Hlavní navigace

Kdy vám mohou omezit nebo zakázat podnájem bytu?

25. 5. 2023
Doba čtení: 5 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Chcete byt přenechat do užívání někomu jinému? Podnájem nájemního bytu a nájem vlastnického může být někdy zakázán nebo omezen. A jindy zase ne.

Kdo opravdu trvale bydlí společně s podnájemníkem, souhlas majitele bytu k podnájmu nepotřebuje. Jenže co je to pro účely nájmu „trvale bydlet“? A může SVJ zakázat vlastníkovi bytu jeho nájem? A co zpropadené Airbnb?

Občanský zákoník (OZ) u podnájmu bytu rozlišuje, zda nájemce sám v bytě trvale bydlí, nebo v bytě trvale nebydlí. A od toho se odvíjí možnost přenechat byt do užívání někomu dalšímu, kdo nemá žádný vztah, žádnou smlouvu s pronajímatelem, vlastníkem bytu.

Když nájemce trvale byt užívá

Nájemce může dát (podle ust. § 2274 OZ) někomu dalšímu – tzv. třetí osobě – do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. Ust. § 2272 OZ se zde použije přiměřeně. Nájemce má podle tohoto odkazovaného ustanovení (rozumějme na ust. § 2274 OZ v dané souvislosti navazujícího ust. § 2272 OZ) právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Nelze tedy zakázat přijímání návštěv, občasné přespání známých nebo příbuzných.

A dále podle něj platí:

Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti (tj. v podstatě člena rodiny) nebo nájemce, je povinen zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli. Jde především o to, aby byly správně nastaveny zálohy na služby spojené s užíváním bytu a jejich vyúčtování. Aby ostatní uživatelé bytů nedopláceli na dalšího člověka v domě navíc.

Nenahlásí-li nájemce novou osobu užívající byt ani do 2 měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost vyplývající z nájmu, za což může padnout výpověď z nájmu bytu.

Zapamatujte si

Nájemce může do svého bytu přijmout bez ohledu na stanovisko pronajímatele osobu blízkou nebo podnájemce, za předpokladu, že sám v bytě trvale bydlí.

Nehrozí mu za to výpověď nájmu, ale musí řádně a včas nového uživatele bytu nahlásit.

Když nájemce byt neužívá, nebo užívá jen občas

V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát (dle § 2275 odst. 1 OZ) třetí osobě (čili někomu jinému) do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu.

Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě 1 měsíce, považuje se souhlas za daný; to však neplatí, pokud byl předem ujednán zákaz podnájmu v nájemní smlouvě.

Nedodržení těchto pravidel se považuje za hrubé porušení povinností nájemce, za které může padnout výpověď z nájmu bytu.

Jak rozlišit, kdy nájemce v bytě trvale bydlí a kdy ne

Pokud nájemce v bytě sám bydlí, nepotřebuje tedy pro podnájem, pro přijetí podnájemníka do bytu, souhlas pronajímatele. Nájemce má povoleno přímo zákonem třetí osobě do podnájmu přenechat část bytu, ve kterém sám bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.

Není však vyloučeno, že si strany ve smlouvě o nájmu bytu sjednají opak – pronajímatel a nájemce si mohou sjednat předem úplný zákaz podnájmu. Na to má pronajímatel právo, vymínit si to ve smlouvě.

Ovšem není-li tomu tak, když podnájem není smlouvou zakázán, pro praxi se nabízí otázka: Jak „moc“, jak často, jak intenzivně musí nájemce v bytě bydlet, aby ho nebo jeho část mohl dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele?

Nestačí, že se v bytě tzv. ukáže jednou měsíčně, kdy zrovna vybírá podnájemné, jehož platba je dohodnuta v hotovosti. I kdyby pozdravil většinu sousedů a třeba i samotného majitele činžáku, pokud v domě sám bydlí, aby se tzv. „ukázal“.

Co je trvalé bydlení v nájmu, aby mohl nájemce dát byt či jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele

Výkladový problém už autoritativně vyřešil Nejvyšší soud. Za trvalé bydlení nelze považovat jen občasné návštěvy a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem).

Ani 2 dny v týdnu jako trvalé užívání nestačí, aby mohl jít byt do podnájmu

Proto Nejvyšší soud ČR v rozsudku neuznal za trvalé bydlení situaci, kdy nájemce užíval byt společně s podnájemcem, resp. jeho část toliko v průměru 1–2× týdně. I když šlo o užívání bytu do jisté míry pravidelné (v rámci týdenního intervalu), nešlo o užívání soustavné, zhodnotil soud.

Nájemce tedy užíval byt v tak malém rozsahu, že nelze hovořit o tom, že by v něm uspokojoval své bytové potřeby. Závěr proto v soudním sporu byl, že nájemce v bytě trvale nebydlel. A proto byla oprávněná výpověď z nájmu bytu, kterou na základě toho dal pronajímatel nájemci.

Nájemce tak o užívání bytu přišel. (Viz spis. zn. 26 Cdo 3623/2019, ze dne 9. 6. 2020.)

Pravidla pro podnájem nájemního bytu se týkají i družstevních bytů

Nájemce družstevního bytu (majitel členského podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo – nárok na uzavření nájemní smlouvy k bytu) může přenechat byt jen do podnájmu, nemůže uzavřít další nájemní smlouvu, kde by vystupoval jako pronajímatel, protože sám je nájemcem.

Nájem nemůže založit jen ten, kdo sám je v nájmu. A družstevníci jsou v nájmu.

Podmínky, za nichž je možno dát do podnájmu družstevní byt, upravují zpravidla stanovy příslušného bytového družstva, jinak platí pravidla OZ.

Společenství vlastníků (bytových) jednotek nesmí zakázat nájmy bytů

Nejvyšší soud ČR ve svém usnesení (ze dne 15. 3. 2023, spis. zn. 26 Cdo 854/2022) zhodnotil, že společenství vlastníků je (ve smyslu ust. § 1194 odst. 1 OZ) právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku.

Proto do jeho zákonné působnosti nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství (včetně jejich přenechávání do užívání dalším osobám), neboť jde o oprávnění náležející výlučně vlastníkovi jednotky (podle ust. § 1175 odst. 1 a § 1012 OZ).

Společenství vlastníků jednotek tak nemůže svými stanovami v domě omezit vlastnické právo jednotlivých vlastníků na užívání jejich bytu, a to ani v případě, kdy vlastník využívá byt ke krátkodobému pronájmu k ubytování cizích osob.

dan_z_prijmu

Více k tématu: Jak moc může zasahovat společenství vlastníků bytových jednotek do práv jednotlivých vlastníků?

Zapamatujte si

SVJ nemůže legálně zakázat pronájem (nájem) bytů svým členům (vlastníkům bytů), ale dokonce ani ubytovávání v rámci Airbnb.

Nicméně problematiku ubytovávání v rámci této platformy jako právník nehodnotím za zcela (uvedeným rozhodnutím NS ČR) vyřešenou, jistě je tu prostor pro kreativní právníky, aby otázku soudu nastolili nově, aby o ní mohl znovu rozhodovat, takže se můžeme dočkat případně ještě speciálního rozhodnutí vrcholného soudu ČR, které posvětí, nebo naopak odmítne omezování (zákaz) ubytování v rámci Airbnb společenstvím vlastníků jednotek.

Byl pro vás článek přínosný?

Autor článku

Nenadávejte právníkům, zákony netvoří zdaleka jen oni. Oni je pak jen zašmodrchávají ve prospěch svých klientů, třeba zrovna vás. Budu se však snažit vám je vysvětlovat.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).