Máte rádi dobrodružství? Zkuste na internetu najít objektivní informace o refinancování hypotéky. Stačí z výsledků pátrání odstranit PR bank, lobby hypotečních makléřů a zmatené výkřiky méně či ještě méně spokojených klientů. A to je právě to dobrodružství – připravte se na to, že se budete doslova zmítat na vlnách polopravd, mýtů, naivních přestav nebo dokonce věštění z křišťálové koule.
Čtyři mýty o refinancování
Mýtus: Nechce se mi refinancovat, protože budu znova od začátku platit úroky.
Refinancování je převedení závazku od jedné instituce k jiné – de facto pokračujete u nové banky tam, kde jste u stávající přestali, žádné „znova“.
Naivní představa: Platím své bance už pět let hypotéku, dá mi tak lepší podmínky než novému klientovi, kterého ještě nezná.
Uvědomělí akcionáři bank (existují vůbec?) by jistě ocenili udržování a hýčkání stávajících solventních a poctivých klientů, leč tlak na nové obchody nahrává novým klientům, které je potřeba získat, aby „lovící“ pobočka splnila svůj plán. Stávající klient je až na druhé koleji.
Polopravda: Refinancování je dobré leda tak pro hypotečního makléře.
Je celá řada situací, kdy refinancování je více či méně objektivně nejlepším řešením dané situace pro klienta a ne jen pro hypotečního makléře:
Máte více závazků a chcete je konsolidovat. Třeba do hypotéky, tedy do její neúčelové části, zabalit i menší neúčelový úvěr.
Kromě převedení závazku potřebujete další prostředky například na rekonstrukci a musíte to řešit jako novou hypotéku, tedy vybíráte znovu ze všech možností a nemusíte se vázat na aktuální banku.
Jste nespokojení se svojí bankou a chcete odejít.
Závazek se snížil oproti hodnotě zástavy a ze 100% hypotéky můžete přejít na třeba 85%.
Potřebujete vyvázat spoludlužníka, nebo třeba další zastavenou nemovitost – i toto je ve většině případů jednodušší řešit jako novou hypotéku.
Věštba: Úrokové sazby už nemůžou jít níž.
Můžou.
Jak postupovat při úvaze o refinancování?
Prvním a zásadním krokem je včasná analýza současné situace na hypotečním trhu = srovnání aktuálních nabídek = nejenom úrokových sazeb, ale i všech poplatků. Důležité je také důkladně zmapovat, čím vším je výše úrokové sazby podmíněna. I zde platí princip „nechci slevu zadarmo“ a dává-li banka slevu, znamená to ve většině případů, že si svou marži vezme někde jinde (pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti, kreditní karta, aktivní využívání účtu apod.).
V případě refinancování bývají poplatky (za zpracování hypotéky, za vedení úvěrového účtu) nulové. Nová banka buď akceptuje původní odhad nemovitosti, nebo si na své náklady udělá nový. Můžete ale narazit na banky, které si vypracování znaleckého ocenění naúčtují. V případě refinancování počítejte i se správními poplatky pro katastrální úřad: vklad nového zástavního práva, výmaz, suma sumárum dva tisíce korun. Do srovnání počítejte i s náklady na případný nový běžný účet (nemusí být nutně zadarmo), a když už je jeho vedení zdarma, mohou hrozit poplatky za jednotlivé transakce.
Pokud máte srovnány náklady, které vás čekají v dalším fixačním období, přichází na řadu otázka, zda opravdu chcete refinancovat. Tedy zda to pro vás bude z finančního nebo jiného důvodu výhodné.
Jak dál, když NECHCETE refinancovat?
Oslovte stávající banku s žádostí o nabídku nových úrokových sazeb. Pokud platíte poplatek za vedení úvěrového účtu, požádejte o jeho zrušení. Zmiňte se, že mapujete situaci i v jiných bankách a uvažujete o změně. Stávající banka zareaguje jakousi nabídkou a je na vás, jak dlouho vydržíte licitovat. Pomoci rozhodně může zajímavá konkurenční nabídka. U většiny bank se vyjednáváním dostanete lehce nad nejlepší možnou nabídku konkurence.
Jak dál, když CHCETE refinancovat?
Stejně jako u nové hypotéky sepíšete žádost o úvěr, připojíte potřebné přílohy (nové potvrzení o příjmu často není potřeba, přidáte původní nebo nový odhad). Od stávající banky si vyžádáte vyčíslení úvěru ke konci fixace a příslib kvitance zástavního práva. Následuje kolečko schvalovacího procesu, podpis úvěrové smlouvy (pokud vše klapne), splnění podmínek čerpání a hurá do nové banky.
Nejčastější chyba
Na celý proces si především dejte dostatek času, lépe začít tři měsíce před koncem fixace (lze i rok), než se pak pokoušet vše stihnout za pár týdnů. Mohli byste se tak dočkat nemilého překvapení: pokud by se akce nestihla včas, buď zaplatíte stávající bance sankci za předčasné splacení, nebo té nové za nedočerpání. A obojí dost bolí.
ČLÁNKY DO MAILU