Kalkulátor náhrady za předčasné splacení úvěru však ukazuje, že tento výpočet dává překvapivé výsledky, které mohou klienta někdy poškodit neúměrně vysokou náhradou, jindy mu naopak umožní provést splátku překvapivě zdarma. Zdánlivě náhodně.
Jak je to možné? Výpočet náhrady za předčasné splacení úvěru bude záviset na dvou klíčových parametrech:
- na úrokové sazbě samotného úvěru
- na takzvané referenční úrokové sazbě.
Zatímco úroková sazba úvěru je jasná a srozumitelná, u referenční sazby je to složitější.
K čemu slouží a co má ukazovat referenční sazba
Výše náhrady by se měla odvíjet od výše újmy, kterou banka předčasnou splátkou utrpí. Když klient provede předčasnou splátku, banka přijde o budoucí úroky z úvěru. Ztrátu může banka kompenzovat tím, že vrácené peníze použije pro poskytnutí nového úvěru. Ten však bude úročen jinou úrokovou sazbou. Když bude nová sazba nižší než sazba původní, banka utrpí škodu. Výše škody tedy silně závisí na úrokové sazbě nového (náhradního) úvěru.
Úrokové sazby se však stále mění a často se stanovují individuálně, podle konkrétního typu úvěru i podle rizikového profilu konkrétního žadatele o úvěr. Jak tedy poznat, zda si banka pro účely výpočtu „nevymyslí“ nevýhodnou (nízkou) sazbu, aby tím uměle navýšila domnělou škodu? Zřejmě proto je v zákoně přímo stanoveno, že pro výpočet náhrady za předčasné splacení úvěru budou banky povinně používat nikoli skutečné individuální sazby, ale jednotné, takzvané referenční úrokové sazby. Banky tak nemají možnost výpočet újmy ovlivnit.
Podle zákona zveřejňuje referenční úrokové sazby pravidelně každý měsíc Česká národní banka. Zákon také stanoví, že referenční sazby se určují odděleně pro jednotlivé typy úvěrů. Zohledňuje se doba fixce úrokové sazby, způsob zajištění úvěru i to, zda úvěr poskytuje stavební spořitelna, nebo někdo jiný. ČNB tedy každý měsíc zveřejní celkem dvacet referenčních úrokových sazeb pro dvacet typů úvěrů.
Zdálo by se, že zvolený způsob stanovení náhrady za předčasné splacení úvěru je ideální. Banka provede výpočet a nemá šanci výsledek uměle navýšit ve svůj prospěch. Většina vstupních parametrů je v úvěrové smlouvě. Jediný externí údaj je úroková sazba, za kterou banka poskytne náhradní úvěr. A tuto referenční sazbu dodá ČNB.
Spotřebitel příliš chráněný nebude
Představa, že je tímto způsobem klient skvěle ochráněn, se však rozplynula v okamžiku, kdy ČNB zveřejnila první referenční úrokové sazby, které začnou platit v září. Jejich hodnoty zřejmě zvedly obočí mnoha analytikům i laikům. Nejkřiklavějším, ne však jediným excesem, je referenční sazba pro bankovní hypotéky s fixací od 5 do 10 let. Její hodnota je 2,73 %.
Připomeňme, že se jedná o sazbu, za kterou by banka měla (teoreticky) poskytnout nový náhradní úvěr, aby tak nahradila úvěr, který zanikne předčasnou splátkou. Dnes se úrokové sazby hypoték pohybují kolem 5 %. Žádná banka dnes nenabízí hypotéky se sazbou pod 3 %. Přesto se takové číslo mezi referenčními sazbami objevuje. A jaký to má důsledek? Klienti zaplatí zbytečně vysokou náhradu za předčasnou splátku úvěru.
Příliš nízká referenční sazba totiž ve výpočtu způsobí, že újma způsobená bance vyjde příliš vysoká a to se projeví i na vysoké náhradě, kterou klient zaplatí.
Zákon předčasné splacení zdraží
Nastává tím paradoxní situace. Zákon, který měl chránit spotřebitele, jim naopak sahá hlouběji do peněženky. Kdyby měly referenční sazbu určovat samy banky, žádná by si netroufla tvrdit, že poskytuje hypotéky s tak nízkou sazbou. Bylo by zřejmé, že jde o účelovou lež, která slouží k umělému navýšení náhrady. Dnes ale zákon bankám nařizuje, aby náhradu počítaly z očividně nereálných referenčních sazeb.
Znamená to, že jsou zveřejněné referenční sazby příliš nízké? Nikoli. Některé jsou příliš nízké, ale jiné jsou naopak vyšší, než by se dalo čekat. Najdou se i takové, které působí věrohodně. Ale celek působí jako soubor náhodných čísel.
Dobře je to vidět na referenční sazbě hypotéky s fixací úrokové sazby mezi 5 a 10 roky. Úrokové sazby stavebních spořitelen i ostatních bank se liší jen nepatrně, a proto je rozumné očekávat, že výše náhrady nebude záviset na tom, zda úvěr poskytla stavební spořitelna nebo jiná banka. Opak je však pravdou.
Když spočítáme, kolik zaplatí klient stavební spořitelny za splacení úvěru se sazbou 5,5 %, dostaneme čistou nulu (viz výpočet náhrady v kalkulátoru). Referenční sazba pro hypotéky stavebních spořitelen s touto fixací je 5,58 %, což je více, než byla původní sazba splaceného úvěru. V tomto případě tedy stavební spořitelna na předčasném splacení úvěru dokonce vydělá. Tedy alespoň podle zákona.
Když ale stejný úvěr se stejnou úrokovou sazbou splatí klient banky, která není stavební spořitelnou, zaplatí maximální možnou výši náhrady, což je 1 % z výše nesplacené jistiny. U 3milionové hypotéky je to 30 000 Kč (viz kalkulátor). A to jen díky tomu, že zde existuje tento limit. Kdyby měl platit celou škodu vypočtenou podle referenční sazby, bylo by to šestnáctkrát více.
Novela zákona o spotřebitelském úvěru bude účinná od září. Je na místě zamyslet se, zda přinese to, co se od ní očekávalo. A zda je problém pouze v jednotlivých parametrech, nebo zda leží někde hlouběji.
ČLÁNKY DO MAILU