Co když vlastník bytu nebo nebytového prostoru nemá dobrý, nebo dokonce žádný přístup? Mohl by však chodit či jezdit přes pozemek souseda, ale tomu se to nelíbí. Musí žalovat spolu s ostatními spoluvlastníky domu, nebo si může právo chůze a jízdy vybojovat sám jen pro svou bytovou či nebytovou jednotku? A co nájemce bytu, jak si ten může zajistit přístup?
Podle ust. § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci (pozemku či budovy), na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused (vlastník sousedního pozemku) za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Sousedi se mohou dohodnout, uzavřít o tom smlouvu. Právo z ní vyplývající mohou nechat vložit i do katastru nemovitostí, a pak jde o věcné břemeno, služebnost. Pak takové právo nezbytné cesty nezavazuje jenom účastníky smlouvy, ale přechází i na další vlastníky pozemků, když se změní jejich majitel. To je praktické pro případ budoucího prodeje nebo dědictví nemovitostí.
Jenomže sousedské vztahy často nejsou idylické. Než aby soused dovolil sousedovi projet dvakrát denně přes svůj pozemek, byť je na něm cesta, ráno ven a odpoledne či večer zpět, raději se bude soudit. Připomeňme si proto základní pravidla pro vynucení si a zřízení práva nezbytné cesty.
Když se sousedi nedohodnou, lze se obrátit na soud
Pokud není možná dohoda, může nezbytnou cestu povolit soud. Občanský zákoník říká, že v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat a s náklady co nejmenšími. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.
To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. Když někdo nepovolí sousedovi užívat již existující soukromou cestu, lze to v drtivé většině případů vnímat jako pouhou schválnost, obstrukci. Zřízení nové cesty však samozřejmě může vlastníka pozemku hodně obtěžovat.
Museli jste někdy řešit se sousedy spory o pozemek?
Jednomu člověku může soused z důvodu sympatií vyhovět, ale dalšímu ne. Třeba se s původním vlastníkem dohodne, ale s jeho dědici už ne. Soud je proto oprávněn povolit nezbytnou cestu jako služebnost, tedy věcné právo vkládané do katastru nemovitostí, jež zavazuje i další vlastníky, a to i když žalobu podávající žadatel o povolení cesty tuto formu nepožadoval a stačila by mu byť jen smlouva. Soud také může sám zhodnotit místní poměry v terénu a rozhodnout o nezbytné cestě odlišně, třeba o jiném vedení, než bylo požadováno, a to na základě své úvahy.
Podobná situace, kdy soused rozlišuje, někomu průchod a průjezd přes svůj pozemek umožní a někomu ne, může nastat i v situaci, že je dům, který nemá vlastní přístupovou cestu, rozdělen na bytové, popř. nebytové jednotky. Některým vlastníkům právo cesty umožní a jinému vlastníkovi třeba ne. Nebo vlastníci jednotlivých jednotek nespolupracují či dotčený vlastník jednotky není schopen přesvědčit společenství vlastníků jednotek, aby se ho zastalo a hájilo i jeho práva.
Jaké má takový vlastník bytové nebo nebytové jednotky možnosti? Podíváme se na jeden soudně projednávaný případ.
Zřízení nezbytné cesty ve prospěch bytové či nebytové jednotky
Navrhovatelka neuspěla s návrhem na zřízení nezbytné cesty jako služebnosti (věcného břemene) jednak cesty pro chůzi a jízdu osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t a jednak nezbytné cesty jako služebnosti stezky pro chůzi a dopravování lidskou silou ve prospěch jí vlastněných bytových jednotek.
Soud prvního stupně shledal, že přístup je již dostatečně zabezpečen z veřejné cesty jinak. Soud poněkud zvláštně uvedl také, že nelze znevýhodnit jiné subjekty v situaci, kdy žalobkyně zakoupila jednotky na investici v atraktivní lokalitě za velmi příznivou cenu, aniž by se při uzavírání smlouvy výrazněji zabývala přístupem k nabývaným jednotkám.
Popravdě řečeno, nechápu, proč soud zvažuje, že někdo jiný je znevýhodněn tím, že si někdo jiný, aniž by to byl vlastník povinného (služebného) pozemku, zajistí právo nezbytné cesty. Pokud se nezabývá otázkou hrubé nedbalosti žadatele o nezbytnou cestu, jak jsme o tom psali v článku Ústavní soud se zastal chatařů. Příjezdovou cestu lze zřídit i dodatečně po koupi nemovitosti.
Jelikož tak zřízení nezbytné cesty není nezbytně nutné, soud žalobě nevyhověl. Žalobě nevyhověl ani odvolací soud. Zdůraznil, že budova, v níž jsou jednotky vymezeny, se nachází ve spoluvlastnictví více osob. Ztotožnil se však se žalobkyní v tom ohledu, že přístup ke svým nemovitostem zajištěn nemá, neboť sama existence výprosy, tedy prostého trpění zatímního přístupu k předmětným jednotkám, nevylučuje potřebu zřízení nezbytné cesty. Jak vidno, moc konzistentní ze strany soudů posuzování situace nebylo.
Bytová jednotka je také nemovitost
Každopádně za klíčové odvolací soud považoval, že jednotka je sice samostatnou nemovitou věcí, což je prvotní předpoklad pro zřízení nezbytné cesty, avšak svou povahou jde pouze o umělý konstrukt právních vztahů, který zahrnuje nejen prostorově oddělenou část domu, ale i podíl na jeho společných částech. Stále jde proto primárně o spoluvlastnictví, které zákon označuje za bytové spoluvlastnictví.
Uvedl, že právo nezbytné cesty je přitom právním institutem reálného světa fyzicky existujících nemovitých věcí, jehož účelem je zajistit mezi nimi spojení (přístup). Reálnou nemovitou věcí je v dané věci budova, nacházející se v rámci bytového spoluvlastnictví nejen ve spoluvlastnictví. Odvolací soud má jinými slovy za to, že nezbytnou cestu jako služebnost cesty nebo stezky přes sousední pozemek vůbec nelze zřídit jen ve prospěch vlastníka bytové či nebytové jednotky či více jednotek v domě
.
Nejvyšší soud ČR však v rozsudku (spis. zn. 22 Cdo 1373/2024, ze dne 28. 5. 2024) takové právní posouzení omezující vlastníka bytové nebo nebytové jednotky odmítl.
Bytová či nebytová jednotka je (v souladu s ust. § 1159 o. z.) nemovitou věcí, neboť ji zákon za nemovitou věc prohlašuje (ust. § 498 odst. 1 věty první o. z.), a už jen z tohoto důvodu má právo vlastník bytové jednotky podat žalobu na povolení nezbytné cesty (podle ust. § 1029 odst. 1 o. z.).
A to nemá-li tato nemovitá věc zajištěno dostatečné spojení s veřejnou cestou, aby na ní bylo možno řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat. Není-li dána některá z překážek povolení nezbytné cesty (zakotvených v ust. § 1032 o. z.), soud má nezbytnou cestu povolit.
Povolením nezbytné cesty pak vzniknou práva a povinnosti pouze žalující vlastnici bytové jednotky a žalované jakožto vlastnici služebných pozemků. Rozhodnutí se naopak nikterak nedotkne práv a povinností vlastníků ostatních bytových či nebytových jednotek.
Práva vlastníků bytových a nebytových jednotek a jejich nájemců
I vlastník bytové či nebytové jednotky tak může za podmínek stanovených v § 1029 a násl. žádat o povolení nezbytné cesty, vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR (spis. zn. 22 Cdo 1373/2024, ze dne 28. 5. 2024). Proto Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil.
Dále Nejvyšší soud připomenul, že právo na povolení nezbytné cesty má vlastník nemovité věci i v případě, že ji sám neužívá, ale přenechává ji k užívání nájemci (k tomu viz dřívější rozsudek Nejvyššího soudu ČR (ze dne 18. 9. 2018, spis. zn. 22 Cdo 5305/2017)).
Pro rozhodnutí o povolení nezbytné cesty proto není podstatné, vlastník v předmětných jednotkách sám nebydlí. Sám nájemce situaci řešit nemůže, o zajištění práva nezbytné cesty se musí postarat vlastník.
Zřízení práva nezbytné cesty není zadarmo, zaplaceno může být i ve splátkách
Služebnost nezbytné cesty může soud povolit jen za úplatu přiměřenou újmě, kterou vlastník pozemku v důsledku zřízení práva cesty utrpí. Při stanovení finanční kompenzace se hodnotí frekvence užívání cesty, zda ji bude užívat pouze vlastník pozemku, nebo i další osoby. Jiná situace bude v případě rekreační chaty pro soukromou rekreaci, jiná v případě přístupu do firemního skladového nebo výrobního areálu podnikatele.
Úplata za povolení nezbytné cesty může být stanovena ve formě jednorázové platby, nebo formou opakujících se dávek. Při hodnotě práva cesty do zhruba 10 000 Kč soud vždy rozhodne o povinnosti zaplatit jednorázově.
Tady je třeba zdůraznit, že zmíněná úplata odčiňuje újmu, kterou vlastník pozemku zatěžovaného právem nezbytné cesty utrpí. Pokud je třeba vynaložit náklady na zbudování nové cesty a nejde jen o povolení přístupu na již existující cestu, stavební práce na zřízení cesty hradí oprávněný, nikoliv vlastník pozemku, na kterém se cesta buduje.
ČLÁNKY DO MAILU