokud tedy dosud nemáte vyúčtování, které jste měli dostat, pokuta stále nabíhá za každý den a stále každým dalším dnem, kdy na vyúčtování čekáte, narůstá.
Obdobně vysoká pokuta hrozí na druhou stranu i příjemci služeb, pokud nesplní svoji povinnost oznámit změnu počtu osob užívajících byt.
Pokuta se načítá za každý den prodlení, a ještě lze účtovat úroky z prodlení
Nejvyšší soud ČR již ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020) potvrdil, že ani nasčítanou (celkovou) pokutou to vůbec nemusí skončit. Dlužná částka, kterou je třeba zaplatit, může být mnohem vyšší. Z dlužných pokut lze totiž účtovat i úroky z prodlení. Už jsme to jednou předeslali v článku Nedostali jste včas vyúčtování služeb pro byt? Musejí vám zaplatit pokutu.
O výši úroků z prodlení a o tom, jak se počítají, jsme pak psali v článku Jaké vysoké byly a jsou nyní zákonné úroky z prodlení a jak se vypočítá jejich celková částka?
Celková dlužná částka i samotná pokuta tak může za delší období značně narůst, zvláště uvážíme-li, že pokuta dopadá jako sankce nejen na situaci s nedoručeným vyúčtováním, ale i na sice doručené, ale chybné vyúčtování. To také potvrdil Nejvyšší soud:
Nebylo-li vyúčtování služeb řádné (podle zákona č. 67/2013 Sb., tedy v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále, zhodnotil Nejvyšší soud ČR v již zmíněném rozsudku.
Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom podle NS významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Takže seznámení s podklady k vyúčtování samotné vyúčtování nenahrazuje. I když může oprávněná osoba nahlídnout do podkladů a v podstatě si sama spočítat vyúčtování správně, pořád trvá poskytovateli služeb povinnost vyúčtování řádně provést a doručit.
Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování. Splní-li (tedy) poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu.
Nejvyšší soud ČR již řešil spory o zaplacení poměrně vysokých částek pokut a vyložil v rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 1105/2020 ze dne 23. 6. 2020), že pokutu lze moderovat, tedy snížit rozhodnutím soudu, a to postupem podle § 2051 občanského zákoníku ve spojení s § 2052. Informovali jsme vás o rozhodnutí NS v článku Kdy má nájemník a pronajímatel nárok na úroky z prodlení neuhrazených peněz?
Kdo je poskytovatel a kdo příjemce služeb
Poskytovatelem služeb je, jak už jsme naznačili, společenství vlastníků jednotek nebo vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotek či jednotky jako pronajímatel.
Příjemcem služeb je pak nájemce bytu nebo vlastník jednotky.
Ovšem, jak vidno, vlastník jednotky, který pronajímá byt, a takových lidí je celá řada, je v postavení na straně jedné jak poskytovatele služeb, tak i na straně druhé příjemce služeb. Podle § 2 písm. b) bodu 2. zákona je příjemcem služeb, jenže podle § 2 písm. a) bodu 1. zákona je i poskytovatelem služeb.
Takže povinnost doručit řádně a včas vyúčtování platí i pro jednotlivého vlastníka bytu, který jej pronajímá. Jenže tady je situace složitější – jednotlivý vlastník bytu v domě rozděleném na jednotky nemůže zásadně předložit vyúčtování svému nájemci, dokud jej jemu samotnému nepředloží společenství vlastníků jednotek.
I když všechny možné otázky, které mohou v praxi nastat, ještě nebyly autoritativně (soudy) zodpovězeny, máme za to, že nárok na pokutu za pozdní vyúčtování má i nájemce bytu pronajatého jednotlivého vlastníka bytové jednotky.
Jestliže nájemce po vlastníkovi požaduje pokutu, ostatně má na ni podle zákona právo, proč by ji nepožadoval tedy i vlastník bytu po společenství vlastníků? Vždyť jestliže se dostane do prodlení SVJ ve vztahu k vlastníkovi bytu, dostane se do prodlení i sám vlastník bytu vůči svému nájemci.
Jestliže je přenechán do dalšího odvozeného užívání družstevní byt, pak by nárok na pokutu dle zákona konečnému uživateli vznikat neměl, protože zákon hovoří o tom, že poskytovatelem služeb, kterému hrozí pokuta, je vlastník jednotky, jestliže je byt užíván na základě nájemní smlouvy.
Jde-li o družstevní byt, pak sám držitel družstevního (členského) podílu je v nájmu a další uživatel, kterému byt přenechal, je v podnájmu. O podnájemci jako příjemci služeb zákon nehovoří. Máme tedy za to, že automatický nárok na pokutu za pozdní vyúčtování v případě podnájmu nevzniká, bude se postupovat podle toho, co je dohodnuto v podnájemní smlouvě. Nicméně soudní praxe může v budoucnu dospět k jinému závěru.
Proč tajit informace? Vše má rub i líc
Uvědomujeme si, jak důležitý je konsensus, spolupráce. Právě tu zdůrazňoval kritický čtenář, kterému se nelíbilo, že upozorňujeme na pokuty.
Jestliže si však některá ze stran neplní své povinnosti, hrozí jí za to sankce vyplývající přímo ze zákona. Proč bychom o tom nemohli psát? Proč bychom tajili veřejnosti, že se k nejrůznějšími souvislostem vyjádřily soudy, a daly tak návod na řešení sporných případů pro praxi?
Ostatně už jsme si připomenuli, že mohou vznikat docela složité situace. A proč by měl třeba individuální vlastník bytu, který byt dále pronajímá, doplácet na prodlení SVJ? On má své povinnosti vůči svému nájemci a SVJ má zase povinnosti vůči němu.
Je samozřejmě pravdou, že když se domáhá pokuty po SVJ vlastník bytu, domáhá se vlastně pokuty i sám po sobě, protože i on je členem SVJ. Proto musí nastoupit regres – odpovědnost funkcionářů (vedení) SVJ nebo účetní, správcovské, realitní firmy, která pro SVJ zajišťuje služby, zejména pak jejich vyúčtování. Na to je třeba ve smlouvách o spolupráci pamatovat.
Jistěže je jiná situace v domě o 6 či 10 partajích na malém městě, kde se třeba všichni znají a měli by si všichni sousedi navzájem pomáhat, vyjít vstříc. Ale jiná situace je ve velkých domech o třeba i 50 a více bytech třeba v Praze či krajském městě. Tam většinou správu provádí za úplatu různé firmy, které by se měly chovat profesionálně.
A když za své služby dostávají zaplaceno, měly by také odvést, co se od nich čeká. Tedy i řádně a včas předložit uživatelům bytů vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. A když to, co mají zvládat, nezvládnou, nést za to odpovědnost.
ČLÁNKY DO MAILU