Hlavní navigace

Kolik dnes potřebujete vydělat, abyste dostali hypotéku? (PŘÍKLADY)

10. 1. 2023
Doba čtení: 8 minut

Sdílet

 Autor: profit
Úrokové sazby hypoték dosáhly vrcholu. Na hypotéku dnes dosáhne jen málokdo. Kolik musíte vydělat, abyste hypotéku dostali? Přinášíme vám konkrétní příklady.

Úrokové sazby hypoték zřejmě dosáhly svého maxima.

Jak informovala skupina ČSOB, v roce 2022 poskytly tuzemské banky úvěry na bydlení ve výši 217 mil. Kč. To je o cca 60 % méně než v předchozím roce. Lidé zjistili, že na neúnosně zdražené hypotéky vlivem vysokých úrokových sazeb už nemají.

Situaci komentuje také Česká bankovní asociace: Hypoteční trh zůstává velmi utlumený a v posledních měsících se objem nově poskytnutých hypoték pohybuje na nejslabší úrovni od začátku roku 2014. Přitom od té doby se průměrná velikost hypotéky vzhledem k růstu cen nemovitostí zdvojnásobila. V reálném vyjádření by tak byl propad ještě citelnější. Počet poskytnutých hypoték v posledních měsících je pak nejnižší za posledních zhruba 20 let, uvedl v prosinci 2022 hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.

Na pokles úrokových sazeb si budeme muset ještě chvíli počkat. Podle prognózy České národní banky (ČNB) se inflace vrátí na nízké hodnoty koncem roku 2024 a s ní i úrokové sazby.

Co ovlivňuje výši vaší hypotéky?

ČNB na jaře 2022 stanovila podmínky pro nové hypotéky, které vám řeknou, na jakou výši hypotéky dosáhnete:

  • LTV (Loan To Value). Poměr mezi cenou nemovitosti a výší hypotéky. Jestliže jste mladší 36 let, máte nárok na 90 % úvěr z ceny nemovitosti. Pokud jste starší, banka vám půjčí jen 80 %, zbytek si musíte sehnat sami (anebo dát bance do zástavy ještě další nemovitost).
  • DTI (Debt To Income). Ukazatel, který hlídá vaši celkovou zadluženost. Banky vám nesmí půjčit více, než je 8,5násobek vašeho ročního čistého příjmu (pokud je vám nad 36 let). Jste-li mladší, pak se vás týká 9,5násobek ročního čistého příjmu, a také jde jen o úvěry zajišťující vaše vlastní bydlení.
  • DSTI (Debt Service To Income). Žádná finanční instituce vám nesmí půjčit další peníze, pokud by všechny vaše splátky překročily 45 % vašeho čistého měsíční příjmu (pokud je vám nad 36 let), nebo 50 % příjmu, jestliže jste mladší 36 let. V tom případě se horní hranice týká jen úvěrů, které slouží k vašemu vlastnímu bydlení.

Životní náklady vyživovaných osob v domácnosti

To však zdaleka není vše, tyto ukazatele jsou jen jedna část podmínek. Do hry vstupuje další posuzování vaší bonity, kdy banka bude zjišťovat všechny vaše pravidelné výdaje, tedy například nájemné, případné alimenty, pojištění, ale zejména ji bude zajímat počet vyživovaných osob ve vaší domácnosti. Z toho totiž banky vypočítávají minimální životní náklady na každého člověka.

Jsou to náklady, které si banky stanovují automaticky, aniž by do nich ještě vstupovaly další přiznané náklady. Tyto minimální životní náklady se liší banka od banky, každá je má nastavené odlišně. Dá se říci, že poměrně dost přísná je Hypoteční banka, říká pražský finanční poradce a úvěrový specialista Jakub Rotrekl. Podle podrobné hypoteční kalkulačky, kterou má tento poradce k dispozici, uvádí Hypoteční banka tyto minimální životní náklady:

  • 1 žadatel – 10 852 Kč
  • 2 žadatelé – 16 522 Kč
  • 1 žadatel + 1 dítě – 16 002 Kč
  • 1 žadatel + 2 děti – 22 451 Kč
  • 2 žadatelé a 2 děti – 29 098 Kč

Při žádosti o úvěr byste měli vypsat všechny vaše pravidelné měsíční výdaje, a to zejména ty, které jsou vidět na vašich výpisech z účtu a banka je při posuzování žádosti uvidí. Jedině v případě, že platíte nájemné a žádáte o hypotéku na vlastní bydlení, banka vaše nájemné posuzovat nebude, protože po nastěhování do nového domova už vám tato položka odpadne.

Aby dosáhli na úvěr, falšují výpisy z účtů. Jak banky odhalují podvodníky? Přečtěte si také:

Aby dosáhli na úvěr, falšují výpisy z účtů. Jak banky odhalují podvodníky?

Kolik musíte vydělat na průměrnou hypotéku?

Pojďme se podívat, kolik na začátku roku 2023 potřebujete vydělávat, abyste si mohli dovolit hypotéku na nemovitost, jejíž cena je 4 000 000 Kč. Ukážeme si výpočty v několika variantách:

  • Bezdětný člověk do věku 36 let
  • Člověk do 36 let platící výživné na 1 dítě a splácející úvěr na auto
  • Manželé ve věku nad 36 let, žena na mateřské dovolené, 2 děti
  • Pracující manželé, 2 děti

Ve výpočtech jsme zvolili 3letou dobu fixace, která je sice dražší než 5letá, ale může být vhodnější kvůli výhledu na snížení úrokových sazeb v horizontu cca 2–3 let, kdy Česká národní banka predikuje návrat inflace ke 2 %, a tím pádem i k poklesu úrokových sazeb. Dá se samozřejmě požádat o 5letou fixaci s nižší úrokovou sazbou, a pokud sazby klesnou dříve, utéct k jiné bance. Budete ale muset znovu projít celým procesem schvalování hypotéky.

Naši fiktivní žadatelé o hypotéku mají pro jednoduchost příjem ze zaměstnání, protože u OSVČ se příjmy posuzují přísněji a ovlivňují je paušální výdaje či paušální daň.

Níže uvedené příklady jsou jen hrubě rámcové, protože každá banka má úplně jiná pravidla pro posuzování bonity žadatelů. Naše výpočty slouží pro základní orientaci, přesné částky se mohou lišit v řádu jednotek tisíců.

Slečna Svobodná, 30 let, bezdětná. Čistý příjem 46 200 Kč

LTV 90 %, banka může dát úvěr do výše 3 600 000 Kč, zbylých 400 tisíc Kč musí mít slečna Svobodná z vlastních zdrojů.

Úroková sazba (bez pojištění schopnosti splácet) při fixaci na 3 roky může být 6,64 % p.a. Měsíční splátka v tom případě bude 23 087 Kč.

DTI: Slečna Svobodná vydělává 46 200 Kč čistého měsíčně. Banka jí smí dát úvěr jen do výše jejího 9,5násobku čistého ročního platu, který tedy činí 5 266 800 Kč (46 200 × 12 × 9,5). V tomto ohledu slečna bohatě splnila kritérium.

DSTI: Při měsíčním čistém příjmu 46 200 Kč nesmí být součet měsíčních splátek všech úvěrů vyšší než 50 % (slečna je mladší 36 let). Polovina příjmu v tomto případě znamená 23 100 Kč. Jak je vidět, právě v tomto kritériu by slečna prošla jen o chlup, protože měsíční splátka hypotéky bude 23 087 Kč. Pokud by slečna Svobodná splácela třeba ještě pračku, nebo dokonce auto, už by její příjem zdaleka na hypotéku nestačil.

Životní náklady: Slečně Svobodné zbyde na živobytí po zaplacení měsíční splátky jen polovina jejího čistého příjmu, tedy 23 100 Kč. Sice momentálně platí nájemné, ale po koupi nemovitosti už jí tato platba odpadne, protože bude bydlet ve vlastním. Tím se jí náklady sníží a bude mít teoreticky na starosti jen výdaje na energie a jídlo. To jsou náklady, které banky započítávají do svých limitů minimálních životních nákladů. V tomto případě bude banka posuzovat, zda slečna Svobodná splňuje toto kritérium částky kolem 10 000 Kč (záleží na bance). Protože slečně zbývá na útratu 23 100 Kč čistého, tuto podmínku pohodlně splňuje.

Nemáte na splácení hypotéky? O nemovitost přijít nemusíte Přečtěte si také:

Nemáte na splácení hypotéky? O nemovitost přijít nemusíte

Pokud by však slečně Svobodné bylo v době žádosti o hypotéku více než 36 let, pak by byla situace trochu jiná.

Dostala by jen 80% hypotéku, tedy jen 3 200 000 Kč, a 800 000 Kč by musela najít ve vlastních zdrojích. DTI by jí nařizoval 8,5násobek jejího ročního platu, tedy 4 712 400 Kč. Stále ještě by byla pohodlně v limitu tohoto parametru. Také ukazatel DSTI by slečna zvládla, protože 45 % z jejího příjmu je 20 610 Kč (a splátka hypotéky bude jen 20 522 Kč). Její příjem by pak mohl být „jen“ 45 800 Kč.

Jenom pro zajímavost, splátka ve výši kolem 20 500 Kč v roce 2017, kdy se úrokové sazby pohybovaly kolem 1,8 % p.a., odpovídala výši úvěru cca 4 750 000 Kč. Při stejné výši splátky jste si tedy mohli dovolit mnohem dražší nemovitost.

Pan Mladý, 33 let, platí výživné na dítě a splácí úvěr na auto. Příjem 60 000 Kč

Pan Mladý chce koupit stejnou nemovitost, žije sám, platí však výživné na dítě a má auto na úvěr. Auto stálo 200 tisíc, splátka úvěru činí 6000 Kč měsíčně. Výživné platí 5000 Kč. Jeho příjem je 60 000 čistého měsíčně.

LTV je s ohledem na věk totožné jako u slečny Svobodné, pan Mladý může dostat 90% hypotéku.

DTI: Celkový dluh pana Mladého (hypotéka + auto) bude 3 800 000 Kč. Kritérium DTI říká, že pan Mladý se svým příjmem může dostat úvěry až do výše 6 840 000 Kč.

DSTI: Pan Mladý bude mít měsíční splátky obou úvěrů ve výši 29 087 Kč. S těmito splátkami se těsně vejde do nutnosti dodržet 50% hranici pro celkové výše splátek ze svého čistého měsíčního příjmu (max. 30 000 Kč).

Životní náklady: Panu Mladému zbyde na živobytí cca 30 000 Kč, čímž se vejde do podmínky životního minima stanovené bankou cca 10 800 Kč plus 5000 Kč výživného na dítě. Jak je vidět, největším kamenem úrazu při žádosti o hypotéku nebývají životní náklady, ale parametr DSTI.

Manželé Šťastní, oba 38 let, žena na rodičovské, 2 děti

Muž má příjem 50 000 Kč, rodičovský příspěvek ženy je maximální možný ve výši 13 000 Kč. Celkem příjem rodiny je 63 000 Kč měsíčně.

LTV: 80%, tedy na 4milionovou nemovitost dostanou jen 3 200 000 Kč. Měsíční splátka při úrokové sazbě 6,64 % bude 20 522 Kč.

DTI: Celková výše dluhu manželů při společném příjmu může být 6 426 000 Kč (63 000 × 12 × 8,5). Manželé toto kritérium pohodlně splňují.

DSTI: Také tento parametr je pohodlně splnitelný, rodina smí být zatížena max. 45 % z celkových příjmů, takže splátka nesmí být vyšší než 28 350 Kč. Se svojí splátkou něco málo přes 20 tisíc tuto podmínku hladce splňují.

Životní náklady: Protože se jedná o 2 rodiče s 2 dětmi, zde už banky budou rodině počítat sumu minimálních životních nákladů blížící se 30 000 Kč. Po odečtení hypoteční splátky rodině zbyde na běžné měsíční výdaje 42 478 Kč.

Na tomto případu je vidět, že by se problém nemusel ukázat u DSTI, ale na straně životních nákladů. Jeden „pořádný“ příjem, druhý slabý a hodně krků na uživení.

Pracující manželé, 2 děti a úvěr na auto

Manžel vydělává 40 000 Kč, žena 30 000 Kč, úvěr na auto 450 000 Kč, měsíční splátka 8000 Kč.

LTV: 80 %, tedy hypotéka ve výši 3 200 000 Kč.

DTI: Celková výše splácených úvěrů bude 3 650 000 Kč (3 200 000 Kč + 450 000 Kč). Rodina tento ukazatel splňuje.

DSTI: Poměr 45 % měsíčních plateb úvěrů vzhledem k příjmům rodina splňuje poměrně těsně, jejich součet měsíčních splátek bude 20 522 Kč + 8000 Kč (28 522 Kč oproti maximu 31 500 Kč).

Životní náklady: Po zaplacení splátek úvěrů rodině zbude na život 41 478 Kč. Tím se manželé s rezervou vejdou do podmínek životního minima kolem 30 000 Kč.

FIN23

Pokud uvažujete o tom, jestli i v této velice drahé době požádat o hypotéku, a nevíte, zda na ni dosáhnete, můžete si podle uvedených parametrů sami vypočítat, jaké jsou vaše šance.

Kdybychom to měli shrnout, pak příjem nutný pro pořízení hypotéky ve výši 3 200 000 Kč začíná orientačně na částce kolem 45 tisíc Kč měsíčně a roste spolu s věkem, počtem vyživovaných osob a dalších úvěrů.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).