Stát chce nalákat více Čechů do nájmu. Zároveň chce nájmy zatraktivnit i pro majitele nemovitostí, kterým se do nich kvůli současné podobě legislativy zatím nechce. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a Ministerstvo spravedlnosti proto spolupracují na novelizaci občanského zákoníku a občanského soudního řádu, která to má pomoci změnit.
Nájem – sprosté slovo?
Češi jsou zvyklí bydlet ve vlastním. Podle květnových dat Českého statistického úřadu v nájmu bydlí necelých 19 % domácností, což je pod evropským průměrem. Drahé nemovitosti, vysoké sazby u hypoték i přísnější pravidla pro jejich poskytování ale způsobují, že řada lidí už na financování vlastního bydlení nedosáhne. Část z nich tak nedobrovolně musí zamířit právě do nájemního bydlení, které ale také zdražilo.
Pokud chceme zásadně zlepšit bytovou situaci v ČR, musí být jednotlivé změny na všech úrovních systému bydlení vnitřně provázané. Nejde od sebe úplně oddělit kroky, jako jsou zákony, investice do výstavby bytů nebo podpora obcí při přípravě projektů. Stejně tak musí zároveň dojít k citlivé úpravě nájemních vztahů a spolkového a družstevního bydlení,
odkazuje ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš na projekt Bydlení pro život, jenž zahrnuje například dotační program pro výstavbu nájemních bytů, novelizovaný stavební zákon, zákon o podpoře bydlení nebo plánované úpravy v oblasti družstevního a spolkového bydlení, které by jejich postavení měly dostat na roveň bydlení nájemnímu nebo vlastnickému.
Projekt má za cíl také úpravu nájemních vztahů. Nejde o žádné návrhy od úřednického stolu, vycházíme z toho, jaké potíže i řešení popsali sami nájemníci i pronajímatelé. Máme to podložené daty,
vysvětlil Bartoš s tím, že debata se v tomto ohledu zaměřila například na řetězení krátkodobých nájemních smluv, které nájemcům neposkytuje dlouhodobější jistotu bydlení do budoucna, ale i na současný problematický proces vyklízení nemovitosti v případě, že chce pronajímatel ze své nemovitosti dostat člověka, který neplatí nebo byt ničí.
Dvakrát a dost
První navrhovaná změna reaguje na zmíněné problematické řetězení krátkodobých nájemních smluv, které často neposkytuje jistotu budoucího bydlení.
Ze šetření mezi nájemníky vyplynulo, že každý pátý dotázaný má smlouvu na dobu kratší než jeden rok (20 %). Každý čtvrtý pak má smlouvu na jeden až dva roky. Existuje tedy významná skupina lidí, kteří nemají nájem z dlouhodobého hlediska jistý.
Asi 6 % respondentů má podepsaný kontrakt na dobu delší než dva roky a zhruba 45 % dotázaných bydlí v nájmu se smlouvou na dobu neurčitou. Podle informací MMR souvisí délka trvání smlouvy s věkem, protože hlavně nejstarší nájemníci mají smlouvy často ještě z období před reformou legislativy bydlení v 90. letech. Naopak domácnosti se členy do 35 let mají v 58 % případů smlouvu kratší než na dva roky a jen necelá třetina smlouvu na dobu neurčitou.
Skoro 68 % dotázaných nájemců má v stejném bytě od stejného pronajímatele opakovanou smlouvu na dobu určitou, přičemž každý pátý z nich se před posledním prodloužení smlouvy obával ztráty bydlení. Krátká nájemní smlouva je podle MMR jedním z nejčastějších důvodů nespokojenosti nájemců s bydlením.
MMR proto uvažuje o omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou tak, aby bylo možné mezi týmiž smluvními stranami uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou kratší než 3 roky maximálně dvakrát za sebou.
Třetí a další nájemní smlouva mezi týmiž smluvními stranami by už musela být uzavřena buď na dobu určitou v délce minimálně 3 let, anebo na dobu neurčitou. (Za opakované uzavření se má považovat také prodloužení závazku ze smlouvy.)
Pokud ale od skončení posledního závazku z nájemní smlouvy mezi danými lidmi uplyne aspoň jeden rok, k předchozím smlouvám se nebude přihlížet.
V případě, že by po případné účinnosti těchto změn pronajímatel s nájemcem uzavřel smlouvu v rozporu s těmito pravidly, považovala by se taková smlouva za
uzavřenou na dobu 3 let.
Zatím jde o návrhy, které nemusí mít finální podobu. Ministerstvo například uvažuje i nad variantou, že by místo zákazu řetězení smluv mohli pronajímatelé smlouvu na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu jen s výpovědní dobou v délce 18 měsíců. Vyloučená není ani určitá kombinace těchto opatření.
Jednodušší navýšení nájemného po rekonstrukci
Dalším opatřením chce ministerstvo reagovat na fakt, že podstatná část bytového fondu je zastaralá. Podle odhadů MMR minimálně 1,8 mil. (40 %) domácností bydlí v budovách s velmi vysokou energetickou náročností. Stát chce proto motivovat pronajímatele k modernizaci a rekonstrukci svých nemovitostí snazší možností tyto náklady částečně promítnout do nájemného s tím, že nájemce zase dlouhodobě ušetří kvůli modernizaci na energiích.
V současnosti občanský zákoník připouští, aby se pronajímatel s nájemcem dohodl na zvýšení nájemného max. o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Nově by se toho mohl pronajímatel domáhat u soudu a získal by také právo jednostranně navýšit nájemné o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Výši těchto nákladů by musel pronajímatel prokázat s tím, že do částky by nemohl započítat např. běžnou údržbu.
V souvislosti s navyšováním nájemného by naopak občanský zákoník nájemci umožňoval bránit se proti nepřiměřeně vysokému jednostrannému zvýšení nájemného u soudu s výhodou obráceného důkazního břemene. To znamená, že dokazování by bylo na straně pronajímatele, který by musel doložit, proč by mělo nájemné vzrůst na požadovanou úroveň.
Dále by nájemce získal možnost vypovědět smlouvu z důvodu jednostranného zvýšení nájmu s tím, že by výše nájemného v takovém případě po dobu výpovědní doby nesměla vzrůst.
Případné zastropování možného zdražování nájmu ale bude ještě ministerstvo vyhodnocovat z hlediska dopadů.
Nový bič na problémové nájemníky
Ze šetření mezi pronajímateli vyplynulo, že i oni by raději uzavírali dlouhodobější smlouvy, ale s prověřenými nájemci. Regulace řetězení krátkých smluv se bojí kvůli případným potížím s vystěhováním problematických nájemníků. Na to chce reagovat Ministerstvo spravedlnosti zkráceným řízením, ve kterém budou soudy rozhodovat o vyklizení bytu.
V současnosti se žaloba na vyklizení řídí § 1040 občanského zákoníku. Průměrná délka řízení o žalobě na vyklizení od jejího podání do nabytí právní moci je v současnosti podle Ministerstva spravedlnosti do jednoho roku. Ovšem v případě podání žaloby na přezkum výpovědi (§ 2290 občanského zákoníku) se tato doba výrazně prodlouží.
Ministerstvo navrhuje zavedení institutu Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu, který by urychlil ochranu vlastnického práva žalobce v případě, že žalovaný užívá byt či dům bez právního důvodu.
Vše by probíhalo ve zkráceném řízení za podmínky, že by bylo v žalobě uplatněno právo na zaplacení peněžité částky. Rozkaz k vyklizení by podával žalobce, který by musel svá tvrzení doložit důkazy.
Nájemce by v případě rozkazu k vyklizení musel do 15 dnů od jeho doručení byt nebo dům vyklidit a uhradit také náklady řízení nebo v té samé lhůtě podat odpor.
Všechny zmíněné návrhy ještě mohou doznat změn na základě připomínek odborné veřejnosti nebo zástupců nájemců či pronajímatelů, jakož i v následném legislativním procesu.
ČLÁNKY DO MAILU