Kdy vám musí pronajímatel a kdy SVJ, jako vlastníkovi bytu, zaplatit pokutu?

Budeme se snažit vám o pokutě, na kterou mají případně nárok uživatelé bytu, napsat skoro všechno, všechny dostupné informace, které vyplývají ze zákona (č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty) a aktuálních výkladů soudů.

Jestliže poskytovatel služeb (tj. v nájemním bytě pronajímatel a ve vlastnickém společenství vlastníků jednotek – SVJ) nesplní svoji povinnost (stanovenou zákonem č. 67/2013 Sb.), zejména nedoručí-li vám včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb (uživatele bytu) nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně, tedy vám, pokutu.

Zákon zná, aby to nebylo tak jednoduché, výjimku, která zní: … ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Tyto skutečnosti vylučují nárok na pokutu nebo zakládají možnost jejího snížení soudem. Ale to už je asi pro právníky, jen jsme vás upozornili, že vše není tak jednoduché. Nicméně základní pravidla pro snížení celkové výše pokuty dále naznačujeme.

Výše pokuty

Pokuta činí 50 Kč za každý den prodlení, tedy za každý den následující po tom, co vám včas nedoručili vyúčtování, nezpřístupnili k vaší žádosti podklady (faktury dodavatelů), abyste si mohli vyúčtování zkontrolovat a přepočítat, atp. Tato výše pokuty však může být dohodou zúčastněných snížena. (Dříve, za rok 2014 a 2015, pokuta činila 100 Kč za den.)

Stačí čekat, ničeho se nemusíte domáhat

O předložení vyúčtování přitom vůbec nemusíte žádat. Nemusíte být aktivní, můžete zůstat pasivní a čekat, nemusíte vyúčtování upomínat. Naopak je povinností pronajímatele vyúčtování provést a seznámit s ním vás jako nájemce (nebo SVJ vás jako člena SVJ a vlastníka jednotky) ve stanovené lhůtě nezávisle na tom, zda jej nájemce o vyúčtování upomíná.

Vyúčtování je povinen vám poskytovatel služeb doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období – předchozího kalendářního roku, tedy do 30. dubna kalendářního roku.

Pokuta nabíhá, i když podle vyúčtování dlužíte nedoplatek

Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty a následný výsledek vyúčtování (například nedoplatek) na něj nemá žádný vliv. Takže nakonec, i když máte třeba právě nedoplatek, nic platit nemusíte, protože se výše nasčítané denní pokuty může rovnat výši nedoplatku, nebo ho může i převýšit: A rázem se z vás jako dlužníka stává věřitel, jak o tom pojednává Nejvyšší soud ve svém rozsudku (spis. zn. 26 Cdo 4074/2019 z 23. června 2020).

Dojde-li ke sporu, může soud celkovou výši pokuty snížit

Za určitých okolností může soud, pokud dojde ke sporu o zaplacení pokuty, celkovou výši pokuty snížit.

• Nepřiměřenost, přílišnou výši pokuty však nelze vyvodit z její celkové výše, byla-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s ním spojeného navyšování penále (pokuty) o jinak přiměřenou denní sazbu; opačný závěr je nepřijatelný, konstatoval Nejvyšší soud, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše penále) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má penále plnit.
• Přitom dále platí, že nájemce může pokutu po pronajímateli požadovat bez ohledu na to, zda mu porušením povinnosti vznikla škoda; vznikne-li mu však škoda, výše této škody představuje hranici, pod kterou nelze pokutu snížit.

S podrobnostmi se můžete seznámit vrozsudku Nejvyššího soudu spis. zn. 26 Cdo 1105/2020. 

Pokuta nejen za pozdní, ale i za chybné vyúčtování

Nebylo-li vyúčtování služeb, které jste dostali, řádné (tj. v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. A vám tak vzniká nárok na pokutu. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá.

Toto seznámení slouží nájemci pouze k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování, vyhodnotil Nejvyšší soud.

Takže to, že vám zpřístupnili podklady pro vyúčtování, nezhojí chybné vyúčtování a váš nárok na pokutu za jeho pozdní doručení zůstává zachován. To by se takhle dalo všechno vyřešit včasným zasláním špatného vyúčtování. Ale špatné vyúčtování znamená absenci vyúčtování, tedy pozdní vyúčtování.

Ještě nastupují úroky z prodlení

A pokud vám pokutu za to, že jste nedostali včasné a řádné vyúčtování, nezaplatí – nezaplatí včas, pak si můžete i z této pokuty účtovat úroky z prodlení. Nejvyšší soud potvrdil, že ze sankce za prodlení s nepeněžitým plněním (předložením vyúčtování) lze požadovat sankci za prodlení s plněním peněžitého prodlení – tedy můžete chtít úroky z prodlení i z pokuty. Kvůli tomu mohou sankce hodně narůst, proto se k tomu ještě vrátíme v samostatném článku. Protože pokuta se může týkat i vás.

Vše má rub a líc – pokutu můžete platit i vy

Ano, pozor! Zákon č. 67/2013 Sb. počítá i s pokutou vůči uživatelům bytů, když si oni včas neplní své povinnosti. Vše, co jsme popsali, se proto může obrátit proti vám, i když pochopitelně z jiných důvodů. Ale o tom zase třeba někdy jindy. V tomto článku jsme vám chtěli popsat, jaké máte nároky, když dostanete vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu opožděně nebo toto vyúčtování bude nesprávné.

Nicméně k tomu, jak hodně mohou peněžité sankce narůst, se ještě vrátíme – budiž to varováním všem, kdož jednak řádně neplatí nájem, příspěvky, zálohy na služby, a jednak si neplní i své další povinnosti – třeba, aby ušetřili, nenahlašují skutečný počet uživatelů bytu.