Základní podmínkou pro získání hypotečního úvěru je doložení příjmů ve výši dostatečné pro splácení úvěru. Výše splátek je dána třemi základními parametry: výší úvěru, dobou jeho splatnosti a úrokovou sazbou.
S úrokovou sazbou asi nic moc nenaděláte, protože vám ji stanoví banka podle úrokové míry na mezibankovním trhu, požadovaných parametrů úvěru a posouzení vaší bonity. Výše úvěru je dána náklady na pořízení či opravy nemovitosti, které potřebujete profinancovat z jiných než vlastních zdrojů. Výši splátek tedy můžete ovlivnit hlavně dobou splatnosti úvěru. Pak je tu ale ještě jedna možnost.
Prozatím byla řeč o rovnoměrných anuitních splátkách, jejichž výše se po celou dobu splácení úvěru nemění. Ty jsou požadovány u naprosté většiny hypotečních úvěrů. Na našem trhu ale existují dvě výjimky. Už název první z nich – Hypotečního úvěru PROGRES od Českomoravské hypoteční banky – napovídá, že u tohoto produktu lze očekávat splácení progresivními splátkami. Ještě variabilnější je v tomto směru Majordomus od HVB Bank, který nabízí možnost splácení anuitními, progresivními i degresivními splátkami. Oč se jedná?
Výše progresivních splátek je na rozdíl od anuitních splátek proměnná, postupně rostoucí. Progresivní splátky jsou jistě zajímavým řešením hlavně pro mladé lidi s perspektivním zaměstnáním, u nichž je předpokládán kariérní, a tedy i platový růst. Hlavní zátěž splácení úvěru takto mohou posunout do doby, kdy pro ně vyšší splátky nebudou problémem. Úvodní progresivní splátky budou zhruba o 25 % nižší než splátky anuitní a na úvěr díky tomu „dosáhnou“ i lidé s nižšími příjmy než u klasických hypoték.
| klasická hypotéka | hypotéka PROGRES | |
|---|---|---|
| Výše úvěru | 1 500 000 Kč | |
| Doba splatnosti | 20 let | |
| Minimální čistý měsíční příjem nutný pro poskytnutí úvěru | 31 400 Kč | 29 675 Kč |
| Úvodní měsíční splátka | 9 734 Kč | 8 009 Kč |
Zdroj: ČMHB
V případě sjednání degresivních splátek pak naopak výše splátek s postupem splácení úvěru klesá. Jejich sjednání bude zajímat ty klienty, kteří z nějakého důvodu chtějí zatížení svého rozpočtu splátkami hypotečního úvěru do budoucna snižovat. Nutno dodat, že snižování „reálné hodnoty“ splátek bude nejen v tomto případě pomáhat i inflace.
V čem se liší PROGRES a Majordomus?
ČMHB nabízí v současné době celkem tři hypotéky s různými názvy i vlastnostmi. Výběrem konkrétního typu hypotéky jsou do značné míry určeny i její parametry.
Předmětný hypoteční úvěr PROGRES je určen pouze pro mladé lidi do 36 let, má pevně danou dobu splatnosti 20 let i dobu fixace úrokové sazby 5 let. Standardně banka poskytne úvěr do výše 70 % celkové investice, avšak v případě dostatečného zajištění úvěru (143 % vyplacené částky) jej může poskytnout až do výše 100 % investice. Asi jen pro některé klienty může být limitujícím faktorem maximální výše úvěru stanovená na 3 mil. Kč. Úvěr je vyřízen velmi rychle – do 5 pracovních dnů.
HVB nabízí hypoteční produkt pouze jeden, ovšem nadmíru variabilní. Majordomus vyniká možností volby anuitních, progresivních a – jako jediný produktu na trhu – i degresivních splátek a možností volby krátké i velmi dlouhé lhůty splatnosti i doby fixace úrokové sazby.
Neobvyklá je i možnost v průběhu splácení úvěru měnit typ, tedy i časový průběh splátek, a tak reagovat na změnu finanční situace. Změnu typu splátek lze naplánovat buď již při uzavírání úvěrové smlouvy (tedy např. že po pěti letech progresivních splátek přejdete na splátky anuitní) nebo až v návaznosti na vývoj vaší finanční situace (v tomto případě za poplatek 5 000 Kč).
Vyšší poplatek za zpracování žádosti o úvěr (1 %) je do určité míry kompenzován bezplatným posouzením nemovitosti sloužící pro zajištění úvěru i nulovými poplatky za správu úvěru. Minimální výše úvěru 400 000 Kč asi příliš nevadí, protože málokdo si bude vyřizovat hypotéku kvůli menší částce. Důležitější může být, že maximální výše úvěru je omezena jen schopností žadatele úvěr splácet a odpovídajícím způsobem jej zajistit. Banka může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr ve výši do 70 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Bonitní klienti však mohou v rámci úvěru Majordomus získat financování až do 85 % celkové investice, v případě zastavení další nemovitostí s dostatečnou hodnotou pak až do výše 100 %.
| Hypoteční úvěr PROGRES | Majordomus | |
|---|---|---|
| Minimální výše úvěru | 300 000 Kč | 400 000 Kč |
| Maximální výše úvěru | 3 000 000 Kč | neomezeno |
| Výše úvěru v % z celkové investice | 70 % (100 %) | 85 % (100 %) |
| Minimální doba splatnosti | 20 let | 5 let |
| Maximální doba splatnosti | 20 let | 30 let |
| Varianty splácení | progresivní | anuitní, progresivní, degresivní |
| Věkové omezení | do 36 let včetně | neomezeno |
| Úroková sazba | 5,65 % | od 5,2 % (pětiletá sazba) |
| Fixace úrokové sazby | 5 let | 1 – 15 let |
| Poplatek za zpracování žádosti o úvěr | nákup nemovitosti: 0,6% min. 5 000 Kč max. 20 000 Kč výstavba a opravy: 0,8 % min. 6 000 Kč max. 25 000 Kč |
200 Kč + 1% min. 10 000 Kč max. 25 000 Kč |
| Poplatek za posouzení zástavy | od 2 500 Kč podle druhu nemovitosti | 0 Kč (v ceně poplatku za zpracování úvěru) |
| Roční poplatek za správu úvěru bez/se stát. podporou |
150 Kč / 220 Kč | 0 Kč / 0 Kč |
| Poplatek za změnu smlouvy dodatkem | min. 2 000 Kč max. 10 000 Kč | 2 000 Kč, resp. 5 000 Kč |
| Podmínky předčasného splacení úvěru | 6 – 30 % předčasně splacené jistiny úvěru podle doby do ukončení fixace úrok. sazby | 10 000 Kč při úvěru do 2 mil. Kč, 20 000 Kč při úvěru nad 2 mil. Kč + ušlý úrok |
| Standardní doba vyřízení úvěru | 5 dnů | 10 dnů |
Zdroj: internetové stránky a infolinky ČMHB a HVB
Výhody progresivních či degresivních splátek využijí ti, kteří očekávají, že jejich schopnost splácet hypoteční úvěr se bude časem podstatněji měnit. V případě degresivních splátek je volba jasná, protože je nikdo kromě HVB nenabízí. U progresivních splátek je možnost výběru, přesto bych osobně opět zvolil hypoteční úvěr Majordomus – především kvůli jeho velké variabilitě.
ČLÁNKY DO MAILU