Pokud jste vlastníkem bytu, ve kterém bydlíte, je odpověď na zmíněné otázky jednoznačná. Jak je to ovšem v případě, kdy žijete v bytě nájemním – kdo má právo či povinnost rekonstrukci bytu provést a zaplatit?
Podmínky rekonstrukce mohou být sjednány v nájemní smlouvě
Hned ze začátku je důležité uvést, že vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce ve vztahu k úpravám a opravám bytu mohou být ujednána v nájemní smlouvě.
Před podpisem nájemní smlouvy je tedy vždy důležité si zkontrolovat nejen výši nájemného, ale také povinnosti, ke kterým se nájemce zavazuje ve vztahu k případným (menším či větším) opravám bytu.
Ve smlouvě si strany mohou samozřejmě ujednat, že v bytě bude v určité lhůtě provedena rekonstrukce ve sjednaném rozsahu, jejíž náklady bude hradit některá ze smluvních stran – zpravidla to však bude pronajímatel jakožto vlastník bytu. Je nicméně potřeba myslet i na to, že korektivem této smluvní volnosti je postavení slabší strany nájemce, jenž se nemůže zavázat k ujednáním, která by byla v jeho výrazný neprospěch nebo v hrubém nepoměru.
Pro předejití pozdějších sporů o to, kým nebo v jakém poměru mají být rekonstrukce či opravy bytu hrazeny, je optimální si jejich podmínky konkrétně ujednat a nastavit přímo v nájemní smlouvě.
Povinnost nájemce hradit drobné opravy a běžnou údržbu
Pokud nájemní smlouva o opravách a údržbě nemovitosti mlčí, řídí se nájemní vztah ustanoveními § 2257 občanského zákoníku, ve spojení s nařízením vlády č. 308/2015 Sb. (o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, dále jen „Nařízení“).
Podle citovaného ustanovení § 2257 OZ nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co se skrývá po pojmem běžná údržba a drobné opravy, pak specifikuje Nařízení.
Běžnou údržbou bytu se podle něho rozumí
- udržování a čištění bytu (vč. jeho zařízení a vybavení), zejména pak
- malování bytu,
- oprava omítek,
- tapetování,
- čištění podlah či obkladů,
- čištění zanesených odpadů atp.
Jinými slovy, nájemce musí udržovat byt ve funkčním stavu, obyvatelný, čistý a funkční tak, aby neztratil na své původní hodnotě.
Stejně tak by měl nájemce, pokud není ve smlouvě ujednáno jinak, zaplatit revize a kontroly bytových zařízení (např. revize plynových radiátorů či plynového kotle).
Za drobné opravy, které je podle zákona povinen hradit nájemce, se podle zmíněného Nařízení považují např.
- opravy jednotlivých částí dveří či oken,
- opravy a výměna eklektických koncových zařízeních (tj. vypínačů nebo zásuvek),
- dále opravy vodovodních výtoků, digestoří, sprch, bidetů, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, vařičů atp.
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují rovněž takové opravy bytu a výměny jednotlivých předmětů, jejichž náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.
Nájemce je tak povinen například nechat opravit toaletu nebo sporák, pokud by však bylo zapotřebí koupit nový, tak bude povinen jej zakoupit pronajímatel, protože mezi drobné opravy se tato položka neřadí a pravděpodobně též přesáhne částku 1000 Kč.
Drobné opravy v nájemním bytě jsou dále také omezeny ročním limitem nákladů, jejichž součet nesmí přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu v jednom kalendářním roce.
Povinnost pronajímatele hradit větší opravy a rekonstrukce
Pronajímatel je podle § 2257 OZ povinen udržovat byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání.
Pronajímatel je povinen nájemci předat byt, který je
- čistý,
- zdravotně nezávadný,
- má uzamykatelné dveře
- a podlahovou krytinu.
V případě, kdy tomu tak není, by měl pronajímatel byt patřičně zrekonstruovat a opravit ještě před zahájením nájmu. Pronajímatel je současně povinen po celou dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.
Zjistí-li tedy nájemce v bytě poškození nebo vadu, která nepředstavuje drobnou opravu a je potřeba ji odstranit, má povinnost to oznámit pronajímateli, který je následně povinen takovou vadu odstranit. Neodstraní-li pronajímatel takovéto poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu po jejím oznámení ze strany nájemce, může ji v takovém případě odstranit nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.
Za provádění nákladnějších oprav bytu, které nespadají pod charakteristiku drobné opravy, tedy odpovídá pronajímatel, který má povinnost je také v plné výši hradit.
Co se týče rekonstrukce bytu, pronajímatel nemá povinnost byt rekonstruovat jen z toho důvodu, že je zastaralý. Samozřejmě za předpokladu, že je čistý a jeho stav neznemožňuje řádné užívání bytu. Pokud však dojde k poškození bytu nad rámec drobných oprav a běžné údržby, musí pronajímatel tyto vady na svůj náklad neprodleně odstranit (není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak).
Pokud se nicméně pronajímatel rozhodne provést rozsáhlejší rekonstrukci bytu, nemůže s tím nájemce moc dělat a musí takové rozhodnutí akceptovat. Navíc, lze-li rekonstrukci provést bez větších zásahů do pohodlí nájemce a jejím provedením nedojde ke snížení hodnoty bydlení, může ji pronajímatel dokonce učinit i proti nájemcově vůli.
Rekonstrukce vs. „odbydlení“
Rekonstrukce bytu může samozřejmě proběhnout i ze strany nájemce, pokud s ní pronajímatel vysloví souhlas. Jestliže pronajímatel bytu k rekonstrukci svolí, je důležité mít na paměti, aby se v nájemní smlouvě ujednalo, jak bude rekonstrukce provedena a jakým způsobem bude hrazena. Nejčastěji v praxi dochází k tomu, že po vzájemné dohodě se nájemce s pronajímatelem domluví na tzv. „odbydlení“.
Jinými slovy, pronajímatel na základě prokazatelně vyčíslených nákladů po nějakou dobu nájemné celé nebo jeho část nájemci „odpustí“ a nájemce tak nebude platit po určitou dobu nájemné buď vůbec, nebo ve snížené výši. Je důležité také rozlišovat mezi rekonstrukcí bytu a drobnými opravami, které hradí zpravidla nájemce, a to bez náhrady.
