Nájemní smlouvu čtěte pečlivě
Nově účinná právní úprava (§ 2248 a § 2249 NOZ) klade při určování způsobu zvyšování nájemného na první místo dohodu pronajímatele a nájemce. Přesný popis mechanismu zvyšování nájemného tedy může být obsažen přímo v nájemní smlouvě nebo v některém z jejích dodatků. Nejčastějším způsobem úpravy výše nájemného v závislosti na době trvání nájmu bývá tzv. inflační doložka, podle které dochází ke každoročnímu nárůstu nájemného v návaznosti na průměrnou roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem.
Šikovnost nájemce a nepozornost pronajímatele však může vést i ke stavu, kdy zvyšování nájemného v době trvání nájmu bude ze zákona zcela zapovězeno. K zajištění této možnosti postačí mít ve smlouvě výslovné ujednání o tom, že se zvyšování nájemného vylučuje (§ 2249 odst. 1 NOZ).
Změna výše nájemného vyžaduje dodržení přesně stanovených podmínek
Pokud nájemní smlouva o způsobu zvyšování nájemného mlčí, je nutno postupovat dle příslušných ustanovení NOZ.
Pronajímateli je dána možnost obrátit se na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného. Obsah návrhu je však z právního hlediska podroben třem omezením. Početní omezení limituje pronajímatele v tom, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent. Nájemné dále nesmí překročit (absolutní) cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Konečně je pronajímatel vázán časovým omezením, které neumožňuje zvýšit nájemné dříve, než uplyne dvanáct měsíců od posledního zvýšení.
Potřeba vejít se do uvedených omezení je důležitá z hlediska zachování možnosti obrátit se na soud v případě nesouhlasu nájemce s navrhovaným zvýšením nájemného. Bude‑li totiž návrhem pronajímatele kterékoliv z omezení porušeno, případně nebude‑li návrh obsahovat výši navrhovaného nájemného, nebude se k němu ze zákona přihlížet (§ 2249 odst. 1 NOZ).
K návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného se nebude přihlížet také tehdy, když nebude dodržení všech tří omezení řádně doloženo. Jakým způsobem by však měl návrh dodržení dokládat, již zákon nestanoví. K NOZ ještě neexistuje žádná judikatura, pronajímatelům tedy nelze než doporučit, aby v návrhu na zvýšení nájemného podrobně popsali, na základě jakých podkladů a výpočtů mají zákonná omezení za dodržená, a aby současně návrh doplnili o přílohy prokazující jejich tvrzení (např. o kopii předcházejícího dodatku nájemní smlouvy o zvýšení nájemného apod.).
Pronajímatel však výše popsanými omezeními není vázán v případě, že stávající nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu (§ 3074 odst. 2 NOZ).
Akceptuje-li nájemce návrh na zvýšení nájemného, zaplatí novou výši nájemného počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (§ 2249 odst. 3 NOZ).
Co když nájemce s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí
Pokud nájemce do dvou měsíců od doručení návrh na zvýšení nájemného písemně neodsouhlasí, může se pronajímatel s návrhem na určení nájemného obrátit na soud. Musí tak však učinit ve lhůtě dalších tří měsíců, jinak mu hrozí, že jeho žaloba bude zamítnuta.
Opožděné podání žaloby však nemusí vést k jejímu zamítnutí v každém jednotlivém případě. Soud není oprávněn posuzovat podmínky včasnosti návrhu z úřední moci, zamítnutí pro opožděnost tedy bude záležet na právním vědomí a aktivitě nájemce. Zákon konstruuje u uplynutí lhůty podobnou sankci, jako v případě promlčení; nárok na podání žaloby automaticky nezaniká, soud však žalobě nevyhoví, pokud nájemce namítne, že žaloba byla podána opožděně. Pronajímatel je motivován podat žalobu co nejdříve i proto, že soudem zvýšené nájemné bude nájemce muset platit ode dne jejího doručení k soudu (§ 2249 odst. 3 NOZ).
Pro úplnost je nutno podotknout, že zákon dává možnost vynutit úpravu ceny nájmu nejen pronajímateli, ale i nájemci, který může obdobným postupem jako pronajímatel usilovat o snížení nájemného (§ 2249 odst. 4 NOZ).
Nové vymezení způsobu určování obvyklé výše nájemného
Počínaje od 1. 1. 2014 je postup pro určování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě závazně stanoven nařízením vlády č. 453/2013 Sb. Upřesnění kritérií zjišťování výše obvyklého nájemného přináší nejen vyšší míru právní jistoty, ale rovněž užitečný návod pro lepší odhad tržních poměrů pro účastníky nájemních vztahů.
Nově je soud povinen ke zjištění tzv. obvyklého nájemného použít standardizované důkazní prostředky, kterými jsou posudek znalce o výši obvyklého nájemného a prokazatelné doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných (§ 3 odst. 1 nařízení č. 453/2013 Sb.)
Srovnatelným nájemným se přitom podle nařízení rozumí nájemné placené za srovnatelný byt v domě na srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného (§ 2 písm. a) nařízení č. 453/2013 Sb.).
Srovnatelnost se odvíjí od dvou skupin charakteristik daného bytu
Srovnatelnost podmiňuje shoda ve dvou variantách charakteristik, a to srovnatelnosti nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a srovnatelnosti obytné hodnoty bytu (§ 4 odst. 2 nařízení č. 453/2013 Sb.).
Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností se musí vzít v úvahu délka nájmu, možnost podnájmu předmětného bytu, nutnost platby tzv. jistoty, existence ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce (např. povinná péče o zahradu, zvláštní sankce), existence inflační doložky, ujednaný interval placení nájemného a délka výpovědní doby.
Obytná hodnota bytu je podle nařízení určena druhem stavby a druhem bytu, velikostí obytného prostoru, vybavením obytného prostoru, stavem budovy a stavem bytu. Posledním posuzovaným parametrem je lokalita, v níž se byt nachází.
