Současná právní úprava občanského zákoníku účinná od 1. ledna 2014 na rozdíl od předchozí právní úpravy (zrušeného občanského zákoníku z r. 1964 a posléze mnohokrát novelizovaného) již neobsahuje výslovné ustanovení o tom, že jste jakožto nájemce oprávněni se zprostit svých závazků vůči dřívějšímu pronajímateli, jakmile vám byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Při výkladu zmíněného ustanovení Nejvyšší soud již dříve dospěl k závěru, že pokud vám nebyla změna vlastnictví (třeba prodej pozemku, domu, bytu) oznámena původním vlastníkem nebo prokázána nabyvatelem (novým vlastníkem), nemůžete se zprostit svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi a jste povinni mu platit i nájemné. A to do doby, než je vám změna oznámena a prokázána.
Nový vlastník vám nabytí nemovitosti může prokázat například výpisem z listu vlastnického.
Obohacuje se původní pronajímatel, pokud už pronajatá věc není jeho
Bylo a je tomu tak v zájmu vaší právní ochrany, protože jste přechod práv a povinností z nájemní smlouvy na nového pronajímatele nemohli nikterak ovlivnit. Vlastník a pronajímatel se na vás totiž nemusí nijak ohlížet, tudíž jste se o změně nemuseli ani dozvědět.
V zájmu zachování právní kontinuity a jistoty v právních vztazích mezi převodcem předmětu nájmu (původním vlastníkem pronajaté věci), jeho nabyvatelem (novým vlastníkem věci) a vámi jakožto nájemcem je nutno setrvat i v nových právních poměrech na uvedených judikaturních závěrech, vyložil Nejvyšší soud ČR. A proto také v intencích tohoto rozhodnutí NS platí, že vaše povinnost hradit nájemné novému vlastníkovi nastupuje i podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 až v okamžiku, kdy vám změnu vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy vám ji prokáže nabyvatel.
Pokud zaplatíte nájemné novému vlastníkovi před tímto okamžikem, nelze to považovat za majetkový přesun uskutečněný bez právního důvodu. Úhradou nájemného (za dobu po přechodu vlastnictví) k rukám původního vlastníka předmětu nájmu dojde – není-li zde jiného ujednání mezi převodcem a nabyvatelem – k bezdůvodnému obohacení původního vlastníka (plněním bez právního důvodu) na úkor nabyvatele předmětu nájmu, jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží.
Dvakrát platit rozhodně nemusíte
K tomu Nejvyšší soud dodal, že jiný přístup – právní stav, v němž by vámi poskytnuté plnění v dobré víře původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako bezdůvodné obohacení a vůči vám by se duplicitně mohl domáhat úhrady dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel, by zcela jistě neodpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních vztahů. Nehledě na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele spojených s vaším prodlením s úhradou nájemného. O tom jsme psali například v článku Z nájemce dlužícího za nájem toho moc nedostanete.
Nikdo po vás tedy nemůže chtít, abyste vlastně zaplatili nájemné případně dvakrát. Jednak původnímu vlastníkovi, který už vlastníkem není, což jste vědět nemohli, a současně novému vlastníkovi. Přičemž po původním vlastníkovi, pokud by nájemné nevrátil dobrovolně, byste museli částku vymáhat. A ještě byste byli vystaveni riziku postihu za pozdní placení novému pronajímateli. Otázky spojené se změnou placení nájemného v důsledku změny vlastníka (pronajímatele) si tedy musí vyřešit nový a původní vlastník, např. kupující a prodávající, obdarovaný a dárce atp.
Teď už víte to, co ani odvolací soud nevěděl
Na základě kupní smlouvy uzavřené dne 19. října 2016, s právními účinky vkladu vlastnického práva k 21. říjnu 2016, se stala paní Jana vlastníkem nemovitosti, kterou jí prodal pan Aleš. Ovšem nemovitosti byly stále pronajaté dalším osobám. Nájemci nadále, i po změně vlastnictví, platili nájemné panu Alešovi. Nový vlastník – paní Jana – tedy zažalovala původního vlastníka pana Aleše o 123 250 Kč. Ten totiž tyto peníze získal na nájemném, ačkoliv již nebyl pronajímatelem.
Odvolací soud však tuto žalobu zamítl, když dospěl k závěru, že po nabytí vlastnického práva k předmětu nájmu přešla práva a povinnosti pronajímatele plynoucí z uzavřených nájemních smluv na kupující žalobkyni – paní Janu. To je samozřejmě nesporné, jenže soud dále rozhodl, že přijímal-li přitom za dobu po převodu vlastnického práva nájemné i nadále prodávající, čili žalovaný pan Aleš, bezdůvodně se tím obohacoval na úkor nájemců, a nikoliv na úkor paní Jany. Té zůstávalo zachováno právo domáhat se po nájemcích úhrady dlužného nájemného.
Z uvedeného důvodu odvolací soud žalobě nového vlastníka Jany na Aleše o vydání bezdůvodného obohacení ve výši 123 250 Kč spočívajícího v nájemném vyplaceném za prosinec 2016 nájemci žalované nevyhověl. Proto si paní Jana podala dovolání k Nejvyššímu soudu a ten závěr odvolacího soudu, dle něhož plnění, které nájemci poskytli žalované na úhradu nájemného za dobu po převodu vlastnického práva k předmětu nájmu na žalobkyni, jest bez dalšího (bez ohledu na to, zda a kdy byla změna vlastnictví nájemcům oznámena panem Alešem či prokázána paní Janou) nutno považovat za plnění poskytnuté bez právního důvodu, zakládající vznik bezdůvodného obohacení pana Aleše na úkor nájemců, odmítl jako nesprávný.
Ošizený nový vlastník žaluje původního vlastníka, a ne nájemce
Úhradou nájemného (za dobu po přechodu vlastnictví) k rukám původního vlastníka předmětu nájmu došlo – nebylo-li zde jiného ujednání mezi převodcem a nabyvatelem – k jeho bezdůvodnému obohacení (plněním bez právního důvodu) na úkor nabyvatele předmětu nájmu, jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží.
Takže nový vlastník – paní Jana postupovala správně, když žádala vydání nájemného po původním vlastníkovi – panu Alešovi a nechtěla, aby jí ho zaplatili nájemci, kteří už jej panu Alešovi uhradili.
ČLÁNKY DO MAILU